紫檀湘 发表于 2021-9-20 18:48:31

每个刚需都在纠结:龙岗这个大盘值得买吗?

近日深圳新盘六选一,保利勤诚达誉都值得打新吗?


下面请跟随团长一起去看看这个项目:


1、实地踩盘
2、户型分析
3、升值潜力
4、购买建议


01
实地踩盘


保利勤诚达誉都,位于龙岗五联片区,五联西面与东莞市清溪镇、凤岗镇衔接,北连惠阳南坑村,南边连接回龙埔等龙岗中心城地区。


目前前往项目的方式可以乘坐轨道交通或自驾,轨道交通需要在地铁3号线吉祥站下车,然后乘坐M275路公交在百合盛世站下车,步行640米可到达项目,从福田中心乘坐地铁到项目全程约2个小时。


自驾从福田中心出发,沿南坪快速,水官高速,盐龙大道……到达保利勤诚达誉都,全程所需时长约50-60分钟。


项目周边的环境以小产权为主,没有大型的商业配套,便利店和餐馆也不多。


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项目建设进度已经封顶,围挡的宣传标语:6+3全龄学府群,12年一站式无忧教育。


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展示空间是水池、喷泉、搭配绿植的园林景观,工作日的下午看房咨询人数还有不少。


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项目沙盘建造了左右两个社区单元,右侧的两栋是本次推出发售的新房,共549套;左侧产品预计今年下半年入市。这意味着如果你这一次没有选到中意的楼层和户型,可以等下半年的那一拨推盘。


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根据沙盘的布局,团长还发现一个问题,就是项目的楼间距很近,而且此次推售的1栋2栋,是呈南北向直线排列的,那么站在后方的低楼层,采光视野势必会受到前方楼体的遮挡。


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走近项目区位图,在销售的讲解下,团长对项目的配套有了更加清晰的认识。


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教育配套,项目所属学区是千林山小学和兰著学校,其中千林山小学并非中介口中的“龙岗前三”,夸大成分居多;而兰著学校的教育质量也不被家长看好,因此学位并不紧张。


商业配套,星河coco park、山姆会员店、万科广场等,都需要驾车约20分钟才能到达。


地铁配套,预计2023年开通的地铁16号线龙岗汽车站,距离项目的直线距离约1.7公里,远期的地铁31号线五联站距离项目更近,但据销售介绍,31号线要等到2029年。据团长了解,地铁31号线纳入2024年—2029年建设规划,运营开通时间可能在2029-2034年。


当团长委婉地表示项目配套弱时,销售也表示赞同,并开始讲述保利勤诚达誉都这个超级大城的发展前景。


保利勤诚达誉都占地约28.29万平,总建面210万平,分八期开发,是龙岗目前最大的住宅纯居大盘。


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一期规划有12班幼儿园、48班初中、社康中心、邮政、老年人日间照料中心、公共厕所、小型垃圾转运站、再生资源回收站等公共配套。二期规划有12班幼儿园,24班小学,文化活动室,菜市场,三期规划有社区体育活动场地和文化活动室。四期规划有综合车站。


项目推出的一期产品占地3.15万平,建面约26万平。车位比1:1.12,容积率5.9,绿化率40%。


本次备案住宅523套、商业26套,位于A、B座。住宅户型建面约63.7-115.5㎡,均价约4.25万/㎡,单价区间在3.89-4.64万/㎡。


如果保利勤诚达誉都,未来真的可以做到商业、办公、居住、教育、休闲自成一体的超级大城,不到100万首付购置小3房,对于刚需确实有一些吸引力。


那么在保利勤诚达誉都描绘的美好前景之下,我们购房者是否值得为这个“亮点”买单?


02
项目户型


参观完项目的区位和沙盘,我们一起来看看项目的样板间。


从88-110㎡,每一个户型都有赠送一个可拓展空间,但这个拓展空间非常小,需与相临的次卧打通合并为一个卧室才具备使用价值,不然这个拓展空间只能做一个杂物室。


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可拓展空间


110㎡D1户型,整体设计都可以,进门左侧是客房和卫生间,右侧是厨房,横厅设计,阳台朝南,采光优越,主卧带有南向阳台和独立卫生间,缺点是客厅电视墙与主卧相连,次卧门与主卧对望,主卧的私密性和安静受到一定程度影响。


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110平客厅餐厅实拍


88㎡B户型槽点还是蛮多的,卫生间的大门正对着主卧,卫生间的门也紧挨着餐厅和厨房,即使次卧加上可拓展空间的阳台,88平米也只是做成2房一卫,空间利用率并不高。


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88平样板间实拍


89㎡C1户型的格局相比于88㎡B户型就好得多,中规中矩的2房设计,但使用率还是低。


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90㎡C2户型,阳台朝西,主卧墙体朝西,主卧阳台朝南,没有样板房可看,所以不知道可拓展空间的大小,如果这个可拓展阳台面积很小,又无法与其它卧室打通合并,那么就显得非常鸡肋。


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最终推荐的户型是89㎡C1户型和110㎡D1户型。


03
升值潜力


想预判一个项目的升值潜力,先要理清板块的规划和产品自身的特性。


由政府主导的,有好的产业、好的规划的片区,自然会有大量居住人口和热钱的流入,目前深圳第一档的片区,分别是前海自贸区、深港河套和光明科学城。


截至目前,深圳有18个重点发展片区,其中位于龙岗的有三个,分别是大运新城、坂雪岗科技城和国际低碳城。而保利勤诚达誉都所在的五联不在以上重点发展片区之内。


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从产品自身的特性来看,保利勤诚达誉都没有特别稀缺的自然资源和性价比优势,而且这种高密度超大社区,往往在升值潜力方面表现不佳。


项目分8期开发,开发周期至少在10年,当一期业主想要卖房的时候,可能项目正好要推售新房入市,在深圳新房限价的背景下,二手房没有价格优势,新房价格会严重制约二手房升值。


大型社区的另一个弊端,就是二手放盘量过多,给买家更多的选择余地,当购房者有了更多的比对和选择时,业主很难把二手房卖出一个好价格。


保利勤诚达誉都,其宣传标语是“学府大城”,团长认为该项目的亮点不在于大城而在于学府,项目能不能引入一个名校,才是项目升值潜力的关键所在。


04
购买建议


保利勤诚达誉都到底值不值得买,团长认为应该明确项目最后是否签约名校后,才可以考虑入手,这样更稳一些。


如果你在龙岗工作,家庭需要一个3房空间,预算又非常有限的话,该项目作为上车盘完全没问题。


对于有更多预算的购房者来说,同价位下,宝安福永、沙井、松岗,甚至光明的非核心区的新房,要比保利勤诚达誉都更有价值。


保利勤诚达誉都货量还是很充足的,如果这一次没有选择合适户型,可以等下一次开盘。或者把宝贵的打新名额留给网红盘,最后实在买不到可以把保达誉都作为备选方案。
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