admin 发表于 2021-8-22 13:59:49

二手房成交量暴跌8成,深圳楼市会变天了吗?

二手房成交量暴跌8成,深圳楼市会变天了吗?


近一段时间以来,有关深圳楼市的消息很多。有深圳出台多项政策措施的消息,有“深房理”被查的消息,有银行监管机构在深圳查处经营贷、消费贷的消息等,而最吸引眼球的,显然不是这些消息,而是深圳房价出现下跌、成交量大幅下降等方面的消息。


先来看一组数据,自今年2月深圳“二手房指导价”出台以来,深圳二手住宅成交量就跌势不止,已经连续4个月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“荣枯线”, 7月则跌到2557套,创近17个月以来新低,同比下跌超8成;据深圳中原研究中心提供的数据,在其测算的样本中,有54%样本房源价格下跌,46%样本房源价格上涨;按照深房中协的统计,今年上半年,深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
二手房成交量、新房价格、中介从业人员,都是衡量房地产市场冷热度的重要指标,有的还是核心指标。二手房成交越热闹,市场的热度越高。只要二手房交易停滞了,市场也就彻底歇菜了。因为,一座城市,是很难出现只靠新房购置打天下的,更多的是二手房交易带动的,是二手房交易带活了新房购置。一旦二手房市场出现成交量萎缩现象,市场格局也就趋于清冷了。深圳超半数新房价格下跌,应当是二手房市场突然清冷、成交量暴跌带来的,房子的市场流动性变小了,掌握一手房的居民无法将手中的房子转让,炒房者和投资者也无法将手中的房子出手,自然,也就缺乏继续购房的条件和底气。中介从业人员大规模转行或离职,也决不是有新的选择,而是市场的过于清冷,让他们看不到前景或无法生存了,只能选择转行或离职,让他们回归到应有的状态。
那么,按照这些重要指标的变化,是否意味着深圳楼市将要变天呢?深圳楼市到底会向着什么样的方向转变呢?深圳楼市的变化,会不会带动全国楼市整体格局的变化呢?一旦深圳楼市的变化格局蔓延到其他城市,会对整个楼市带来冲击和影响吗?显然,深圳楼市的变化,正在吸引着越来越多的关注目光。


笔者认为,深圳楼市的变化,并不是楼市变天的标志。深圳楼市的格局变化,会对其他城市带来一定的冲击和影响,但对楼市的整体格局不会形成太大影响,楼市会继续按照“房住不炒”的定位,向着稳定、健康、有序的方向发展。
必须看到,深圳楼市的格局变化,是在没有开发商参与的情况下出现的。为什么这样说,是因为深圳楼市的价格变动和成交量“过山车”,更多的是炒房者挑起的,是炒房者利用掌握的资金资源,借着某些因素把房价无节制地向上炒的,譬如学区房,且大多是在短期内就将房价推到很高的位置。特别是二手房价格,很明显地是炒房者的“杰作”。一旦新的政策出台,泡沫会立即被刺破。而刺破泡沫的结果,也与其他城市不一样。其他城市如果房价泡沫被刺破,会对银行、购房者和地方政府都带来严重威胁,甚至引发区域性金融风险。深圳不一样,深圳房价泡沫破裂,受伤的是炒房者和住房投资者,而炒房者大多资金实力雄厚,不会引发社会风险。住房投资者也都使用的自有资金,没有风险存在。因此,二手房成交量超跌八成,也没有出现市场恐慌。新房价格超关下跌,也没有伤害到开发商和普通居民。至于中介机构人员离职规模大,也是因为此前炒房现象的存在,让原本很多不该进入房产中介者进入了,现在当然要退出了。
实际上,楼市变天与否,最令人担心的,是开发商的生死。因为,开发商大多负债累累,特别是头部房企,总负债都在万亿左右,有息债务也都有数千亿。一旦出现问题,就会带来金融风险的发生。深圳楼市的变化,对开发商来说,显然都还是比较稳定的、安静的、平稳的,而只是炒房者和住房投资者在纠结,在挣扎。开发商需要面对的,就是资金链问题。因为,市场的清冷,会带来商品房销售压力的加大、销售难度的增加,但就房价来说,并没有受到多少影响,房价与开发成本之间,仍然是空间比较大。所不同的是,在没有出现房价下跌前,空间更大而已。


也正因为如此,深圳楼市不会出现变天的现象,而只是被政策将市场打回了原形,特别是二手房市场,炒作者的“梦想”被打碎了。至于新房价格,不会有太多变化,而只有销售时间拉长的问题。那么,对开发商来说,需要承受的资金压力将更大。对全国楼市的影响,则是短暂的,没有参考性的。即便有影响,也只会是其他一线城市和准一线城市,对二线及以下城市来说,影响寥寥无几。倒是在保障性租赁房方面,深圳能否拿出点魄力来,更值得关注。
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