下一个40年，有多少人会错看罗湖？
又一个40年开启，示范区和大湾区双重加冕之下，深圳站在了新的历史潮头，而深圳的起源地罗湖，也迎来了新的黄金时代。与很多人对罗湖“老了”、“被时代抛弃了”、“边缘化了”等认知不同，国家高端智库CDI资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任宋丁，深圳市城市规划设计研究院副总规划师、城市更新规划研究中心主任王嘉，房产大象创始人王波等专家对罗湖的看法颠覆了大多数人的认知：
1、罗湖是大湾区+都市圈的叠加原点，不可能被边缘化。
过去40年，罗湖是深圳一路向西的出发点；未来40年，在深圳都市圈建设下，深圳与莞惠联合发展的重心在东部和北部，罗湖还是深圳的出发点。所以，罗湖是大湾区+都市圈的叠加原点，谁敢忽视罗湖，谁就会受到历史的“惩罚”。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/6656c7bcca1941cfb2ec4a1d197b9fdd罗湖在大湾区的位置示意图 图源网络
2、罗湖是唯一一个贯穿深圳城市发展的恒定中心。
过去，罗湖是深圳DNA形成的起源地；未来，罗湖依然是深圳的中心之一，最新城市规划中，罗湖和福田、前海、后海并列，是深圳唯一的都市核心区的重要组成部分。
3、罗湖的基本面很好，第三产业占比很大，地铁密度全市第一。
罗湖用4%的土地创造了深圳8.87%的GDP；用7.8%的人口支撑了全市21%的消费量；第三产业产值占全区的60.9%；而且罗湖是深圳地铁密度最高的地方，每平方公里有5个地铁站，密度堪比东京。（数据源于2019年深圳GDP数据）
据王波博士研究发现，第三产业占比上升可以一定程度带动房价上涨，所以罗湖的全国第一个商品房东湖丽苑，房价39年涨了62倍，涨幅在深圳数一数二。
4、罗湖未来发展围绕“一主两区三带”格局开展，深港合作是关键。
未来，罗湖要高起点、大手笔构建“一主两区三带”发展新格局，包括总部经济主廊道、国际消费服务核心区、文化生态休闲区和深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带，打造推动经济的新增长极。
其中深港合作是关键，王嘉主任认为，罗湖口岸和福田口岸相接的口岸经济带，将形成一个大的深港融合区，罗湖还要和香港共建医疗城，教育城，为新一轮深港合作提供了新动力。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/38eef155f6104352b2a404317da7f52d深港口岸经济带效果图，以政府最终公示为准
5、罗湖将成为深圳的国际消费中心。
罗湖不仅规划了全域消费地图，还要在罗湖、文锦渡口岸片区建免税购物区，立志将罗湖打造成深圳的国际消费中心。
这点和国家开启内循环、拉动消费的战略不谋而合，意味着罗湖是深圳的“押宝”之地，将成为深圳改变在4大一线城市中消费垫底情况的着力点。
6、罗湖旧改规模占总面积的66%，将形成深圳新的地标天际线。
当下，深圳可利用土地面积不足1%，必须要依靠城市更新释放发展空间，而罗湖是深圳旧改的重头戏，未来将崛起10几座超300米的地标建筑群，以及支撑消费中心发展的世界级商圈。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/75e964cf2a6d4e6f87373003242b99b0罗湖未来发展的4大千亿片区
在对罗湖进行解读之外，各位专家也分析了当下的国际形势和深圳楼市，提出了一些有关置业的建议：
1、相比行政政策，金融政策对房价刺激性更大，每一次货币宽松，都会引起房价上扬，而当下，全球大放水正在愈演愈烈。
2、不建议盲目去热点片区追高，房产投资要遵循四大法则：买对趋势+买对片区+买对价格+买对户型。
从专家观点不难发现，罗湖作为深圳过去和未来发展的原点，在旧改的赋能和国际消费中心的定位之下，将变成新一代国际城市，焕发“第二春”。
那么，罗湖的蝶变会带来置业机遇吗？如果有，又在哪里？
01.
和其它三大中心区价差1.8倍
罗湖价值被严重低估
深圳因为面积小、可开发利用土地少，走的是多中心组团发展路线，根据城市规划显示，到2035年，深圳将形成“多中心、网格化、组团式”的空间格局。
多中心的重中之重，是唯一的都市核心区，由罗湖、福田、前海、后海组成，未来15年，这四个地方就是深圳的最中心。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/d8137f140f5a484bb5d8104fd14657cc来自《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》
这四大中心，最值得关注的就是罗湖。
因为过去40年，罗湖是深圳一路向西的出发点，未来40年，在深圳都市圈建设下，深圳与莞惠联合发展的重心在东部和北部，罗湖还是深圳的出发点。
所以，罗湖是大湾区+都市圈的叠加原点，深圳的城市格局虽然在演变，中心从罗湖变成罗湖+福田，再变成罗湖+福田+南山，但罗湖是唯一一个贯穿深圳发展的中心区域。
正如宋丁老师所说，谁敢忽视罗湖，谁就会受到历史的“惩罚”。
而与中心地位形成反差的是，罗湖的房价平均水平一点也不“中心”。
根据链家显示，福田均价9.3万/平，前海11万/平，后海11万/平，而罗湖仅为6.2万/平，与其它三个中心区的价差达到了1.5-1.8倍。
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/713890eaed364c1bb1d5d1fd758efdb6图源链家
可以说，与规划定位和发展前景相比，罗湖的价值被严重低估了，大有置业机遇。
下一个40年，在3大因素加持之下，罗湖将绝地反击，强势爆发，远远超出很多人的预期。
02.
从三个层面分析
罗湖中心地位的强化和价值重塑
专家们对于罗湖的“看好”，围绕的核心就是“原点回归、中心强化”，而这个核心具化来看，主要体现在必要性、前景规划以及规划兑现速度三个层面：
首先，深圳做大做强需要空间，罗湖作为旧改大户，中心地位必须再次强化。
新时代对深圳提出了新使命，在示范区、大湾区加冕下，深圳必须要做大做强，而做大做强，最需要的就是土地和空间。
但是深圳当下的土地供应非常匮乏，全市面积本来就只有1997.47平方公里，其中可开发面积又只有1000多平方公里。
而在这1000多平方公里的可开发面积中，城市建成区面积已有927.96平方公里，这意味着，深圳当下的可开发土地面积，还不足1%。
在土地供应严重匮乏的现状下，深圳“被逼无奈”，将土地供应和空间释放的希望，寄托在了城市更新之上。
根据深圳城市更新“十三五”规划要求，“十三五”期间，深圳拆除重建的用地规模要达到1250公顷，其中，罗湖是原关内四区用地供给的主力，达到了120公顷，是福田的2.4倍，南山的1.6倍。
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也就是说，未来15年的城市中心建设，罗湖依靠城市更新释放的土地和空间最大，这就客观决定，深圳必须要对罗湖更加重视，罗湖的中心地位也将再次强化。
其次，罗湖为回归C位做足了准备，地标建筑群+世界级商圈+口岸免税经济区呼之欲出。
其实，罗湖的旧改规模总和比“十三五”期间的目标规模要庞大很多，达到了2300多万平方米，占罗湖总建成面积的66%，这是什么概念？几乎等于整个罗湖换血重生！
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而且这些旧改大部分由华润、万科、恒大、碧桂园、招商、京基、宝能、深业等国际知名品牌开发商操刀，将促使罗湖发生两个重大变化：
一是地标大楼林立，罗湖将成为深圳最璀璨的城市封面。
根据罗湖城市更新规划，笋岗-清水河和蔡屋围-湖贝片区，作为罗湖的产业、商业中心，将崛起多座地标建筑，比如500米的寰宇大厦，500米的湖贝塔，262米的兆鑫汇金广场……
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/96c15637cd5c4972b2485dfca2e2420c蔡屋围片区概念规划效果图（以政府最终审批为准）
高度之高，密度之大，放眼全世界，也十分少见！
二是旧改规划、升级了很多大规模商业，促使罗湖崛起世界级商圈，成为深圳国际消费中心。
比如东门商圈，从20万平方米拓展到了130万平方米，是南山万象天地的5.6倍，而且由华侨城操刀，将建成罗湖版的“欢乐海岸”。
比如湖贝旧改规划的万象系商业，是万象城的3.0版本，要建深圳首个最高的垂直MALL，提供了1万个停车位，超过世界最大室内停车场芝加哥机场（9250个），是华润商业的集大成之作，将成为深圳最高端的商业地标！
这些商圈彼此相连，规模庞大，规格比肩国际，建成落地后，将成为深圳最具代表性的世界级商圈。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/670d4323dc5f473197eb22ddf4cd58b1湖贝城市更新统筹片区效果图
更厉害的是，根据最新消息，罗湖、文锦渡口岸片区还将建免税购物区！这意味着，罗湖将成为深圳国际消费中心的主战场，虹吸各路资金和财富。
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值得注意的是，旧改后的罗湖，代表的是深圳最新一代的城市顶层设计，先进性比肩前海，更能容纳深圳城市建设的野心。
再次，双95%政策下，罗湖城市更新大提速。
7月20日，深圳发布关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》公开征求意见的公告显示：当旧改签约率达95%时，政府可对“钉子户”强制征收！
这一举措彻底结束了深圳旧改推进难的问题，新政策后，深圳多个旧改项目上演“神速度”——
华富北片区棚改，31天签约率超99%；南华村棚改，15天签约率达99.6%；罗湖船步街片区棚改，更是15天签约率达99.7%。
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从这些活生生的案例可以预见，罗湖的城市更新速度将空前加快，旧改红利将加速兑现，一个集地标建筑群+世界级商圈+口岸免税经济区为一身的新罗湖，正在呼之欲出。
03.
262米地标建筑即将落成
罗湖金三角是罗湖爆发突破点
如果说罗湖是深圳下一个40年最不应该被忽略的地方，那么罗湖的强势爆发突破点又在哪里？
无疑是罗湖金三角。
罗湖金三角是深圳造富能力最强的地方，1.6平方公里的土地上，汇集了87家世界500强金融巨头企业，深圳74%的银行机构、80%的保险机构，40%的证券机构以及90%的外资银行，每平方公里产值高达100亿。
正是这样一个充满传奇的地方，现在又成为了罗湖蝶变的突破地，壹地产实地探盘发现，罗湖金三角第四代地标建筑群中，262米高，占据深南大道400米封面的兆鑫汇金广场，已经快要落成了。
下图是项目的实拍图，主体结构已经成型，目测已出地面接近50层，完成了总体进度的3/4左右。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/3c98f47ff8854d6097858b95e2800155建设中的兆鑫汇金广场
从区位看，兆鑫汇金广场被笋岗商业中心、蔡屋围金融核心区、湖贝现代综合商业区环绕，无缝承接湖贝旧改、东门改造、免税购物区建设的利好。
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由于地处城市战略要地，兆鑫汇金广场周边轨道交通非常发达，周边5公里范围内已建成1号线、2号线、3号线、7号线、9号线5条地铁，再加上规划中的5号线、8号线、11号线、17号线4条地铁，共计有9条地铁线贯穿。
其中，项目商业直通地铁1号线和3号线交汇的老街站，及5号线西延线“建设路站”（建设中），轨道交通非常便捷。
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/0da2a7f13bf9485e8ee17cd62f68273b深圳市轨道交通(2016-2030)规划方案 罗湖线路示意
除了地段优势，兆鑫汇金广场对标顶豪标准打造，品质过人，绝对算得上是罗湖的头部优质资产。
项目是地标级的城市封面作品，由全球顶级设计团队打造——
建筑设计由打造过宝安国际机场T3航站楼的福克萨斯大师负责；室内设计由荣获超40项国内外建筑大奖，打造过汉京九榕台顶层复式、华润深圳湾悦玺三期的设计大师程绍正韬负责。
从这个团队阵容，就不难想象项目的惊艳程度，下图是项目的效果图，建筑曲线流畅，造型别致，兼具俊朗与柔美，外立面犹如闪耀的钻石。
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此外，最让人服气的，是兆鑫汇金广场对细节打造的严苛。
比如项目主入口采用了全玻幕墙的设计，单块幕墙造价高达200万，是平安金融中心同款。
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比如地下车库均设有全石材打造的地库大堂，这种在车库都如此用心思的开发商，市面上并不多见。
再比如，项目精装标准对标全球一线豪宅，用的都是霍尼韦尔、伊奈、斐雪派克等国际大牌，样板间的格栅玻璃门，用的是汉京九榕台别墅豪宅的同款。
占据城市核心地段，加上匠心精著的品质，兆鑫汇金广场作为难得一遇的优质物业，在两大因素加持之下，称得上是罗湖置业机遇所在。
第一个原因，自然是因为罗湖正处于价值重塑，蝶变焕新的关键节点，兆鑫汇金广场的亮相，给了购房者一个收割城市利好兑现红利的机会。
第二个原因则和政策市场相关，当下，深圳楼市正处于新一轮调整期，7.15+7.31新政+大放水下，优质公寓大概率会迎来新行情。
04.
新形势下
深圳优质公寓价值凸显
前文提到，房价走势和金融政策强相关，而当下，正是全球大放水的环境，很容易刺激热钱涌入楼市。
因此，虽然深圳在7月份出台了史上最严调控措施，但是当下的楼市，并未出现大反转，而是进入了健康、理性状态，成交依然活跃，价格依然很稳。
根据中原数据统计，8月份，深圳二手住宅成交套数环比下滑15.6%，但依然达到了11322套。
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更有意思的是，成交量有所降温，但是二手房的挂牌价依然坚挺，根据链家显示，深圳8月份的二手房挂牌价，比前几个月还微微上扬。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/b5254ca2cf974dc49b613a5f6f1b4d02图源链家
而新房市场因为有限价措施，并未受到很大影响，甚至成交有所反弹。根据中原数据统计，8月深圳新房成交4076套，创年度新高，整体去化表现很好。
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而且新房市场出现了一个值得关注的现象——核心地段的优质公寓开启新行情，根据壹地产从各种渠道汇总的信息显示：
最近，深圳湾某公寓项目有人3亿连刷8套，前海某公寓项目264套房源当天售罄；深圳北站某公寓，2分钟卖了900多套……
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优质公寓热销和7.31禁寓令有莫大关系，新令后，商务公寓变成存量市场，价值迎来重估，尤其是核心地段的优质公寓，“卖一套少一套”。
综合政策影响和市场表现，不难发现，因为有货币量化宽松的大背景在，新政之下，深圳楼市成交依然活跃，尤其是新房住宅和高端优质公寓市场，热度非常高。
但是这其中有一个问题，打新住宅靠运气，不确定性太大，比如华强城，5180人抢556套房，接近90%的人都要陪跑。
接下来 ，人们会逐渐认识到这一事实，很多没有房票，但是有实际居住需求或者资产配置需求的人，会放弃打新住宅，向优质公寓战场转移。
所以，不难预见，以兆鑫汇金广场为代表的优质核心资产，价值会被进一步被发现和挖掘。
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