深圳光明成最热“打新区”，刚需盘吃香改善盘去化艰难
记者 | 张子怡深圳调控新政后，千万豪宅排队抢的场景已不再，”豪宅“盘遇冷，“价美物廉”的刚需盘则更备受追捧。
9月27日，光明区的金融街华发·融御华府二期项目再度日光，该盘二期推售390套住宅，摇号总数2814人。摇号选房5小时后，宣布卖完。
这是融御华府第二次开盘，楼盘均价在5.19万/平方米，与一期价格基本持平，共吸引2424人陪跑。
6月中旬左右，融御华府推售一期住宅时，吸引了8997人参与摇号，成为深圳史上认筹人数最多的一个楼盘。
一二手房价格倒挂以及光明区科学城的定位，成为众多深圳刚需客选择在此“打新”的重要原因。
对比融御华府周边二手房均价，一路之隔的龙光玖龙台已经去到7.8万/平方米，深房传麒7.1万/平方米，光明大第7.9万/平方米。
一位购房者告诉界面新闻：“五万多就能在深圳买房，这价格不香吗？东莞的房价都要七万了，何况这里定位科学城，以后人才聚集起来，房价肯定涨很快。”
光明区新楼盘，千人排队摇号已成常态。
9月16日，光明电建洺悦府线上开盘，开盘推售483套住宅。该盘备案均价约5.97万/平方米。
电建洺悦府开盘售价或为近年来光明新房市场中均价最高的新房。认筹金同融御华府一样都高达100万，参与认筹的购房者达到了2509人。
开盘十分钟后，洺悦府便宣布售罄。
从今年上半年到现在，光明区已有6个项目开盘，均价均在5万元/平方米左右，其中融御华府、玺名著花园、中海寰宇时代、电建洺悦府都已宣布售罄。
深圳一名市场人士告诉界面新闻，深圳购房者的特点是：他们愿意买未来。华强城市花园和融御华府这两个楼盘的共性都是：周围都还在开发建设，甚至工厂和农民房还很多，但是未来规划好，现在价格低，大家更愿意相信它的升值潜力，而不是住宅的舒适性。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“光明新盘火热的趋势会持续下去，它上半年房价涨得快，但土地供应上是去年卖的地块，对限价很严格，去年买的地现在拿出来卖，价格倒挂肯定会持续存在的，这就会吸引很多购房者。”
融御华府是金融街在深圳的首个项目，推售时间点覆盖新政前后，开盘两次成绩都是“日光”。
相较而言，9月26日开盘的越秀和樾府显得有些尴尬，和樾府是越秀地产在深圳的首个项目。
该项目推售274套房源，参与摇号的共计220位客户。据深圳房地产信息网直播信息显示，截至当天17：30，最终销售162套，去化率接近6成。
越秀和樾府位于宝安尖岗山豪宅区，整体均价约9.03万/平方米，包含8层洋房和高层住宅。9万元/平方米的均价已低于市场预期，曾有市场传言称和樾府将不低于13万元/平方米。
去年6月24日，宝安区尖岗山地块开拍，竞价开始的5分钟内，越秀地产将价格推到了最高限价。最终，越秀地产以59.08亿元+配建人才房19610平方米，拿下宝安尖岗山A122-0360宗地。
对照越秀地产去年雄心壮志抢下的地块，和樾府目前的销售成绩在今年深圳开盘即售罄的市场中多少显得刺眼。
值得注意的是，和樾府旁边的泰禾深圳院子仍没有入市。在和樾府不太“成功”的开盘后，深圳院子的未来命运更需要打上问号。
同样的例子，还有前不久开盘的远洋天著。
在经历房源锁定风波后，9月23日，远洋天著开启线下选房，待选的是3栋ABC座，合计571套房源，户型为100-162平方米。
诚意登记名单最终审核通过1228位，包括无房937位，有房291位。购房者可以选择是否装修，装修费5800元/平方米。
据了解，远洋天著的选房时间极其漫长，从当天早晨9点进行到次日凌晨，到第二天早上，现场消息称，937批无房选571套房没有选完，还剩最后5套，有房的客户可以选房。
如此漫长的选房速度，也说明远洋天著并没有太过热销。
李宇嘉告诉界面新闻：“对于南山来讲，大家的选择很多，包括宝安尖岗山，地王项目很多。这些区域的次新房很多，这都会对新盘去化造成较大的影响。”
目前而言，新政后，购房者更加珍惜手中的“房票”，“豪宅”定位的改善型楼盘在深圳市场并不受追捧。
乐有家研究中心数据显示，新政后，最受深圳购房者喜爱的新房面积区间集中在80-90平方米，其次为40-50平方米的新房。
李宇嘉认为，新政后，购房者更趋于理性。一二手房价格倒挂后，二手房价格开始回落，这是市场出现理性很重要的变化。从购房者结构来看，刚需首套购房的人更多，他们更理性。那些过去炒作频繁的区域，比如南山、宝安这些区域，它就会出现明显的降温。
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