深圳8000万豪宅被秒光，并不意味着楼市回暖
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/RJ9JQ5F67jyGkq深圳的商品房。（视觉中国/图）2019年2月22日上午，深圳年后第一个开盘项目——华润深圳湾瑞府公寓（下简称“瑞府”）启动线上选房。因操作人数众多，看房预约软件失灵。据网友爆料，截至当天上午10时12分，瑞府已经卖出75套房源，400平方米总价约8000万元的D户型被瞬间“秒光”。
另一网友截图显示，该项目146套房源在一天时间内已售69套，去化近五成。
南方周末记者向项目方致电询问数据实情，未得到回复。
瑞府属于华润深圳湾的南区项目之一，紧邻华润“春笋”总部大厦，是一栋59层高的商务公寓。其中1-24层为安达仕酒店，27-59层为本次出售的40年产权的商务公寓，共146套，每套面积在228-583平方米之间。单价为9.9万-20.2万元/平方米，总价为2448万-1.12亿元。
在前不久获批预售证时，瑞府就曾引发过一波关注，其15.8万元/平方米的备案均价，突破了深圳2018年来不超过10万/平方米的隐性限价。
但事实上，价格比看起来还要贵。南方周末记者查阅深圳一手房源公示系统发现，以最受欢迎的D户型为例，备案价为20.2万元/平方米。该户型建筑面积是398.25平方米，但分摊面积就高达30.6%，占到121.83平方米，甚至大于不少普通家庭的套内面积了。如果按照套内面积的计算方式，该户型单价应为28.9万元/平方米，还未算上2万元/平方米的装修费用。
如此价格高昂的房源还是被一扫而空，瑞府的热销迅速引来热议。深圳链家研究院院长肖小平对南方周末记者表示，瑞府项目与深圳普通人无关，只和深圳及全国的富豪有关。
深圳的楼价向来就高。2018年5月，深圳的招商双玺楼盘因要求购房者先交500万诚意金方可参与摇号，让排队购买总价约5000万元房子的购房者蹲了一地，从而引发“5000万蹲”这一网上流行词。
大半年过去，深圳楼市因为瑞府的“8000万”豪宅迅速销空又火了一把。深港房地产专家罗振坤在接受媒体采访时却表示，瑞府已经卖得便宜：“如果不是因为房地产调控，瑞府单价绝对超过30万元/平方米。”
罗振坤认为便宜有两个原因，第一在于瑞府地理位置的优越性，有海景加持。二来目前瑞府最高20万元/平方米的楼价与对岸的香港相比，仅算中产水平。
贝壳研究院的数据显示，2018年深圳购房来源中20%来自香港，珠三角地区的比例则接近一半。第一太平戴维斯在对深圳房地产市场2018年的回顾报告中也提到，2018年深圳服务式公寓平均入住率为80.3%，较2017年虽然有2.6%的下降，但总体维持稳定，主要依赖于到深圳工作的外企高管和外籍精英人士的长期需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，瑞府销售表现符合市场预期。深圳属于一线城市，在各种概念助推下，并不缺市场需求。但他也强调，并非所有豪宅都卖得火爆。尤其在2018年深圳推出731调控新政后，新政规定所有商务公寓在五年内限售，公寓的流动性和增值空间不如预期。
对于深圳整体房地产市场的观察，深圳链家研究院院长肖小平表示，随着2018年中央对楼市的盘整，投机和投资需求明显退场，比起豪宅市场，刚需和改善需求的楼盘才是深圳楼市的绝对主流。
据融360报告监测数据显示，2019年1月，全国首套房贷款平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%，为连续两月回落；但同比上升4.24%，2018年1月首套房贷款平均利率为5.43%。虽然房贷利率连续下调，为地产中介又增加了一条大力促销的宣传卖点，但群众的市场观望情绪仍较浓。
就在瑞府开盘当天，2019年2月22日，国家统计局发布了2019年1月70个城市房价数据，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。一二线城市的二手房价格开始全面下行。
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