文｜AI财经社 田晏林

编辑｜董雨晴

近日，一则关于“深圳一学区房狂降662万元”的话题登上微博热搜。据《中国证券报》报道，被誉为深圳学区房中的“爱马仕”——国城花园小区，一套127.82平方米的房源以2206万元的价格成交，与2月初同一户型房源相比，狂降了662万元。

国城花园是深圳最具代表性的学区房，位于深圳福田百花片区，该楼盘仅有两栋，虽然楼龄已超过25年，但因有深圳实验小学、深圳实验中学双名校学位的加持，小区均价曾一度超过20万元/平方米。

因此，当这个小区的房价被爆出狂降662万的消息后，市场关于深圳楼市异动的猜测甚嚣尘上，深圳学区房的泡沫真的要破了吗？

学区房暴跌虚实

据媒体报道，自今年2月8日官方发布指导价格新规以来，深圳二手房市场曾一度接近冰封，连国城花园这样“最坚挺”的学区房都开始“批量”降价。

外界一直视国城花园为深圳学区房市场的风向标，但需要注意的是，此次被爆出狂跌662万的房源其实是法拍房，早在5月12日，同小区另一套房源也参与了法拍，在经过100轮的竞价后，最终以 2122万元成交。

法拍房与二手房交易有本质区别，法拍房的价格向来都低于正常的二手房成交价。

微博认证为“深房咨询创始人”的深圳房产大V透露，此房十年前发生过跳楼事件，去年5月12日第一次拍卖，成交价格2122万元，后因买家得知其为凶宅，果断放弃交易。今年则是二次拍卖，成交价2206万元，与第一次拍卖相比，价格非但没跌，反而上涨了84万元。

深圳房产中介王明告诉AI财经社，深圳二手房现在是横盘并稍有回调，但还没有到大跌那么夸张的程度。“二手房除了急卖的，业主都不愿意降价的。况且学位毕竟是刚需，好地段、好户型再降也降不到哪去。”

不过，他也坦言，从近半年的交易情况看，深圳的学区房除深圳实验学校、深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学这四大名校覆盖的区域外，其余的学区房基本处于有价无市的状态。

在贝壳找房上，一位南山第二外国语海德学校的学区房业主，从4月开始，先后两次下调价格，降价幅度分别为20万元和60万元。据媒体观察，目前这套80平方米的房源已经从2000万元的标价，下调至1880万元，降价120万元。

一名深圳当地的90后刚需客户告诉AI财经社，他从去年就开始为买婚房做准备，但直到今天还在犹豫。“能感觉到现在二手房是卖不出去了，最近中介总给我打电话，之前我们看的一套宝安区学区房，现在降价7-8个点了，说可以考虑入手。”但降价后，这个不足37平米的房子总房款还要600多万元，接近16万/平方米的单价并没有让这名刚需客户感到轻松。

“我发现着急卖的业主都在降价。像这个业主就是着急置换，不过他这个房子现在还没卖掉呢。“来深圳打拼了快八年，这名刚需客户感觉，这里的未婚年轻人最难买房。“已婚的话，社保多一些嘛。现在就是看社保年限。”

今年深圳“2·8”新政落地以来，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，普遍比挂牌价低20%-30%。王明感受到二手房市场的压力，他的生意也明显不如以前。

“很多老经纪人都转行了，我要不是本地人我也熬不住。”王明表示，前两年，在成交类型里，新房只占1/5，大部分经纪人都靠二手房赚取了丰厚的佣金，但现在，他卖的房子里有一半是新房。“对中介来讲，困难点是住宅盘好卖，开发商根本不需要你，而且现在佣金极低。”据王明透露，2019年他卖佳兆业的住宅项目，佣金是5%的房款提成外加4000元的现金，“现在给我们的佣金只有1%。”

曲折的深圳楼市

5月17日，国家统计局公布2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在一系列调控举措的作用下，深圳二手房终于“止涨”，深圳一手房环比涨幅0.5%，二手房与上月持平，二者同比涨幅分别为3.9%和12.9%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着二手房价格指导推出后，深圳的二手房价得到明显控制，环比首次出现零增长。

王明也表示，“2·8”新政限定了房子的交易价格，贷款部分只能按照政府的评估价来，意味着购房人要掏更多的首付款，抬高了购房门槛。“之前（房价）是涨得太凶了，我觉得（政府）已经是不得已这样控制了。”

据了解，深圳各大银行也表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。但业主普遍不愿意调低价格，那么首套房首付或从三成提高至五成。

一个有意思的现象是，在深圳祭出史上最严厉的楼市调控政策后，深圳市场竟然有部分热钱流向了小产权房，最终导致这一类型房源价格暴涨。据媒体不完全统计，深圳小产权房涨幅已经高达50%。

据悉，深圳小产权房存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。即便如此，仍有人趋之若鹜。原因就是深圳二手房指导价，对于买家来说，要把指导价之外多出来的部分房款提前付清，资金压力凸显。因此，小产权房成为了这部分买家退而求其次的选择。

不过很快这股风头便被遏制。5月13日，据21世纪经济报道，龙华区住建局发布了一个通知，主要内容是禁止代理销售“小产权房”。《通知》表示，小产权房属于明令禁止交易的房地产，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，各房地产中介机构不得代理销售小产权房，不得为小产权房交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。

AI财经社注意到，自从深圳房价被住建部多次点名后，今年以来为缓解高房价问题，政府开始对楼市调控加码，除了严查违规外，新建商品住宅新增供应也出现上升。

深圳克而瑞的一份统计数据显示，相较今年2-3月，4月深圳商品房供应量明显加大，其中商品住宅供应面积23.83万平方米，环比上升116.14%，而成交均价为62226元/平方米，环比上升3.68%。

据了解，深圳市2021年度建设用地供应计划中显示，今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷。其中，居住用地就有363.3公顷，供应量占总供应量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

李宇嘉认为，深圳能把住宅用地供应占比达到30%以上，与国际大都市接轨。产业结构调整后，一般制造业大面积迁出，现代服务业需要的空间较少，深圳需要提高城市的集聚力，特别是人口的集聚的需要，把空间向住宅用地转移，符合大城市的一般规律，也符合深圳作为大湾区的核心、东岸都市圈的核心，需要用地结构上作出的调整。

5月13日，深圳迎来首次集中供应土地，虽然只有6宗地且总规模较小，但业内人士认为，后续会有明显的增加，特别是在第二批和第三批。 “深圳此次供地，还有一个很大的特征。增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改确定的2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。意味着深圳新一届政府上台以后，对于住房供应结构调整的决心和力度更大了。”李宇嘉表示。

实际上，从各大开发商拍地的状态看，各家对深圳土地的关注度非常高，毕竟在深圳拥有项目，以深圳为原点拓展整个大湾区的房地产市场，已经成为开发商提高市场占有率和核心竞争力的一个筹码。而这也给深圳新房和二手房未来5年的市场格局埋下了新的伏笔。

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