okepyy890 发表于 2021-9-18 21:01:31

罗湖:深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一

什么是好的投资?好产品、好价格、好时机。
西部确实是好产品。但是当大部分人都盯着西部,把沙井、光明等郊区,部分二手房价格甚至推升到8万时,好价格和好时机已经失去了。
对于这样的产品,是提示风险的时候了。真正的超额收益,往往来自于预期差。这样的价格,预期已经打满。现在介入,一旦有风吹草动,一大批获利盘蜂拥而出,收益可能没有想象那么高。
相反,在一些此前被人忽视的区域,泡沫已经被彻底挤压干净,就好像弹簧被压缩到了极限,当碰到一些重大的、实质性利好时,长期积累的能量可能就会被释放。
比如说:罗湖。日前,罗湖区领导明确表示:罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。还说,笋岗是最值得期待的CBD,这背后到底有何玄机?
01. 罗湖:深圳最有投资价值的城区之一

""按照世界眼光、国际标准规划设计未来

整体发展格局:一主两区三带
前不久,罗湖区召开了《焕新罗湖,筑梦罗湖——罗湖区2020年产业空间推介暨招商大会》,领导班子几乎悉数出席,透露了罗湖区未来的诸多秘密。淘哥有幸获邀现场见证、聆听了整场招商大会,非常震撼,感觉以前真的小看罗湖了,罗湖未来不得了。
大会上,罗湖区委副书记、
区长刘智勇明确表示:罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。他说,在21世纪20年代,罗湖重新以世界的眼光、国际的标准来规划设计罗湖的未来。刘区长分享了罗湖的未来愿景和行动方案。
第一是以大规划引领大发展。构建“一主两区三带”、“中心集聚、东西联动、南北贯通”的总体发展新格局。
一主:即以深南东路为总部经济主廊道,
两区:打造国际消费服务核心区、文化生态休闲区两大片区,
三带:全面推进大梧桐新兴产业带、深港口岸经济带、红岭新兴金融产业带三大产业带发展,构建起全方位发展的战略布局。
其中还有三个中心:金融商务中心、科技服务中心、和深港创新联动中心。


https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6wCP3nLoleS如上图,这就是未来十年罗湖的发展大格局,其中尤其值得关注的是笋岗+清水河片区,因为是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心,三大战略规划的交汇处。
新兴产业、金融、科技三者的结合,相信大家在南山科技园已经体会到了其威力了。在罗湖的未来布局中,淘哥感觉,笋岗+清水河就是相当于南山科技园(包括留仙洞总部基地)
02. 罗湖未来十年固定资产投资1万亿
规划四大千亿片区:蔡屋围-湖贝片区、笋岗-清水河、笔架山河片区、深港口岸经济带
罗湖未来行动方案的第二点是,以大片区推动大建设。未来十年,罗湖的固定资产投资将达到一万亿。
1万亿是什么概念?据统计,2005-2014年10年间,罗湖年均固定资产投资不到78亿元;2015年启动城市更新以来,近5年年均固定资产投资约234亿元,为十年前的3倍。但是,未来十年,罗湖的固定资产投资将达到一万亿,年均1000亿,又是现在的3倍多,是05-14年的十倍不止。
淘哥认为,买房本质上是买片区未来的变化,变化大、变化快,房价就涨的快。罗湖未来十年1万亿,这些投资的每一元每一分,都会体现在罗湖的城区价值上,进而抬升物业价值。而且,这些价值兑现的速度会很快,三倍、十几倍于过去的速度。
所以说,千万不能用老观点看罗湖,如果说以前是自行车,未来十年,罗湖将坐上高铁。如果你以前老埋怨罗湖变化慢,房价不涨,以后你会惊讶于,罗湖变化太快了。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6wDzE8X9qRH罗湖将规划建设四大千亿片区:
第一个是蔡屋围-湖贝片区,其中蔡屋围片区占地面积33.67万平方米,总投资额1030亿元,可提供产业空间121.12万平方米,将打造成为国际金融商贸新中心;湖贝片区占地面积33.58万平方米,总投资额700亿元,可提供产业空间120万平方米,将打造成为深南大道东部的商业新地标。
第二个是笋岗-清水河重点片区,作为深圳全市18个重点区域之一,规划用地面积542万平方米,高铁罗湖北站与三条地铁线汇聚于此,将成为站城一体、产城融合的科技新城。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6wEuHhA83rM第三个是笔架山河片区,通过拆除占地面积约59.8万平方米,将5公里多的暗渠复明,实现整个片区的全面重构,这是城市发展史上不多见的浩大工程,让山、水、城融为一体,使之成为深圳国际标杆城市的典范之作。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6wFSFn8EaIr第四个是深港口岸经济带,面积约710万平方米,规划范围南到深圳河,北至深南东路、罗沙路、莲塘路,西抵红岭南路,东至莲塘口岸片区。聚焦深港民生规则衔接,建设深港社会协同发展试验区。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6wG22kptWEL十年一万亿,四大千亿片区,其总面积达1216公顷,占建成区面积的35%,再加上数十个百亿级项目,罗湖的全面振兴、精彩蝶变,将指日可待!
03. 清水河罗湖北站、深圳火车站将引入高铁
罗湖将有三大枢纽:深圳火车站、清水河、大剧院
罗湖的一大瓶颈是交通,到罗湖就感觉堵车。但是,未来罗湖的交通也会大变样,将成为真正的湾区枢纽。
罗湖将加快推进深圳火车站和口岸片区的改造,引入地铁1号线、9号线、11号线、17号线、25号线等5条地铁线路交汇。加快推动实现与港东铁互联互通,未来,从这里到广州中心区只需65分钟,到香港中环只需45分钟。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6x5l3DQWQ54这里,淘哥提醒大家尤其要注意笋岗——清水河片区,这里过去是没有轨道枢纽的,交通条件不足,制约了其发展。而未来,这里将设立清水河罗湖北站。
未来的罗湖,将有三大交通枢纽,深圳火车站、清水河、大剧院。其中,深圳站、清水河罗湖北站两站都将引进高铁,接入全国高铁网,罗湖将进入高铁时代。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6x8aGooCWv8清水河罗湖北站,将实现深汕高铁、深汕城际二站合一,
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6xAF2RgasTi还有地铁14、17、25三条轨道线路三站合一,都将在清水河交汇,无缝换乘。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6xBT4QCXDkS04. 笋岗:深圳最值得期待的CBD
笋岗-清水河是罗湖产业发展重点
占据罗湖未来产业半壁江山
产业发展是房产价值的基础,罗湖未来哪个区域产业基础最雄厚?淘哥感觉,毫无疑问还是笋岗——清水河片区。
罗湖的土地资源非常稀缺,建设用地只有35.5平方公里,占辖区总面积的45.1%。在土地资源这么紧张的情况下,经过努力,罗湖拿出了位于笋岗—清水河重点片区的24.4公顷土地用于全球招商,可见这个片区在罗湖产业布局中的重要性。
笋岗—清水河重点片区是深圳市重点开发建设的区域之一。地处粤港澳大湾区核心中轴,是大梧桐新兴产业带建设核心区域,“广深港澳”科技创新走廊的重要支撑节点,被市政府授牌建设“人工智能产业基地”。
笋岗—清水河交通也将发生翻天覆地的变化,淘哥上文提到过,清水河将与深圳火车站、大剧院一起成为未来罗湖三大交通枢纽之一:深汕高铁、深汕城际二站合一,还有地铁14、17、25三条轨道线路三站合一,都将在清水河交汇。
罗湖区委常委、常务副区长范德繁表示:笋岗位于深圳城市中轴线上,未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区,成为深圳最值得期待的CBD。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6xD8I6fndnZ笋岗目前已入住中国燃气总部、浦发银行、前海人寿等知名企业。此片区目前已经释放出约31万平方米产业空间。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6y2oGZckiLO宝能中心大厦,新释放产业空间8.8万平方米,目前是笋岗片区第一高楼。
招商开元中心,新释放产业空间5万平方米,位于地铁7号线和地铁9号线换乘站,毗邻乐尚购物广场。
笋岗中心(润弘大厦),新释放产业空间9.3万平方米,双地铁上盖(7号线及规划中的17号线笋岗站与项目地下空间直接连通)。
深业泰富广场,新释放产业空间5.6万平方米,周边有四个地铁站点。
Halo广场,新释放产业空间2.54万平方米,自带3.3万平方米食尚潮玩街区,50+热门品牌。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6y486BQCNFP你以为笋岗——清水河就只是这样吗?未来的变化更大!!!
2015年8月,罗湖率先推行城市更新改革试点。2015年至2020年,罗湖共释放了51.3公顷的土地。未来5-10年还将释放180多公顷,占整个建成区面积的5%;同时,还将集中释放出大量的、成片的、优质的产业新空间,累计约990万平方米。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6y5ZFx4vwYI产业在哪里,人口、财富都在哪里。这990万平方米产业新空间,其实就是罗湖未来的藏宝图,具体分布在以下八个板块。
1、笋岗板块将打造创新服务总部集聚区,共将释放约216万平方米空间。
2、清水河板块将释放产业空间246万平方米;
3、蔡屋围统筹片区作为全市金融商贸中心之一,全市超高层办公楼最集中的区域之一,将释放165万平方米空间;
4、湖贝统筹片区是深南总部经济廊道的重要组成部分,将释放约75万平方米空间;
5、深圳火车站-罗湖口岸板块,是粤港澳大湾区深港合作门户,将释放45万平方米空间;
6、深南东路-新秀板块将形成文化产业集聚区,将释放约26万平方米空间;
7、水贝-布心板块作为国际黄金珠宝产业集聚区,将释放约187万平方米空间;
8、莲塘板块力争打造互联网总部基地,将释放约30万平方米;
显而易见的是,最重要的两大产业基地,还是笋岗——清水河,
二者相加达到462万平米,占据罗湖未来990万产业空间的近乎半壁江山。https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6y6J3TYct8N05. 罗湖:深圳最有投资价值的城区之一
笋岗:深圳最值得期待的CBD
中洲坊创意中心:罗湖焕新、笋岗崛起的原始股
上面,淘哥给大家介绍了罗湖未来的宏伟蓝图。仔细分析我们能发现,其中的笋岗——清水河片区,非常值得期待。淘哥再给大家总结一下。
1、罗湖构建“一主两区三带”的发展规划中,笋岗+清水河片区是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心,三大战略规划的交汇处。新兴产业、金融、科技三者的结合,相当于南山科技园。
2、罗湖未来十年固定资产投资1万亿,规划四大千亿片区,其中之一就是笋岗-清水河,规划用地面积542万平方米,将成为站城一体、产城融合的科技新城。
3、罗湖打造湾区枢纽的交通规划中,未来将有三大枢纽:深圳火车站、清水河、大剧院。其中,清水河罗湖北站、深圳火车站将引入高铁。在罗湖北站,深汕高铁、深汕城际二站合一,还有地铁14、17、25三条地铁汇聚于此。
4、罗湖区明确表示,笋岗未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区,成为深圳最值得期待的CBD。
5、笋岗产业雄厚,目前已经释放出约31万平方米产业空间。未来,笋岗——清水河将释放462万平米产业空间,占据罗湖未来990万产业空间的近乎半壁江山。
在这个背景下,显而易见,谁能率先布局笋岗,谁就能享受未来丰厚的红利。今天淘哥就给大家推荐一个这样的项目:中洲坊创意中心 C Future Park。
按惯例,我们先来看看位置,中洲坊创意中心C Future Park地处笋岗-清水河片区C位,位于宝岗路东侧,北邻泥岗东路,周边有洪湖公园、红岗公园双公园环伺。地铁7号线笋岗站,与该项目直线距离约700米。规划中的地铁17号线宝岗站,将与项目直接接驳。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6y8H4vg5P5t//中洲坊创意中心C Future Park区位
一听这个名字就眼前一亮,别具一格,所以大家千万不要把它理解为一个简单的房地产项目,淘哥更愿意把它看做一个作品。
正如案名所说,它是一个Park公园,是一个创意中心,是一个面向未来的场所。这是一群有理想、有追求、有创意的开发者、设计师和建设者们打造的作品。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6zGS78VNFwu中洲坊创意中心
C Future Park全景图
据悉,中洲坊创意中心C Future Park,一座以设计为核心的创意公园,拟引进全球知名设计中心,通过聚集优质资源、多方创意力量,整合知名设计学校、设计创意产业相关行业机构及代表性企业,致力于打造为深圳乃至全国标杆意义的“创意公园"。
此前中洲倾力打造的中洲未来实验室C Future Lab,进行了一场关于“未来城市”的盛大探索。而中洲坊创意中心 C Future Park,就是中洲未来实验室探索“未来城市”的第二个样本。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6zHw9z9SaqI效果图
项目总建面约56万㎡,由8座会呼吸的建筑组成,是一个包含商务公寓、写字楼、开放式商业、设计艺术中心等多元业态在内的产业公园。其中,自带约3万㎡开放式商业街区,约5万㎡城央艺术花园,约3000㎡设计艺术中心。传闻会引入国际知名书店、影院等人文配套。
从全区的视野看,罗湖具有深厚的文化底蕴。文化创意产业规模超过100亿元,规模以上文化企业超过500家,占全市总数的1/8。一批国家级、省市级文创产业园区已成为文化产业发展的新高地。中洲坊创意中心 C Future Park的出现,有望为罗湖文化产业锦上添花。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6zJ39FmZGYZ中洲坊创意中心C Future Park平视图
据了解,项目户型为33-66平米的1-2房,不限贷不限购公寓产品,即将入市。由于深圳政策已经不再批商务公寓,因此属于卖一套少一套的绝版真公寓资产。
此外,最近润玺等楼盘传出的“代持打新”风波之下,预计深圳很快就会对代持打新进行调控,补上漏洞。预计未来很多没有名额的投资者,代持买住宅的途径将会被堵死,如果要分享深圳城市发展和经济发展,分享片区蝶变,买入公寓将成为顺理成章的选择。这一类真公寓市场看好。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6zLDIfP2m7n中洲坊创意中心C Future Park商务公寓
据统计,片区有250万㎡产业空间,高附加值企业超2000家,精英办公人口数量约25-30万,同时也催生出周边巨大的居住需求。但片区供应仅约9500套公寓,供求比失衡,新房供不应求。
值得注意的是,中洲自持了项目超60%的物业,直接显示出了中洲对该项目的用心以及信心。
项目力邀香港CCD郑中设计事务所进行室内设计,延续中洲滨海商业中心的公寓打造标准,以前沿设计理念、最新技术工艺等提升空间场地的价值,旨在打造出舒适、雅致的高品质居住空间,为业主配套一座世界级创意设计公园。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SHx6zN1GH8nPKr效果图
(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)
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