深圳楼市：南山板块深度分析，看完就知道买哪里
https://p6.toutiaoimg.com/large/dfic-imagehandler/7fa474ec-1320-4ff9-b7db-e2dcc3318c67""问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：老师 现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我 算笋吗？
答：不算，笋盘的定义是成交价的7折，事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价
问：十三老师您好，我现在有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价控制在1000万左右的，主要在南山区看，希望楼龄在10年以内的。主要用来自住，现在没有孩子，所以不用现在就有好学位的，但希望能跟着增值，有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽，前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的，前海蛇口就只能买比较旧和小的，这三个区域您怎么看？有什么推荐的楼盘吗？
答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！ 能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 选筹参考星球内往期推荐的楼盘
问：老师您好，由于没在深圳，去年匆匆上车坪山的深城投中城花园5号楼95平，3.8万一平。一直忐忑中，感觉东部上涨很慢，是不是等14号线开通后置换西部？谢谢！
答：这一波大涨让很多东部业主心里很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价要置换到西部，哪怕是中部也好。 我想说，关键时刻东部业主请稳住。 西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿300多万预算去买个小单间有什么意义? 资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。 这几年我监测过不少楼盘的价格变化，得出的结论是板块轮动，楼盘轮动，早涨晚不涨，早不涨晚涨。 以福田58平小两房皇庭世纪和蜜园为例，2016年皇庭世纪380万，蜜园360万。 17、18年，皇庭一直在涨，很快到了450万，蜜园趴窝一分不涨，18年还有350多万的笋盘在出。 蜜园业主那时的心态估计和你差不多，万年不涨的房子快抛掉逃命吧。 结果呢，19年下半年蜜园突然大涨，小两房现在报价450万，皇庭世纪则涨不动了，现在报价490万。 所以，这波涨幅肯定会蔓延到东部，现在煎熬的只是一个时间差。 忍耐一下，即使要置换，也要等这轮行情走完。
问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！
答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。 深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。 首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。 为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。 生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。 深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。 或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。 赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。 以前在星球中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：您好，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？
答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换
问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。
答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。
问：老师您好，目前手里有现金300万，有3成名额，想买裕康时尚名居一室一厅39.44平的学位房，单价10万了，我在福田上班，想买福田学位的房，目前小孩一岁半，请问有投资价值吗，谢谢。
答：你好，感谢大额赞赏！ 石厦学位在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二： 1、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 2、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。
问：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，带精装修，9万不到，当时买觉得性价比挺高的，带深圳中学学位，旁边二手房都高过这个价格。但是因为今年疫情影响现在买房担心大跌,所以很纠结. 麻烦帮我分析一下，谢谢！
答：德弘天下有学区，长持问题不大。 如果是学位刚需人群，没有什么好纠结的，这个价格性价比还不错。 罗湖虽然整体跑输大势，但是唯有深中学位价格依然坚挺，买定离手，别担心了。
问：南山共房价年后上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？ 想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破8，风险几何，未来能否跑赢大盘？ 北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？ 资金有限，如何处理投资与自住的关系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么问题？ 第一次向老师提问，有点多，谢谢
答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。 深圳商品房官方数据大约190万套，北京700万左右，上海700万左右。 而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。 还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。 旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。 什么是典型的投机思维？ “昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。 一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。 他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。 现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。 他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。 房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。 手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。 红花雅筑 47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型 地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。 不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。 这2个盘对比，优先南山豪庭。 如果不是专业投资者，不建议用亲人代持票，风险比较大。控制风险的第一步是识人，虽然我们有一系列抵押和代持合同约束，但都只是防君子，无法防小人。
问：老师，你好！我本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？
答：可以买的是（南山 福田 龙华 宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华 宝安了（但是学校又一般） 比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界 非笋勿入
问：老师好，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比那个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14\/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。
答：坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。
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