来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作 者丨王帆、张敏
编 辑丨周上祺、张星、黎雨桐、刘巷
被戏称为“宇宙中心，永涨不跌”的深圳楼市，最近似乎出现了种种动摇信号。
深圳二手房价格连跌3个月
成交狂跌近8成
8月16日，国家统计局数据显示，深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。
2020年4月底，深圳住建局相关人士在本地的一个电台节目中表示，“对于房价上涨，我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”
不久后，被称作“715新政”的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》落地，随后，深圳经历了二手房交易显著下降、从低谷逐渐回升的阶段，而今年2月，二手房参考价的发布，进一步助推了楼市的降温。
根据深圳中原地产的数据，今年1-7月，深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套和2557套。其中，7月的2557套成交量，同比跌幅达79.07%。
一般而言，月成交5000套被视作是深圳楼市的“荣枯线”，以此为标准，今年已有5个月的成交量低于5000套，并且自4月起就呈现持续下滑的趋势，7月的成交量已经触及2013年以来，除春节月份之外的最低点。
8月的情况也不容乐观，深圳市房地产中介协会的数据显示，8月2号至8号，二手房周网签量再度下探，仅为556套，首次跌穿600套关口；8月9号至15号，周网签量为525套，如按此趋势预计，8月网签量难超3000套。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，目前的成交量下滑，很大程度是因为在调控的影响下，需求方处于观望状态，而随着二手房市场进入筑底期，成交量还将继续横盘一段时间。
一部分潜在买家的情况属于“被迫观望”，根据去年“715”新政的规定，深圳户籍者需满3年社保才有购房资格。一位白领表示，政策出台前她就已经在考虑买房，但入户深圳后社保尚未满3年，买房计划只能暂停，最快要到明年才有资格。
惨烈！深圳顶级学区房降价500万没人要
二手房中堪称“硬通货”的学区房，热度也在明显降温。8月初，一套堪称深圳顶级的学区房，同时与市价相差500万元以上的竟遭遇了流拍。
京东拍卖显示，8月6日，深圳福田区港中旅花园26栋一套116.94平米的学区房，起拍价1969万元，直到拍卖结束也无人出价。
图/京东拍卖
该房源位于3层，建筑面积116.94平方米，原业主购买价为110万元，评估价（起拍价）为1969.88万元，折合单价为16.85万元/平方米。
不论是从地段、交通以及学区方面来说，这套房源都算得上是顶尖配套。
坐落在香蜜湖片区的东港中旅花园周边有香蜜湖路、侨香路等多条大道，还可通过北环大道连通南山和罗湖。
此外2号线侨香站就在小区附近，深圳高级中学（中心小区）和眼科医院与小区仅一路之隔，周边多数为住宅，居住氛围好。
另外，根据福田的学区划定，港中旅花园的小学学区被划分在荔外西校区，初中学位被划分在深圳高级中学，这个双名校的配置，按照往常的情况来说，应是激烈竞争的战场。
目前该小区的参考单价为13.1万元/平方米，网络上部分中介叫卖的港中旅花园同户型的房子总价基本都在2500万-3000万元。
正是这样一套顶尖学区房，起拍价为1969.88万元，单价足足降了4.7万元/平方米，总价至少降了500万，从房子挂上网站到拍卖结束，共吸引了4635人围观，86人设置关注提醒，但最终因无人报名出价导致流拍，令人诧异。
名校配置的法拍房流拍，在8月已经不是第一例。
此前，位于百花片区的长城大厦1栋的一套法拍房报价1084.14万元，建筑面积为104.7平方米，单价约10.4万元/平方米。
开拍前，这套房产有181人设置了拍卖提醒，吸引了4915次围观。按照这个数据，流拍的可能性很小，但事实却是这套房源流拍了。
紧接着该房源被设在在8月19日二拍，这次的起拍价已经原先的1084.14万元调整为867.32万元，目前已比一拍便宜216.82万元。
需要注意的是，7月底，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见，其中，推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度等引起了市民的广泛关注。
福田区的一名地产中介透露，大学区招生的消息一出，就有学区房业主因为担心后续的政策变化，积极挂盘放卖，但买家也有同样的担忧，有的买家离小孩上学还有较长一段时间，更是变得谨慎。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期，国家将打击学区房炒作提高到了史无前例的高度，深圳作为先行示范区，接下来也一定有实质性的动作。此外，“完善二手住房价格引导机制”也写入了深圳社会建设的文件中，意味着这一措施将长期坚持，这也将成为促成学区房降温的一个重要因素。
易居研究院指出，“大学区制”概念打破了传统学区学位的概念，防范特定区域炒作学区房的现象。类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。通过大学区制，能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。
深圳地产中介被迫转行
更有地产公司被曝“卷钱跑路”？
低迷的二手房成交量也波及了中介行业。
8月16日，21世纪经济报道记者联系了罗湖区的一名地产中介，他表示去年“715新政”之后就感觉这一行不太好做，春节前转了行，躲过了今年继续下行的行情。
市场上更是出现了深圳中介行业“离职潮”、“关店潮”的传闻。
近日，网络上就有消息指出，位于深圳龙华区壹城中心的德佑门店，拖欠员工工资8万多元，店东更被指“卷钱跑路”。
对此，德佑回复记者表示，公司正全力协助经纪人追佣，并成立专项小组进行深入了解，情况如下：
1、8月2日，公司接到经纪人汪某举报：“加盟店壹城中心A店店东李某欠薪拒发”，品牌方立即成立专项沟通小组。当前已累计沟通关联经纪人13次、面谈4次；沟通涉事店东7次、面谈1次；撮合店东和经纪人双方面谈1次。
2、经查实，店东李某承认私自挪用经纪人何某、汪某、古某3人佣金共计177013.57元。其中，店东李某对经纪人何某及汪某签署2张欠条，合计121408.84元，对古某进行佣金兑付口头承诺。
3、针对店东李某表示目前无法偿还的情况，目前经纪人何某及汪某已向龙华区劳动仲裁委申请对深圳易城房地产经纪有限公司(涉事门店主体)发起劳动仲裁，品牌方后续将全力配合佐证以及推进协商解决。同时为保障该门店后续在途单佣金发放安全，品牌方已全面冻结店东李某的线上系统资金账户。待一切商定之后，再协商进行分佣发放。
深圳市房地产中介协会在7月底公布了一份数据称，以6月30日为时间节点，深圳有效实名登记从业人员数量同比下滑了11.8%，总体仍处于平稳的水平。
该协会还通过调查问卷进行了一次摸底调研，结果显示，已关闭门店且已办理工商注销的门店占总调查样本的2.5%，已暂时停业但未办理工商注销的门店占总调查样本的5.3%。协会同时指出，不可否认，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降。
价格或将继续下跌
今年5月，国家统计局数据显示，深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数的首次下滑。
这一下滑被认为具有标志性的意义，表明深圳上一轮的房价上涨开始触顶回落。事实也证明，随后的6月、7月，深圳的二手房价格指数继续下跌，并且跌幅有扩大的趋势。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳的调控并没有停止或放松，今年下半年，二手房价格还会继续下跌。
今年4月初，网民公开举报“深房理”违法违规炒房。深圳住建局等七部门迅速成立联合调查处理工作组，近日，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。
这些措施，都传递出了深圳打击住房炒作、稳房价的决心，不只如此，调控还将持续深化。
从供给端来看，2020年，深圳居住用地供应达到362.8公顷，对比2019年增加了一倍有余。2021年，深圳计划供应的居住用地继续保持在高位，达到363.3公顷，今年还提出将“实施大规模住房建设计划”。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，大规模、持续性地供应宅地，实施供给侧的“战略突破”，意味着政策重心从多年来的需求侧转为供给侧，这是深圳房地产领域的革命性大动作。
何倩茹则表示，政府出台二手房参考价，缩小了二手房与新房的价差，所以，市场的观望态势也从二手房传递至新房。而新房供应大幅增加的预期已经比较明确，购房者的心态变得更平缓，购房周期变长。长远来看，预计市场会有回暖之时，但不会以爆发的形式出现。
量跌价难涨，7月楼市进入“减速”通道
在经历了连续多月的“高速奔跑”后，房地产市场终于出现“减速”迹象。
国家统计局于8月16日发布了7月房地产市场相关数据，其中有两项指标的变化值得关注。今年7月，70个大中城市房价环比涨幅继续收窄。其中，一二三线城市房价全部收窄，还是今年以来首次出现。7月单月，全国商品房销售面积和销售金额双双同比下降，同样也是今年首次出现。
这种情况表明，经过调控政策持续不断的施压，房地产市场的量价走势均在趋于温和。
一些机构认为，这可能成为今年楼市的重要转折点。由于楼市调控政策已在土地、金融等供给端全面发力，调控范围也延伸至二手房、租赁、城市更新、物业管理等全部链条。预计下半年，市场热度有望进一步回落，房价也难以维持明显上涨。
调控定力不变
实际上，7月的“量跌价稳”，也是上半年以来各项楼市调控政策作用叠加的效果。根据中原地产的统计，今年1-7月，各级监管部门共出台房地产调控政策352次，平均每天就有超过一项调控政策出台。
这些政策的力度和范围都属空前。在调控手段上，监管层借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时，加大了土地、金融等供给侧的改革；在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新，乃至物业管理等各个链条。
根据官方数据，除量和价的变化外，多项房地产指标出现下行。7月单月的房地产开发投资额为12716亿元，环比下降28个百分点；今年1-7月，全国房屋新开工面积累计同比年内首次转负，单月新开工面积同比连续4个月下降；同期，房企拿地面积和土地款成交金额双双下降。
今年前7月，到位资金118970亿元，同比增长18.2%，增幅连续5个月下降。其中，与今年第一季度相比，定金及预收款、个人按揭贷款两项指标的增速分别下降48%、33%，说明信贷收紧的效果显著。
7月份，房地产开发景气指数为100.98，连续5个月下滑。
7月通常是经济政策的半年度总结和调整节点，房地产政策也往往在此时迎来强化或调整。
今年7月，出自监管层的楼市政策表态空前频繁。7月13日，住建部、发改委等八部委出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对房地产市场秩序进行全面整治；7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，强调“房住不炒”“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）、不把房地产作为短期刺激经济的手段；7月30日，中央政治局会议召开，再度强调“房住不炒”“三稳”。
这些表态强化了政策的基本面。多数分析人士认为，调控政策目标不变，力度也不会出现松绑。今年三季度，市场大概率会延续降温的过程，交易量可能继续下挫。
许小乐认为，未来房价继续趋稳。
一方面，“房住不炒”及稳地价、稳房价、稳预期的调控定力下，现有政策的调控效果将持续释放，出现市场波动的城市将快速通过新的调控手段进行平抑。
另一方面，年内第二、三批集中供地的定价及竞价规则将进一步优化，利于平稳市场预期。此外下半年的新房市场供应季节性增加，重点城市供不应求矛盾缓解，也利于房价平稳。
“房地产市场经历了疫情后的高峰，逐渐开始‘退烧’，从市场走势看，2021年房地产市场将逐渐平稳。”张大伟说。
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本期编辑 黎雨桐 刘巷