深圳，起步于边陲小渔村，经过40多年的发展，终于成长为经济总量超万亿的国际大都市，跻身全国四大一线城市之列。但这里仍有很多与国际都会不相符的“边缘地带”，或者说是更具烟火气的“城中村”。

说起城中村，免不了提到城市更新。

据统计，2021年第一季度深圳共有97个城市更新项目发布了最新公告，公示内容包括计划草案、计划修改草案、更新意愿、实施主体确认等。其中，南山区11个、宝安区14个、龙华区19个、龙岗区45个、光明区8个。

南山区一直有着“最强行政区”的称号，仅一条粤海街道就汇聚了一千多家上市公司。

4月2日，由《环球时报》主办的“2021环球城市招商引资推介大会暨颁奖典礼”上，南山区凭借优越的城市区位优势、经济发展环境、人力资源创新环境、营商环境、民生保障环境及国际化发展程度等，入选“2020十大最具投资吸引力城区”，再一次证明了南山的强劲。

（图源：环球网）

今天要说的就是两个来自南山区的“网红旧改”，分别是桂庙新村城市更新项目和后海村城市更新项目。

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“最小清新”的桂庙新村

桂庙新村位于南山区学府路和白石路交界处，毗邻深圳大学西门，是南山最早立村的村落之一，历史可追溯到清代。

（格隆汇楼市现场拍摄）

桂庙新村内大部分自建楼都是上世纪90年代的建筑，楼与楼的间隔很小。早年间，深圳大学曾先后租赁桂庙新村村民住宅楼补充学生宿舍5000多个床位，还在学校开了一个后门，专供学生前往桂庙新村。

由此，深大学子成为桂庙新村主要消费人群，桂庙新村也渐渐变成了深大的美食村、学生村，也因其活力、"小清新"成为了深圳最具代表性的城中村之一。

（格隆汇楼市现场拍摄）

2015年10月，桂庙新村被划入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，曾让不少深大学子感叹不已，不过之后就没有新的动向。

直到去年（2020年）11月20日，南山区城市更新和土地规划整备局发布《关于南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元规划（草案）》的公示，桂庙新村即将成为历史的事才再一次引起人们关注。

3月15日，《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元规划》获得深圳市南山区人民政府批准，并确定实施主体为深圳市阳光华艺房地产有限公司。

（图源：咚咚找房）

据规划，桂庙新村城市更新单元面积70424.4㎡，拆除用地面积70224.5㎡，开发建设用地面积41660.1㎡，规划容积369100㎡，容积率8.9。

未来将建设有住宅、商业、办公及旅馆业建筑、社康、老年日照中心等，除常规的公共配套之外，项目还将配建一所12班制幼儿园，将为附近居民提供很大便利。

目前，桂庙新村已进入签约阶段，按照深圳城市更新项目的进展速度，距离桂庙新村进入拆迁阶段还有一段时间，想去“最小清新村”打卡美食的吃货们可不要错过机会。

（图源：咚咚找房）

链家网显示，桂庙新村附近二手房包括锦隆花园、学林雅苑、创世纪滨海花园、厚德品园、中润百分百公寓、荟芳园等，但均显示“暂无价格”。据“二手房指导价”，周边二手房参考均价约在8-9万/㎡左右。

（图源：链家网）

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“最牛街道办”后海村

不少人表示，“看到后海村的名字就觉得很霸气”。

要知道后海可是南山区有名的集名校（南二外）、商业（海岸城）、企业（华润、阿里、百度）于一体的片区，附近的观海台、滨海之窗等小区依托着学区房优势，房价早已达到一个让人无法轻易企及的高度。

与后海片区同名的后海村，自然引起不小关注。

（格隆汇楼市现场拍摄）

后海村位于南山区粤海街道，西临天后西路，东至后海大道，南近东滨路，北近创业路。

早在2016年，后海村城市更新单元便被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》；今年3月30日，南山区城市更新局公示了南山区粤海街道后海村城市更新单元规划（草案），预示着后海村将进入一个全新的阶段。

据规划，本单元规划容积426060㎡，其中住宅284440㎡（含保障性住房35510㎡），商业、办公及旅馆业建筑125220㎡（含商业文化设施不低于6260㎡）；规划建设一所12班制幼儿园、一所9班制幼儿园、一所30班制小学。

可以预见，后海村旧改在教育方面的配套将会很充足。

（图源：网络）

目前后海村给人的整体感觉并不是很好，附近是低矮密集的老旧居民楼，狭窄的马路上行人、机动车、非机动车并排前行，道路安全隐患潜在大。

道路还算平整干净，路边绿树成荫，周边多是商铺、小吃店、生活超市等，生活氛围颇为浓厚。

（格隆汇楼市现场拍摄）

在实地探访中，路旁张贴的红红绿绿的出租信息倒是吸引了我。

后海村虽然紧挨南山中心区，但这里的租金却并不高，附近很多企业公司的职员会在这里租住，使得后海村租房市场活跃。

小到单间、大到三室一厅的整租，在后海村总能找到适合你的房子，租金几百至几千元不等。

（格隆汇楼市现场拍摄）

链家网显示，后海村附近最典型的二手房小区便是卓越蔚蓝海岸，两者距离仅一个十字路口，步行5分钟即可到达。

“二手房指导价”公布前，蔚蓝海岸（一期）的二手房均价约在12万/㎡左右，最高时点达到13万/㎡。

（图源：链家网）

（图源：房天下）

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旧改，能博吗？

在深圳的一众城市更新项目中，规模较大的华润城（大冲村旧改）、白石洲（沙河五村旧改）等，背后的开发商总是会被人津津乐道。诚如华润、绿景这些都是较有名气的大型开发商，桂庙新村和后海村两个旧改项目的开发商却显得小众许多。

据公告，桂庙新村旧改项目的开发商是深圳市阳光华艺房地产有限公司，该公司成立于2002年，注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦，与桂庙新村相距不远。

虽然是家小公司，但阳光华艺在深圳旧改行业小有名气，开发过南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等旧改楼盘。

目前，阳光华艺已在桂庙新村内设立城市更新办公室，后续工作正在有序进行中。

（格隆汇楼市现场拍摄）

与桂庙新村的有序进展不同，后海村虽然早在2018年便确定由远洋集团操刀，拆迁办公室也已经入驻。

但笔者在实探中却发现，原本标注有“远洋集团”的宣传牌早已被遮挡，并且新设了“远祥置业”的牌子。

（原设立的展牌，图源：网络）

（标有“远洋集团”的展牌被遮挡，新设“远祥置业”

格隆汇楼市现场拍摄）

通过企查查股权穿刺发现，深圳市远祥置业有限公司为深圳市中宏翔投资有限公司全资子公司，或许是远洋集团成立的项目公司。

目前关于两个旧改项目的信息并不太多，但肯定会有人会发出疑问——“城市更新项目值不值得？我能去博旧改吗？”

笔者给到的建议是：

01 - 等待周期长。

城市更新是一个较为漫长的过程，前文提到的后海村旧改最早在2009年便开始洽谈相关工作，但直到2016年才立项、2021年才获得审批，如果耗得起确实可以搏一搏，毕竟关于深圳的“旧改致富神话”并不少见；

02 - 产权要注意。

深圳的城中村多是自建房、小产权，这类房产的产权并不清晰，尤其是小产权房并不受法律认可，如果是小产权房千万不要碰，不仅没有房产保证，即使被征收拆迁也很难获得保障；

03 - 前期了解一定足。

2020年12月底，深圳人大常委明确“旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收，城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收”，并在2021年3月1日正式执行。

但在这之前的龙岗木头龙旧改就曾因为开发商与业主赔偿谈不拢，导致项目搁置13年才得以动工，如果不慎遇到这种“狮子大开口”的情况，免不了又会是一场漫长且无声的战役。

综上，如果愿意等、流动资金充足者，旧改也是可以试试，但千万要做好心理准备。

（格隆汇楼市现场拍摄）