问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问

壹

问：您好，深圳房地产715政策，不知道您对此有什么看法，能否解读一下，它将会给各类购房群体带来什么样的影响？感谢～

答：您好，感谢赞赏！

深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。其次是限贷，暂时废掉了5+2/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。

715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。

之前在星球内已经分析过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。

715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。

对我们投资者的影响：

一、降。老人票废了。54大法废了。

二、降，但影响不大。有利于郊区。

三、涨。

四、涨。短期有利于郊区。

星球内推荐的板块，短期内还会继续保持热度。

贰

问：请问十三先生怎么看待715新政，现在还能出手吗？

答：您好，对比深圳往年的历次调控可以发现，深圳715新政无疑是力度最狠的一次，限购，限贷，限离全面加码，非普调整＋免增值税2改5，每一条都是重拳。

这一套组合拳下来，年轻力壮基本面强悍的深圳基本也被打废，横盘一两年是大概率事件。

如果资金没有更好的去处，调控只能抑制需求，却不能让需求消失，需求总有释放的那一天。给我们留了3年的时间淘笋，不用着急入手。

90%的涨幅来自10%的时间，可是我们无法预测这10%的时间在哪。

叁

问：老师好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作

答：你好，感谢赞赏！

百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。

福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类：

1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。

2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。

3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。

提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。

可以置换。

肆

问：星球第一次提问，老师好，正在卖了福田八卦岭和新洲两套房子，预计手头1000万左右，打算在前海的前海时代广场，翻身的新锦安雅苑，红树湾的世纪村，鼎泰风华4期中选择，未来上班在华润前海中心，娃不到2岁，这几个楼盘各有利弊，老师能给些建议不？

答：1.翻身夹在了宝安老中心新安片区和新中心宝安中心片区的中间，整体面貌像个三线小县城，以老旧商品房和农民房为主。看待翻身更多的需要从学位角度做一个区分 翻身以甲岸路为界，甲岸路以北为海滨中学的学位，甲岸路以南为宝安区排名第二的宝安实验的学位。学位之差也是涨幅之差，带宝安实验的这几个小区，涨幅不输宝中，以标杆小区新锦安雅园三期为例，72的两房，去年8月份500万左右，目前挂盘价720万，涨幅45％。

带海滨中学的标杆小区泰华俊庭，62平的两房去年8月份385万左右，目前挂盘价500万，涨幅30％，因为海滨中学片区的老旧楼梯商品房比较多，这些小区的涨幅会少一些，翻身带海滨中学的整体涨幅在20~30％。目前在宝城39区规划了一所九年制的学校，由于新学校的东面隔了107国道，根据学区划分的大路原则，这所新学校更多的会影响翻身和宝中的教育格局。对翻身带宝安实验这几个小区的学位稳定性产生较大影响，对片区是利空。

所以，翻身本来值得投资买入的带宝安实验的学区房因为新学校变得扑朔迷离，需要静待观察学区划分结果，近期不适合买入。而翻身甲岸路以北带海滨中学学区的老旧小区自住还行，由于距离宝中和前海都很近，可以跑平或者略微跑赢大市，但是投资，完全有更好的选择。

2.世纪村 红树湾园林社区，分四期，除了少量50平、90平一房、两房，其他全部是120+三房以上户型。这个社区，绿化率高、车位充足、四通八达，非常宜居，单说比较尴尬的地方：

1、大户型居多，投资属性弱，流动性不可避免比较差；

2、整个红树湾片区没有好的学位，中介多以私立南山文理学校为卖点，其实就跟在北大边买套房不能上北大一个道理；

3、外立面比较难看，15年左右的楼龄，真石漆受雨水侵蚀，外墙已经变色；

4、位置比较尴尬，1、2号线都在900米左右，属于红树湾靠北区域，附近短期没有利好，未来看白石洲旧改，但项目东北的地块属于三期拆迁范围了，3年内不会动；5、户型格局一般，除二期、四期有赠送，其他利用率均一般。

这几个楼盘中优先鼎泰风华，其次是前海时代广场。

伍

问：星主好，我是深圳首套，首付不太多，只能凑200万，但年度收入还不错，每年税后100万+，且比较稳定，我近五年不考虑入住，想要五年后资产最大化，能帮忙规划一下吗，我主要有三个思路：1 去光明 沙井打新，买600万左右的房子，锁定中海寰宇时代，电建，和沙井海岸城，这些盘是不是不用考虑谁更好，抢到就行。2 去碧海 宝中 南山去淘二手房。3 去福田，南山去打新，但是需要首付融资，不知道有没可行性。麻烦帮忙规划一下，好焦虑(✪▽✪)

答：你好，要问最近深圳那个片区楼市最热？非光明新区莫属。华润城四期和海岸城还没动静， 而光明的几个热门新盘却依次紧密开盘。先是本月中已经开盘的金融街， 紧接着正大城、中海寰宇时代和电建洺悦府都会在近期入市。那么这四个楼盘该怎么选呢？这次我们就来对这4个新盘做一个横向对比， 分别从区位、环境、交通、教育、配套、潜力六个方面进行打分， 为大家买房做一个参考。

1.区位

金融街 评分：★★★★★ 项目位于光明中心区域， 该区域也是光明科学城概念的核心位置， 虽然目前周边空地较多，但有利于片区后期统筹。有万达和龙光广场加持，未来必然是光明最好的地段之一。

中海寰宇时代 评分：★★★★★ 与金融街相隔不远， 区位概念基本一致。

电建洺悦府 评分：★★★★★ 与金融街相隔不远， 区位概念基本一致。

勤诚达正大城：

评分：★★★☆

项目位于光明凤凰城概念区位， 周边有光明高新技术园区， 但是离光明中心区有一定的距离， 故区位上不如上述三个新盘那么亮眼。

2.居住环境

金融街

评分：★★★

周边有不少公园，步行约10分钟左右；不过目前周围没什么生活配套， 而且由于地铁和高速与项目紧紧相邻，居住环境欠佳，噪音会是项目最大的硬伤。

中海寰宇时代

评分：★★★★★ 紧邻观光大道，并无太多的噪音问题， 且周边有不少的住宅， 其中深房传麒山为光明第一豪宅， 和光明大第为片区二手房价格的标杆， 有着良好的居住氛围。

电建洺悦府

评分：★★★★ 项目紧邻市政公园、深圳实验学校光明分校， 噪音相对金融街小很多， 不过小区由于体量较小， 小区配套和自带的花园可能无法满足住户的日常需求。

勤诚达正大城

评分：★★★★ 小区自带10000㎡花园，且建有500㎡游泳池， 周边还有城市公园，居住环境十分优秀；不过周边有不少的农民房，观感上不是很好。

3.交通

金融街 评分：★★★★★ 项目距地铁站仅150米左右，（凤凰城站为6、13号线交汇站） 还有光明大道、南光、龙大双高速， 自驾出行也是相当便捷。

中海寰宇时代

评分：★★★☆ 交通总体上与金融街基本相同， 距离铁距1.3千米远左右。

电建洺悦府

评分：★★★★ 交通总体上与金融街基本相同， 距离铁距700米远左右。

勤诚达正大城

评分：★★★ 距离地铁6号线长圳站约1.8千米， 拥有南光、龙大双高速， 未来13、18、29号线正在规划中。

4.教育

金融街

评分：★★★★☆ 可申报小学：东周小学、光明小学、深圳实验光明学校。可申报初中：凤凰学校、光明中学、深圳实验光明学校。项目对接的学位可谓是光明最顶尖的学位， 不过根据光明区的规定，深圳实验光明学校全光明社区都可申报，未必就能稳上。

中海寰宇时代

评分：★★★★☆ 总体情况与金融街相同， 不过距离深圳实验光明学校距离稍远。

电建洺悦府

评分：★★★★☆ 总体情况与金融街相同， 与深圳实验光明学校仅一路之隔，上学十分便利。

勤诚达正大城

评分：★★★★☆ 可申报华中师范大学附属光明勤诚达学校， 学校紧邻小区，孩子上学十分便利， 而且学位的竞争也不会那么激烈，入学比较有保障。

5.配套

金融街 评分：★★★★★ 项目周边有超60万平高端商业， 文化艺术中心、科学馆、会展中心、宝利来酒店、万达广场、龙光商业mall，各式配套设施应有尽有。

中海寰宇时代 评分：★★★★ 与金融街相同， 共享配套。

电建洺悦府

评分：★★★★☆ 与金融街相同， 共享配套。

勤诚达正大城

评分：★★★☆ 项目自建商圈，目前已有沃尔玛、万达IMAX影院等大牌入驻， 不过比起金融街和中海，周边的配套设施还是稍有欠缺。

6.潜力

金融街

评分：★★★★☆ 项目优越的地段就表明的它未来的价值， 对面有“地王”玖龙台，已有一笔7.5万/平的成交记录， 项目未来肯定有着不少的上涨空间。不过项目有着居住硬伤，对项目将来价格上涨或许会带来一些影响。

中海寰宇时代

评分：★★★★★ 潜力上基本与金融街相同， 周边有着深房传麒山、光明大第等优质住宅项目， 没有金融街的噪音困扰，而且央企开发品质可以， 未来潜力相当不错， 不过有消息称中海均价或将6万/平， 是否值得就需要大家自行抉择了。

电建洺悦府

评分：★★★★ 总体潜力与上述项目差别不大， 洺悦府有着离实验学校更近的优势， 不过项目本身体量较小，自身配套或许会有欠缺。

勤诚达正大城

评分：★★★☆ 项目未来的潜力主要看对面高新园区的发展和后期自身的配套， 不过据销售介绍称对标南山高新园，从长远来看，随着光明科学城概念的发展，未来该高新园区还是值得期待；但就目前就现有的交通配套和周边现存大量农民房的情况来看，未来几年的升值将受到不小的影响。

你的思路基本没有什么问题，打新和淘笋同时进行。融资也比较简单。

陆

问：星主您好！这几天认真拜读了您的很多文章，非常有收获。我现有学林雅苑三房一套自住，南二外学府学区，学区属于第二梯队。还有阳光里雅居一套小两房，前年年底购入。两套房子都出掉加手头上的现金有1600w，能接受按揭在1万5左右，有两小孩，主要活动范围在南山，置业也主要考虑在南山，请问是两套置换一套优质的学位房还是用一套小房（阳光里）置换？两套置换操作难度有点大。我本人更倾向于用阳光里的小两房置换。如果用阳光里这套置换能加手头上的现金有500万，考虑第二套首付在7成，只能换总价在600多万的房子。我的问题是在阳光里换一套大一点面积的还是置换一套学位房呢？有什么楼盘推荐呢？楼龄和学位，更侧重哪一块呢？创世纪滨海的两房怎么样？南山区二类学位房后续的涨势怎么样？期待您的解答，谢谢！

答：你好，思路没问题，可以出手阳光里雅居，置换南山更优质的学位。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，后续有一定上攻空间。深圳可以通过星球内推荐的方式操作成首付3成，你的选择范围可以拓宽一些。主要推荐以下学区：

1、南外高新，名校 + 宜居，传统路线

2、深圳湾学校，偏国际化路线，学校我在之前的回复里有评价，地段和圈层就不用说了

3、南外科华，同南外高新

4、南二外，同南外高新 前两个略好，第一有高中，取消直升后的点招必然对本校学生有偏重，相当于中考有更多机会

柒

问：十三老师：400万以内，南山的金钟大厦、百分百公寓、友邻公寓的单间，和宝安天源花园67平楼梯两房、雅仕阁53平小两房，买哪个好？

答：你好，南山这几个盘，有踏空的风险。成绩并不突出，学票不值这个钱。这一波都涨了，友邻还是明星盘，但是短期上涨肯定不会有之前的大，如果单纯考虑学位，还是有价值，金钟还是差一些，考虑价值可以有其他选择，可能更加安全。新手建议买市区，租售比高，流动性好，涨幅也更稳。

20平米的开间不建议买，占房票，溢价多，利润太小。开间是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。最关键的，是溢价。在深圳这类城市，开间和一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。

为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20；买到，也是要付钱的。

福田和南山建仓，未来回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

捌

问：星主，你好，看了你的解答回复觉得很专业，特向你请教，我的情况是：手头预算1000万，付五成，总价2000万左右的房子，主要是投资。目前看了前海，蛇口，后海深圳湾，明星楼盘大概都走了一趟，主要的楼盘有：前海时代、诺德国际、鼎太风华，半岛城邦、双玺、太古城，南二外的漾日湾畔。还有蛇口的一个新盘，临海揽山……6年内不会自主，主要是投资。之前重点看了前海时代，自贸区里唯一在售的二手房，犹豫的是，现在单价已经15，6万，周边还很荒凉，破旧，业主绝大多数投资客。麻烦星主帮我从5年内的投资价值方面分析下，谢谢！

答：你好，感谢赞赏！

去年到今年，前海不管大小户型都上演了一番上涨的精彩大戏，而前海时代收益率甚至不如许多刚需盘。前海时代涨幅不弱，但输给了同时期的深圳湾，也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为啥跑输，说到底房子是用来住的，尤其是大面积高总价的房子。前海自贸区还在建设，前海时代还是孤盘，没有居住氛围，缺乏配套。看前海时代二期的挂盘，会发现都是毛坯在售，说明这个盘大部分是投资客。小户型学位房的楼盘，投资客多不是问题，如果是大面积高总价，投资客多就很是问题了。深圳湾20万为什么仍有人前赴后继接盘，因为要自住啊，砸两三千万空置坐等升值的土豪没有那么多。

至于前海新建的九年制港湾学校，硬件确实不错，但出了成绩才叫名校，现在连学生都招不满，谁会承认它是名校。1998还没有卖掉，再提高200万，是准备掩护其他投资客出货吗? 那未来呢？前海自贸区里的楼盘零散，稀少，没有生活配套等于不食人间烟火，啥楼盘可以不食人间烟火，深圳湾一号，万金只为买个圈。前海乐观估计5-8年才能大规模入驻，以地铁集团那品质，能否五年后独领风骚做一张城市名片，一个高端盘？我看难。

玖

问：老师您好！目前自住天鹅堡二期，持有莲花三村169平、掬月半山183平出租，两套按揭。年龄48，家庭年收入120万左右，福田罗湖上班。想请教下，一，如果置换， 这三套房哪套更适合出手（未来10年后才有学位房需求），卖掉一套买润玺是否更合适？二，传莲花一二三村片区棚改，是否加购一套以投资？谢谢！

答：你好，感谢赞赏！

天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变。短线爆发力有限。中长线还是值得投资的。因为：整个深圳水位在明显提升。莲花三村除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。但配套太差，总价过高，导致流动性比较差。因为同价位可选择性太强了。

这几个选筹中，未来潜力对比：掬月半山>天鹅堡>莲花三村

应该出手的是莲花三村，等待的机会成本太大。

拾

问：老师你好，慕名来问，两月后到手400左右，年入50左右，上班自由可以不考虑通勤，想在南山买套800左右的三居室，3个小孩要用学位，有什么好推荐？前段时间有看现代华庭还有京光海景花园，华师大附中和南油小学组合勉强够用，个人有点担心这种老破大以后没什么升值空间，也不好出手。矩建大厦有87的 三房，能上学府中学，总价600左右，这种还值得入手不？

答：你好，有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。

对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。

如果单纯考虑学位，可以入手。首付400万，可以适当增加点预算，关注900万以内的小3居，比如知识星球内推荐的楼盘，都是更好的选择。

拾壹

问：您好！十三房先生。我们家目前基本情况：手上资金600万左右，主要活动半径在龙华，但距离不是大问题，年收入50万，小孩2023年3月升初一报名。目前唯一住房刚卖，租房住，夫妻都有房贷记录，五成首付。二、主要诉求：现在犹豫是价值投资还是关注学位房为主，目标方案有：1.龙华卓越皇后道（居家兼龙华实验学位）680万+光明打新限价房500万；2.玖悦台一手3-4房860-1100万，持有5年卖掉转战南山前后海；3.直接去前后海区域买1000万左右学位房，跟跑，麻烦推荐几个盘；4.去前后海买老破小或者600万左右（例如世纪假日广场）+光明限价房500万。有人看好光明，有人心存谨慎。何时何种情况介入光明为好？另外现在上车南山还晚吗？南山的平均涨幅是否超过龙华红山上塘片区？请不吝赐教顺便推荐一些南山的潜力楼盘

答：你好，感谢大额赞赏！

我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受。

我认为南山宝安红山优质盘短期还会继续冲高，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杠置换大户型或者标杆盘。

所以这些选项里，优先南山。南山范围内，关注知识星球内推荐的楼盘。

拾贰

问：老师你好，我们是首房，三成，主要看600-700万之间的房子。主要考虑升值，兼顾自住，学位不是最重要的。若在宝安，现在有以下几个考虑，1. 流塘附近的中粮锦云，流塘阳光， 还有宝安实验学位的德邻雅筑，2. 翻身地铁口附近的 ，还看了罗湖深中学位的新盘德弘天下。有以下问题：

1，流塘地铁站附近的房子涨幅会很快吗？12.15号线的交汇处。2，这几个楼盘位置值得投资吗？原因是什么？优选选择哪呢？3，如果这几个不值得投资的话，有其它推荐吗？

答：你好，中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的，属于板块第一梯队。12号线开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

流塘阳光地处老城，片区老旧，楼龄新，地铁在修，暂时上班不方便，长远看，不会太差。

茂业德弘天下，10年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

纯投资，可以关注中粮锦云，流塘阳光，这2个盘还不错，剩下的2个盘纯投资不推荐。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。