admin 发表于 2021-8-22 13:59:52

深圳楼市,走下神坛:“炒房之城”神话破灭,量价双跌,探底不休 ...

这是熊猫贝贝的第599篇原创文章:


在房地产行业的圈子里面,甚至在全国投资领域(特别是跨地域资产投资领域)也就是大家常常听到的“行内”,和“圈内”,对于中国的三个城市,不约而同的定义为“炒房之城”。
这三个城市分别是深圳,杭州,西安。
而且还是有顺序的,房价最高,涨得最凶,最好“操作”的,是深圳。
在深圳,什么朋友聚会,商务沟通,甚至连谈婚论嫁恋爱拍拖,买房,房价,楼市……是永远绕不开的话题,好像不聊聊对房子的看法,不谈谈楼市的门道,就不会说话了一样。
相信在深圳的朋友,或者有在深圳工作生活经历的朋友,肯定都会会心一笑。
当然,这都是以前的情况了,从2021年2月8日“二手房指导价”的半年以后回头来看,谁也想不到,这么一个全民关注,热情高涨,甚至说的上是亢奋的深圳楼市,会变成今天这个样子。
春节以后的小阳春?
没有……市场没有给出什么反应的时间,年后楼市直接入冬……
五一黄金周?
还是没有……楼市调控层层加码,监管监察步步趋严,还顺带着,银行贷款也收紧了,这就不是入冬了,直接冻住了……
那期期艾艾好不容熬过半年了,总是该强势反弹了吧?
依然没有……量价双跌,雪上加霜……
这就是曾经被戏称为“中国炒房第一城”的深圳,最真实的当下楼市和房价情况。
没有唱衰看空的意思,只是陈述现实情况,如果不相信?
欢迎来深圳。


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""“二手房指导价”新政的威力,让深圳的楼市和房价,重新做人



这个标题,如果放到半年以前写出来,说出来,估计要被口水和唾沫淹死,别的不说,我这长期稳定打造的房地产领域创作者的头衔,怕是要被所有当时在深圳楼市中狂欢的民众,给砸的粉碎。
但是208新政已经过去了半年,这么写就没问题了,因为现实和行情,已经给所有曾经对政策调控嗤之以鼻,死硬看多深圳楼市房价的群体,好好的上了一课。
国家不出手,那是手下留情,国家一出手,那就是雷霆手段,噢,国家出手了,所有原本振振有词,还计划着抱团,哄抬房价的炒房群体,才突然发现,还是冒昧了,还是错判了。
这就和铁匠手上的铁锤是一样感觉,没有砸到自己头上,总以为自己头铁。
当然,深圳人这么傲娇也是有原因的,放眼全国,要说对楼市调控和市场规则适应力最强的,深圳敢说第二,恐怕找不出第一。
越是经济快速增长,市场极度活跃的城市,金融化思维和一条龙解决问题去搞钱的效率,就越发达。
再加上深圳前几年的调控“假摔”,“偷跑”,“留后门”等等的骚操作,这个在深圳都应该懂吧?
这就造成了深圳楼市的一个固定行情规律:短则3个月,最长不超过半年,在当前的市场调控规则之下,深圳人就能适应,并且找到面上好看,合理合法的炒房路子。
厉害吧?不相信,不要去查,随便找个深圳关心楼市房价的人问问,2020年7月15日深圳调控了啥内容?啥内容?不知道啊!
曾经的调控模式,在深圳就是一种信号:越调越涨,赶快上车!
但是208新政是什么,一问一个准。
固若金汤,根深蒂固,堪比金刚石的深圳房价永远看多,一房难求炒房必成的深圳楼市和房价预期,终于在208新政的铁锤面前,重新体验了一把回炉重修的捶打体验。
什么是208新政?“二手房指导价”,谢谢。
如果用网络语气来总结208新政和深圳投机炒房的风气关系,那莫过于:
今天你对我漫不经心,明天我让你步步惊心!
长期自恃资本通天,金融万能的深圳炒房客们,经过半年时间,才反应过来,这个208新政不是以前的和风细雨啊,简直就是雷霆万钧呐~


图片来源:网络

这一轮新政市场效果检验下来,简直不是敲棍子了,完全是水泥柱往头上砸呀~
深圳房地产中介协会最新数据,2021年第32周,也就是上周(8.2-8.8),深圳周网签量再度下探,首次跌破600套关口。
这是今年以来,继春节周(2.15-2.21)周网签量362套最低点的新低。
月网签,8月1日-9日,深圳二手住宅网签591套,和上月同期相比,网签量还在下降。
7月1日-9日,深圳二手住宅网签770套。
价格行情放后面来说,光从这个成交量的趋势来看,“探底”恐怕还将继续持续。
而这个成交行情,向中国的所有城市和高层证明了一件事,那就是“二手房指导价”新政,半年市场化政策效果大考,给出了一份高分答卷。
所以,“二手房指导价”已经迅速在全国多个城市执行实施开来。
而最先实施的深圳,也是最严格最到位的深圳,毫无疑问,效果也是最好的。
半年过去了,这话说出来,也没有人会向我扔石头了。哈哈哈哈……
图片来源:网络

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""深圳楼市,雪上加霜,神坛直坠,立竿见影



成交量开始低迷并且“探底”不止,那么市场情绪,房价预期,还有资产心态呢?
在这种情况,说深圳速度或许有些讽刺的意味,但是在对楼市和房价的觉悟上面,很显然深圳的各路朋友,是远远没有深圳速度,深圳效率的,总是有人还活在几年一天一个行情,茶水费好处费红包可以挑着收,卖房加价看心情的美好时光里面,难以自拔。
不过有一点是都看明白了,那就是搞钱一流,讲究效率,无孔不入,精明灵活的深圳人民,终于是体会到了什么叫国家意志,什么叫政策力量,当然,还有势大力沉的调控落地,尽管这样的明白,不是很多人愿意看到,但是无法拒绝。
从208新政出台以来,深圳的楼市,就是一副鲜活的众生相:
首先来看房价,不敢说什么下跌,但是横盘,震荡,上攻无力,那是跑不掉的:


图片来源:网络

据国家统计局数据,深圳二手房价连续两月下跌。5月份环比跌幅为0.1%,告别23连涨,首次下滑。6月环比跌幅为0.2%,跌幅有扩大趋势。
易居研究院统计的数据,上半年深圳二手房价跌幅达15%!今年1月份深圳二手房均价72436元/平,6月份二手均价为61500元/平,直降10936元/平!
6月二手房均价接近于官方指导价的均值,这就是二手房成交参考价的震慑力。


其次来看曾经驰名全国,手眼通天,佣金随便就有六位数的中介行业,从花天酒地,到为生计发愁,只用了半年时间:
深房中协的统计数据显示,上半年房产中介从业人员月均网签0.1套,相比去年人月均值下降46%。
有中介表示,每天打100个电话,几乎都被拒绝。伴随楼市起伏,从车马喧嚣到门可罗雀,深圳中介体验了职业生涯的大起大落。
深圳住宅小区楼下的房产中介,被迫下岗,门店倒闭。深圳大街上随手一拍,即可发现原本的房屋中介门店,贴上了旺铺转租、旺铺招租的字样。
6月,深圳实名登记的房产中介从业人员为45458人,同比下滑11.8%,整个行业减少5000多名从业者。
这些房产中介趁着市场的热度而来,又随着行情的下行而消失。
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然后再看市场买家:从一房难求,梦寐以求,到热情消退,谨慎观望。
曾经的深圳,楼市堪比战场:每逢周末就看房、通宵排队认筹、代持搞定名额…
过去想买深圳网红盘,不交钱,没门道,脾气硬,不想蜕层皮,那想都没有必要去想。
208以后,二手房市场迅速哑火,很快也拉动着一手房和新房,也被一起拽下“神坛”。
对不确定的恐惧,悄然无声地开始在市场中蔓延,买房人的热情,也被冰冷的市场所感染。
时时谨慎,处处纠结,入围了还要想一想,积分低也要挑一挑。
二手房市场的胶着和纸糊的坚强也没能坚持多久,乖乖按照指导价变现离场的玩家也陆续出现。死抗的价格,弱不禁风,一触即溃,恐怕炒房群体和业主们心里都明白,原本的卖方强势和加价傲娇的好日子,恐怕已经到头了。
市场冷了,买房群体热情蔫了,他们也不再焦灼了。
因为,就算真的想买,价格合适,银行也不定能放款了……深圳的全款,从来不坑深圳以外的人,大家都懂。


还有炒房群体呢?先不说深房理被查处的事儿,(有兴趣看看我的文章:“炒房行为”和“违法违规”挂钩:“房子是致富资产”的时代终结)深圳当前的楼市监管,岂是宵小之辈敢冒死尝试的?
留给深圳炒房客的只有两条路,能熬,那就炒房变成房东,赌一赌看“二手房指导价”会不会放松,毕竟赚100万和亏200万的感受差距不是谁都输得起。
要么,杠杆太高,熬不住,不是法拍,就是割肉,当然是按照指导价,去市场碰碰运气……
像不像股市老手被深度套牢的既视感?
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最后还有个开发商群体,在深圳做开发商的,恐怕现在是真的举步维艰,战战兢兢只求活路一条了。
就连全国“两集中”供地,深圳第二次集中土拍紧急被终止取消,很大的可能,就是深圳本土的开发商,日子不好过,外地的开发商,对于深圳这种天价土地又怕吃不住。综合导致了土拍报名参拍开发商数量太少。


似乎是一条分界线,将深圳的楼市和曾经的繁华喧嚣,火热爆棚和现在的冰冻万丈,深度重创,给泾渭分明地进行了划分。
而这一条分界线,就是“208新政”。
很显然,分界线坚固清晰地存在着,深圳整个楼市,低迷冰冻。
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""理性分析:深圳楼市降温的原因和接下来的走势



诚然,208新政的威力毋庸置疑,但是其实对于深圳这样的全国楼市房价标杆城市来说,取得当前这样立竿见影效果,还有很多来自于政策,金融,监管层面的“组合拳”:
1.打新积分规则升级;
2.严查经营贷、消费贷流入楼市;
3.全市范围内,禁止代理销售小产权;
4.新房“指导价”,严禁开发商通过提高装修价格变相抬高房价;
5.全市拟实行大学区招生制度。
甚至还有不确定的信号持续释放,当然,没有明确的文件和政策出台以前,所有的风声,特别是负面的信息,基本上都不是空穴来风,比如:
1、房产税在深圳试点;
2、二手房交易规则改变,取消中介;
3、中介收入按照当地收入水平三倍上限限制;
4、二手房指导价进行再次调整执行,当然银行金融机构和评估也是跟着政策走的……
其实都是好消息,主要看角度问题,炒房的,被房子套住,高价接盘的,心惊胆战,恨得牙根咬碎,而在2021年经济大环境趋于紧缩背景下,在深圳的年轻人和刚需们,心中暗喜。
在深圳这么一个长期供需挤压,市场狂热的城市,想让卖家低头,可从来都不是件容易事。


那么,接下来,政策层面又会有哪些趋势呢?深圳的楼市和房价会怎么走?
以下,是个人的几个分析观点:
1、“二手房指导价”政策将会继续坚定地执行下去,这个没有任何悬念,对于当前深圳依然处于高位的房价而言,指导价挤泡沫的风险可能性,远远大于指导价上调,给被套牢的炒房群体套现离场的可能性。
2、学区房将成为深圳房价信仰率先崩塌的主要高位集中领域;
3、到2022年年中以前,法拍房的数量会出现一个高峰;
4、二手房指导价将无限逼近成交价,最终会成为具有权威意义的市场行情,届时,深圳的房价行情,就回归“计划经济模式”,话语权和定价权,由政府掌控。
5、调控环境持续的时间,和深圳楼市中死硬派和激进炒作群体没有完全清空,或者市场预期没有真正实现“房住不炒”以前,没有放松或者放开的可能。
6、深圳的房价上涨,楼市火热,已经失去了支撑的根基,金融抽梯子,调控要加码,监管不放松,深圳房价永远涨,深圳房价永远有人要的神话,宣告破灭。
7、那么深圳的房子还有资产投资价值吗?
有,很肯定的有,但是投资逻辑已经不一样了:
短期1-3年做好站岗坚守的心理准备,甚至还有价格回调的风险;
中期跟上节奏,和国家宏观经济同步增长,甚至还有快人一步的成长可能和空间;
长期那就是和深圳未来经济发展的前景和潜力对赌了,一个辉煌了40年的经济特区,得天独厚的政策,地理,经济等等多维度综合优势,看空深圳那就是不识时务。


最后还是要说一下,并没有丝毫看空看衰深圳的意思,只是现在停下来,刀口向内,剔除顽疾,整顿梳理,是为了未来能够轻装上阵,走的更好,走的更远,走的更快。
明天的深圳,一定会更好!
(本文受深圳好友邀约所写,就是为了让更多的人了解中国房价第一城,楼市标杆城市深圳当前的真实情况,帮助大家了解国家对楼市和房价的策略和思路,指导购房或投资的决策。)
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