每个刚需都在纠结：龙岗这个大盘值得买吗？

近日深圳新盘六选一，保利勤诚达誉都值得打新吗？


下面请跟随团长一起去看看这个项目：


1、实地踩盘
2、户型分析
3、升值潜力
4、购买建议

01

实地踩盘

保利勤诚达誉都，位于龙岗五联片区，五联西面与东莞市清溪镇、凤岗镇衔接，北连惠阳南坑村，南边连接回龙埔等龙岗中心城地区。


目前前往项目的方式可以乘坐轨道交通或自驾，轨道交通需要在地铁3号线吉祥站下车，然后乘坐M275路公交在百合盛世站下车，步行640米可到达项目，从福田中心乘坐地铁到项目全程约2个小时。


自驾从福田中心出发，沿南坪快速，水官高速，盐龙大道……到达保利勤诚达誉都，全程所需时长约50-60分钟。


项目周边的环境以小产权为主，没有大型的商业配套，便利店和餐馆也不多。








项目建设进度已经封顶，围挡的宣传标语：6+3全龄学府群，12年一站式无忧教育。








展示空间是水池、喷泉、搭配绿植的园林景观，工作日的下午看房咨询人数还有不少。








项目沙盘建造了左右两个社区单元，右侧的两栋是本次推出发售的新房，共549套；左侧产品预计今年下半年入市。这意味着如果你这一次没有选到中意的楼层和户型，可以等下半年的那一拨推盘。






根据沙盘的布局，团长还发现一个问题，就是项目的楼间距很近，而且此次推售的1栋2栋，是呈南北向直线排列的，那么站在后方的低楼层，采光视野势必会受到前方楼体的遮挡。






走近项目区位图，在销售的讲解下，团长对项目的配套有了更加清晰的认识。






教育配套，项目所属学区是千林山小学和兰著学校，其中千林山小学并非中介口中的“龙岗前三”，夸大成分居多；而兰著学校的教育质量也不被家长看好，因此学位并不紧张。


商业配套，星河coco park、山姆会员店、万科广场等，都需要驾车约20分钟才能到达。


地铁配套，预计2023年开通的地铁16号线龙岗汽车站，距离项目的直线距离约1.7公里，远期的地铁31号线五联站距离项目更近，但据销售介绍，31号线要等到2029年。据团长了解，地铁31号线纳入2024年—2029年建设规划，运营开通时间可能在2029-2034年。


当团长委婉地表示项目配套弱时，销售也表示赞同，并开始讲述保利勤诚达誉都这个超级大城的发展前景。


保利勤诚达誉都占地约28.29万平，总建面210万平，分八期开发，是龙岗目前最大的住宅纯居大盘。






一期规划有12班幼儿园、48班初中、社康中心、邮政、老年人日间照料中心、公共厕所、小型垃圾转运站、再生资源回收站等公共配套。二期规划有12班幼儿园，24班小学，文化活动室，菜市场，三期规划有社区体育活动场地和文化活动室。四期规划有综合车站。


项目推出的一期产品占地3.15万平，建面约26万平。车位比1：1.12，容积率5.9，绿化率40%。


本次备案住宅523套、商业26套，位于A、B座。住宅户型建面约63.7-115.5㎡，均价约4.25万/㎡，单价区间在3.89-4.64万/㎡。


如果保利勤诚达誉都，未来真的可以做到商业、办公、居住、教育、休闲自成一体的超级大城，不到100万首付购置小3房，对于刚需确实有一些吸引力。


那么在保利勤诚达誉都描绘的美好前景之下，我们购房者是否值得为这个“亮点”买单？

02

项目户型

参观完项目的区位和沙盘，我们一起来看看项目的样板间。


从88-110㎡，每一个户型都有赠送一个可拓展空间，但这个拓展空间非常小，需与相临的次卧打通合并为一个卧室才具备使用价值，不然这个拓展空间只能做一个杂物室。

可拓展空间

110㎡D1户型，整体设计都可以，进门左侧是客房和卫生间，右侧是厨房，横厅设计，阳台朝南，采光优越，主卧带有南向阳台和独立卫生间，缺点是客厅电视墙与主卧相连，次卧门与主卧对望，主卧的私密性和安静受到一定程度影响。

110平客厅餐厅实拍

88㎡B户型槽点还是蛮多的，卫生间的大门正对着主卧，卫生间的门也紧挨着餐厅和厨房，即使次卧加上可拓展空间的阳台，88平米也只是做成2房一卫，空间利用率并不高。

88平样板间实拍

89㎡C1户型的格局相比于88㎡B户型就好得多，中规中矩的2房设计，但使用率还是低。






90㎡C2户型，阳台朝西，主卧墙体朝西，主卧阳台朝南，没有样板房可看，所以不知道可拓展空间的大小，如果这个可拓展阳台面积很小，又无法与其它卧室打通合并，那么就显得非常鸡肋。






最终推荐的户型是89㎡C1户型和110㎡D1户型。

03

升值潜力

想预判一个项目的升值潜力，先要理清板块的规划和产品自身的特性。


由政府主导的，有好的产业、好的规划的片区，自然会有大量居住人口和热钱的流入，目前深圳第一档的片区，分别是前海自贸区、深港河套和光明科学城。


截至目前，深圳有18个重点发展片区，其中位于龙岗的有三个，分别是大运新城、坂雪岗科技城和国际低碳城。而保利勤诚达誉都所在的五联不在以上重点发展片区之内。






从产品自身的特性来看，保利勤诚达誉都没有特别稀缺的自然资源和性价比优势，而且这种高密度超大社区，往往在升值潜力方面表现不佳。


项目分8期开发，开发周期至少在10年，当一期业主想要卖房的时候，可能项目正好要推售新房入市，在深圳新房限价的背景下，二手房没有价格优势，新房价格会严重制约二手房升值。


大型社区的另一个弊端，就是二手放盘量过多，给买家更多的选择余地，当购房者有了更多的比对和选择时，业主很难把二手房卖出一个好价格。


保利勤诚达誉都，其宣传标语是“学府大城”，团长认为该项目的亮点不在于大城而在于学府，项目能不能引入一个名校，才是项目升值潜力的关键所在。

04

购买建议

保利勤诚达誉都到底值不值得买，团长认为应该明确项目最后是否签约名校后，才可以考虑入手，这样更稳一些。


如果你在龙岗工作，家庭需要一个3房空间，预算又非常有限的话，该项目作为上车盘完全没问题。


对于有更多预算的购房者来说，同价位下，宝安福永、沙井、松岗，甚至光明的非核心区的新房，要比保利勤诚达誉都更有价值。


保利勤诚达誉都货量还是很充足的，如果这一次没有选择合适户型，可以等下一次开盘。或者把宝贵的打新名额留给网红盘，最后实在买不到可以把保达誉都作为备选方案。