深圳市福田区百花三路，中宏地产门店的玻璃门上张贴一纸转租通知布告 ，20多平方米的办公区空荡荡，只有两名房地产掮客 人无所事事，默默阅读 电脑，等候 关店倒计时。

近4个月，这家店没有二手房成交，只有一些零碎 的租客单。一位掮客 人告知 《中国消息 周刊》，一年前他有十多位同事，本年 一半辞了职，有人回了老家，有的转型卖新房、写字楼，或爽性 转行做其他发卖 。没有成交量，每月接近4万元的房租和水电费也成了重负，为节俭 开支，这家本土小型中介决议 将该店与其他门店归并 。

这不是周边关停的独一 衡宇 中介。仅在约300米长的路上，岑岭 时代 有七八家中介门店、上百名房产掮客 人，现在 仅剩下三四家年夜 型连锁中介。百花三路位于深圳百花片区，被称为深圳“最强学区”，对房地产政策变更 最为敏感，是察看 深圳楼市的窗口之一。本年 前9个月，深圳已有642家中介门店关停。截至10月，深圳二手房成交量持续 6个月下跌，9月份成交1635套，创近12年新低。

类似 的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正迈进 存量时期 ，尤其是在一线城市，二手房已占市场买卖 量的70％以上。本年 ，缭绕 二手房买卖 密集的调控开释 出新旌旗灯号 。有评论指出：房地产调控从曩昔 重点存眷 新建商品室第 ，正慢慢 成长 到一二手房调控齐头并进，“二手房市场正在成为房地产调控的主疆场 ”。

部门 房产中介在房地产调控带来的市场下行中难认为 继。图/视觉中国

关店潮只是刚开端

王丰（假名 ）是深圳百花片区的一名资深房产掮客 人，在他从业的15年中， 历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机，2011年二手房按评估价过户征税新政，2016年“深八条”，2020年“7·15”新政。但在他看来，本年 的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最年夜 的一次，接近洗牌，洪水冲过来了”。

2月之前，房产中介在百花片区促成一单生意不算艰巨 。百花片区位于深圳福田区，片区方朴直 正，约1平方公里，紧靠华强北贸易 街，年夜 多小区都建于华强北最光辉 的千禧年前后。举措措施 老旧，但周边却汇聚深圳测验 成就 最好的荔园小学、名校百花小学、试验 小学以及三所黉舍 对口的深圳试验 中学，此外还有6所幼儿园，是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教导 组合，吸引深圳家长斥资万万 挤进这15个花圃 小区。

客岁 深圳楼市火热，王丰记得，最多的一个月，片区成交过七八十套屋子 ，那时网上几乎没有挂牌的房源，上一套抢一套，他只能翻找老客户的接洽 方法 ，挨个讯问 有没有要卖屋子 。

但本年 2月起，深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出台“关于树立 二手住房成交参考价钱 宣布 机制的通知”，颁布 3595个小区的参考价钱 。参考价钱 是依据 近一年楼市网签价钱 为基本 ，经由过程 查询拜访 市场现实 成交以及综合剖析 评估和测算形成。

深圳市房地产和城市扶植 成长 研讨 中间 主任王锋先容 ，62％的二手楼盘价钱 都和近一年的网签价钱 一致，10％的楼盘曩昔 一年都没有成交价钱 ，27％的市场价钱 严重偏离参考价钱 ，这些偏离市场价钱 的小区，重要 来自南山、福田、宝安等热门 区域，价钱 虚高，存在投契 炒作的成分。随后，深圳各房地产中介网站下架年夜 部门 房源信息，从头 上架时，只能显示当局 参考价。有中介机构称，高于参考价的房源可以过户，但买家要签一份风险告诉 书。

百花片区的屋子 在价钱 严重偏离参考价钱 的27％傍边 。客岁 11月成交的国城花圃 44平方米的一房，带试验 小学和试验 中学的学位，成交价为1218万元，均价高达27.68万元/平方米，今朝 当局 给出的参考价是13.1万元/平方米。南天二花圃 的房价次之，客岁 12月的均价是18万~22万元/平方米，当局 参考价为12万元/平方米。

二手房领导 价虽不具有强迫 性，但对价钱 虚高的二手房买卖 开端 起到威慑力的，是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰说明 ，以南天二花圃 89平方米为例，假如业主保持 20万元/平方米不降价，买家只能以参考价贷款，首付将增添 712万元。

价钱 严重偏离参考价的二手房，买卖 门槛进步 ，成交量显明 下跌。乐有家统计，2021年2~7月，福田区喷鼻 蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华平易近 治深高北片区6台甫 校片区，房源成交量呈现 年夜 幅下滑，1月份成交量同比上涨58％，3~7月，成交量同比跌幅均在50％以上。全部 深圳的二手房成交量也鄙人 跌，1月网签量另有 8971套，3月跌破荣枯线，仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。

这几乎掐断了房产中介的生计。王丰先容 ，百花片区近期每月成交5~10套的屋子 ，而这个片区有几十家中介门店，跨越 600名中介。近4个月来，王丰只卖出了一套屋子 ，靠的是多年积聚 的客户先容 资本 。“新来的或者进 行三四年的中介，没有人脉资本 ，确定 活不下往 ，良多 人告退 ，往 送快递、跑滴滴，或者卖保险。”

深圳福田区百花小学地点 的百花片区是深圳“最强学区”，15个花圃 小区中最高时某小区小户型房价跨越 30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策，对该片区二手房买卖 有较年夜 影响。摄影/本刊记者 杨智杰

王丰发明 ，四周 最先关门的是贝壳等平台的加盟店，好比 德祐、糯家，加盟店不仅要本身 担当 房钱 、水电费，还要给平台交3万~4万元的加盟费。《中国消息 周刊》访问 深圳南山区、福田等多个片区，多家糯家、德祐门店都锁门破产 或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个别 中介，他们也须要 自信 盈亏，但范围 小，便利 转型。

张媛是深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）秘书长，在她看来，本年 深圳对二手房调控的深度和时光 长度，有史以来从未有过。深房中协每隔一段时光 便会对全市的中介摸底查询拜访 ，截至9月30日，深圳关停门店642个，占问卷查询拜访 总量15.1％，有用 实名挂号 中介职员 约4.1万人，较本年 峰值削减 6000余人，较客岁 同期削减 14.2％。

作为中国最年夜 的房产买卖 办事 平台，贝壳找房也难以抵抗 市场下行的冲击。10月11日，贝壳找房上海研发团队全员被优化，其公然 回应，“行业情况 产生 较年夜 变更 ，公司据此对上海地域 金融等部门 营业 进行调剂 ”。

老牌房产中介公司华夏 地产内手下 发文件称，“受市场连续 低迷影响，为了保存 焦点 资本 度过 隆冬 ，团体 决议 调剂 内地营业 范围 与架构，所有分公司都要应自身经营情形 作出适度压缩 ，目的 在第四时 度到达 出入 均衡 。”该份文件还指出，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波七家分公司须要 年夜 幅削减经营范围 。据报道，上海华夏 地产正经由过程 降薪、劝退等情势 请求 员工拼事迹 并“自救”。

张年夜 伟指出，这些裁人 只是冰山一角，真正的市场裁人 ，从7月份就开端 ，因二手房成交量“速冻”，第三季度最惨。“今朝 的二手房买卖 市场，都存在劳动力多余 的现象。”张年夜 伟告知 《中国消息 周刊》，以深圳为例，此中 介门店数目 要对应的二手房成交量应当 是每月6000套以上，比来 一个月成交不足2000套。一两个月门店还能保持 ，连续 三四个月便撑不下往 ，关店潮只是方才 开端 。

二手房订价 规矩 变了

与新房限价分歧 ，二手房是业主与买家的自由买卖 ，监管部分 在曩昔 很少对其买卖 价钱 直接监管，为安在 本年 对其直接干涉 ？

事实上，深圳出台二手房参考价，酝酿已久。证券时报报道，2020年1月，深圳市便已经开展树立 二手房领导 价钱 相干 轨制 的研讨 工作，目标 是为了稳固 二手房价钱 、稳固 深圳市商品房市场预期。

在此之前，过于“友爱 ”的二手房买卖 政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳调剂 豪宅税政策，大批 二手房买卖 税费下降 ，刺激买卖 ，二手房价钱 上涨，甚至呈现 业主集体串联哄抬房价的现象。2019年12月，深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群治理 组在微信群宣布 《告凤凰里全部 业主书》，以“要打响资产捍卫 第一枪”的名义，让所有业主集体涨价，还要制作 笋盘现象。截图在网上疯传，随后，宝安区住建局传递 该事务 ，同时下架贝壳找房上该小区的所有二手房源。

2020年，被疫情压制 的购房需求开端 开释 ，深圳二手房市场敏捷 回热 。3月网签量为6375套，4月该数字猛增至17388套，并在7月跨越 2万套，创下月度网签量的汗青 高点。尽管受“7·15”政策影响，7、8月成交量短暂回落，但跟着 市场对政策逐渐顺应 ，12月的网签量再次冲破 1万套。

随之站上汗青 高位的还有二手房房价。深圳南山区滨海之窗小区的一位中介向《中国消息 周刊》描写 ，客岁 下半年，该小区的房价连续 上涨，每月上调一次价钱 。热门 楼盘业主的集体抬价行动 再次呈现 。到年末 ，人们发明 ，曩昔 一年深圳房价钱 外猖狂 ，上涨幅度到达 31％，个体 地域 涨幅甚至到达 50％ 。而此前，深圳市住建局曾表现 ，依照 宏不雅 调控的长效机制请求 ，二手房价年增幅不跨越 5％。

二手房价钱 猛涨，但另一方面新房遭受 当局 限价，一二手房价钱 倒挂显明 。客岁 10月，深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报道，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边二手房价钱 超出跨越 近5万元，“若中签一套100平米的新房，倒手后能赚500万元”。

不仅是深圳，在一线城市以及热门 二线城市，二手房市场逐渐成为买卖 的主体。新房和二手房的价钱 “铰剪 差”之下，杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都呈现 “万人摇”现象。“这种情形 下，进级 二手房调控成为了市场的必定 。”张年夜 伟说。

2月8日，深圳率先在国内推出二手房参考价，随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿，多地银行以参考价为参考放贷。

二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市扶植 成长 研讨 中间 主任王锋先容 ，此前市场的二手房价钱 ，波动很年夜 ，有良多 泡沫，误导购房者预期。宣布 领导 价，有利于解决一、二手价钱 倒挂的题目 ，同时领导 贸易 银行发放贷款，下降 杠杆，防备 金融风险。

张媛留意 到，二手房参考价出台之前，深圳二手房市场浮现 一个怪圈：一边是二手房价钱 虚高，业主和一些网站、自媒体不断 地调高价钱 ，但另一边，市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。那时 ，深圳几个头部的中介企业也都意识到，“房价持续 上涨，自媒体持续 炒作，会连续 透支将来 买卖 量，中介行业会无法保存 ”。

多地当局 二手房参考价推出后，请求 下架高价盘，上限参考价，必定 水平 上改良 了买家的被动位置 ，为业主预期降温。“有了参考价后，很多 买家必定 会看参考价。他们心里有了预期，卖家的订价 太高，可以不买或者与卖家议价。这在曩昔 无法做到，此前的价钱 由中介和业主把握 ，一个片区房价轻易 被炒作起来。”李宇嘉告知 《中国消息 周刊》，假如 买家保持 不降价，银行根据 参考价放贷，买家首付压力增添 ，假如 买不起，便会转向跟参考价附近 、甚至低于参考价的区域，高价房有价无市，将来 也会斟酌 降价。

9月中旬，中介王丰时隔近3个月终于“开张”，卖出了一套屋子 。这套房2020年上涨至1500万元摆布 ，9月成交价则降到了1180万元，低于今朝 的二手房参考价1280万元。但这种情形 可遇不成 求，领导 价之下，卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。10月中旬，《中国消息 周刊》访问 深圳南山、福田等多个热门 小区发明 ，卖家愿意按领导 价年夜 幅降价的还是 少数。“今朝 降价的房源，多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价，更多人仍是 以本来 的价钱 挂着不焦急 卖。买房的人一般是刚需，为告终 婚或者孩子上学，其余的人仍在张望 。”王丰说。

不外 ，深圳甚至 一线城市二手房降价趋向 已经开启。国度 统计局数据测算，一线城市二手室第 发卖 价钱 环比由上月上涨0.2％转为降落 0.4％，此中 深圳降落 0.5％，降幅比上个月扩展 0.1％。

“固然 年夜 面积降价还没有开端 ，卖家此刻 还不肯 意降价，只要保持 下往 就没题目 。大师 对房价的预期并非短期内能到达 目的 ，当局 改造 的目标 是使房价慢慢向理性价钱 回回 。”李宇嘉说。

停贷会成常态吗？

本年 以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个接踵 推出二手房领导 价的城市，大都 城市银行房贷与领导 价挂钩。这意味着，二手房买卖 的信贷政策年夜 幅度收紧了。

7月，上海推出二手房“审定 价”，没有经由过程 挂牌价钱 核验的，中介平台和机构不得对外宣布 该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审核二手房贷款金额，履行 “三价就低”原则，即银行将依据 合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价钱 中，相对最低的价钱 审批二手房贷款额度。专家说明 ，有些炒佃农 曾为了获得更高杠杆，经由过程 “阴阳合同”做高房价，拿到更多贷款。58安居客房产研讨 院分院院长张波曾剖析 ，“三价就低”原则能有助于二手房价钱 过快增加 ，防止资金违规流向房地产，并进步 税赋公正 性。

购房者申请购房按揭贷款，需向银行提出版 面告贷 申请，银行经由过程 第三方评估机构评估，再根据 评估成果 审批放款比例，最后放款。一般而言，全部 周期是1~2个月。本年 6月下旬，上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反应 ，二手房贷款申请前提 收紧，放款周期延伸 。6月，贝壳研讨 院监测的72城数据显示，从放款周期看来，房贷均匀 放款周期为50天，较上月再延伸 2天，广州较上月延伸 14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳年夜 湾区城市放款周期也基础 延至百天以上。

在张年夜 伟看来，多地二手房信贷收紧，银行结束 接单、放款周期延伸 ，直接影响一线城市和部门 二线热门 城市二手房市场激烈 降温。9月，上海二手房仅成交了9800套，创本年 新低。广州二手房网签量为6921套，是近四年同期最低。上海易居房地产研讨 院监测的11个重点城市，9月份二手房成交量同比降落 45.5％，几乎腰斩。

“从我这么多年的从业经验来看，房地产贷款特殊 是二手房贷款周期，两个月是一个界线 ，假如 跨越 两个月，房价确定 跌。本年 重要 原因是，上半年央行宣布 的居平易近 户中持久 贷款同比增加 惊人，三季度断崖式下调，二手房市场才会呈现 断崖式变更 。”张年夜 伟告知 《中国消息 周刊》。

客岁 年末 ，“为防备 金融系统 对房地产贷款过度集中带来的潜伏 体系 性金融风险”，央行和银保监会结合 宣布 《关于树立 银行业金融机构房地产贷款集中度治理 轨制 的通知》，划分分歧 的房地产贷款集中度，提出“两条红线”，即针对中资年夜 型银行，房地产贷款占比上限为40％，小我 住房贷款占比上限为32.5％，中资中型银行的上限则分辨 为27.5％和20％。4月，当局 对房资金监管进级 ，结合 排查经营用处 贷款违规流进 房地产的题目 。

“此刻 部门 炒佃农 的日子欠好 过了。曩昔 他们炒房的钱，多是从银行贷款，房价上涨后，他们再将屋子 典质 给银行获得更多资金购买 下一套屋子 。”广州按揭贷款研讨 者郑年夜 源告知 《中国消息 周刊》，刚需买家确定 也会受到影响，但调控的真正目标 ，并不是要结束 二手房买卖 ，而是克制 房价过快增加 ，“从久远 来看，这是在维护 刚需用户”。

10月15日，针对部门 地域 小我 按揭贷款额度严重 的题目 ，央行金融市场司司长邹澜回应，本年 前三季度，小我 住房贷款发放金额坚持 安稳 ，与同期商品室第 发卖 金额基础 匹配。此中 ，少数城市房价上涨过快，小我 住房贷款投放受到一些束缚 ，但房价上涨速度获得 克制 。少数城市的房价回稳今后 ，这些城市房贷供需关系也将回回 正常。10月21日，银保监会称，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支撑 。

郑年夜 源留意 到，广州一些银行此前的放款周期一度跨越 半年，11月以来有所加速 ，底本 结束 接单的银行也开端 从头 接单，但整体并不显明 。“为何比来 略有放松？此中 一个重要 原因是，是国内多个房地产着名 企业纷纭 爆雷。今朝 调控略有放松，是盼望 恢复房地产行业的信念 ，让大师 盘活一点买卖 量。”但从将来 趋向 看来，郑年夜 源以为 ，在比拟 长的时光 里，“房住不炒” 还是 不成 摇动 的政策。

“往 中介化”到临 ？

房地产中介从业者是对市场最敏感的群体，他们不少人隐约 觉得 ，存量房的诸多游戏规矩 在产生 转变 。

6月底，深圳市住建局上线二手房买卖 平台，但数小时后便敏捷 下架。8月，杭州市推出二手房买卖 监管办事 平台，上线“小我 自立 挂牌房源”的功效 ，为房东 供给 平台自行挂牌房源，直接跟潜伏 买家进行沟通，打破了经由过程 中介买卖 的模式，激发 了*** 针对二手房买卖 “往 中介化”的声浪。随后，贝壳股价持续 两个买卖 日跌往 19.47％，市值蒸发46.09亿美元，约合国民 币298亿元。

李宇嘉以为 ，国度 对新房树立 了一套全流程的监管系统 ，从地盘 出让到计划 报建，再到开工、预售、完工 和交付，这一套监管系统 基础 上没有破绽 。但在对二手房的治理 上，曩昔 却持久 任其蛮横 发展 ，甚至不知道真实的挂牌价钱 。在他看来，“二手房买卖 的题目 ，重要 是基本 秩序凌乱 ，信息不合错误 称严重，买卖 本钱 居高不下，平易近 生福利丧失 。全部 行业仍然处在相对粗拙 的阶段，运行规矩 甚至在原地踏步，坑蒙拐骗仍然存在。”

在他看来，官方树立 二手房买卖 平台，并非为了覆灭 中介，而是为二手房买卖 治理供给 抓手，从而监管价钱 系统 ，打消 信息不合错误 称。这是第一步，须要 先把真房源的信息公示，买卖 代办署理 可以持续 经由过程 中介完成。

张媛告知 《中国消息 周刊》，深圳短暂上线的二手房买卖 平台背后，实在 早有盘算 。早在2017年，当局 和行业就已经开端 切磋 ，须要 如许 一个平台，让所有信息和流程公然 透明。跟着 技巧 和法令 律例 的成熟，现在 具备了前提 。

“我们良多 会员传递出一种灰心 的情感 ，以为 当局 在冲击 中介，往 中介化。”

张媛还留意 到，在情感 传递下，本年 的关店潮和以往有所分歧 ：曩昔 历次中介关店潮，大都 是企业因经营不善自动 作出调剂 ，比及 市场苏醒 ，他们很快会卷土重来。可是 这一次，至少在深圳的房地产企业中，很资深的从业职员 自动 分开 了这个行业。

“深圳并非用行政资本 参与 市场经济，如许 本钱 和后果 的性价比低，而是要形成一个导向，搭建一个尽可能开放的平台。”张媛以为 ，这个平台将来 上线后，也不成 能一会儿 解决中介行业的所有题目 ，仍须要 不竭 地优化，“这是一个魔道相长的进程 ”。

但当下的冲击和洗牌是不成 躲避 的。在张媛和多位行业资深人士看来，意味着“房地产中介行业赚轻易 钱的时期 已颠末 往 了”。1998年，中国第一家正当 合规的房地产掮客 公司成立。到2020年，中国房地产掮客 营业 买卖 额约为11.5万亿元，市场渗入 率约为49.6％。“这个行业看起来成长 很快，企业范围 、办事 模式都在快速变更 ，此刻 又搭上互联网快车，但实质 一向 未产生 变更 ，是躺在中国房地产市场的上行周期，从事了一个相对照 较简略 的工作。”张媛告知 《中国消息 周刊》，但现在 ，房地产中介须要 审阅 本身 的办事 价值到底是什么。

底本 这是一个迟缓 转型的进程 ，但本年 针对二手房的密集调控，将洗牌加快 了。深房中协指出，成交量断崖式下跌，中介开单难度增添 ，越来越多人发明 ，曩昔 行之有用 的开单方法 ，好比 隐瞒信息、举高 买房的心理预期等方法 ，曩昔 在市场预期好的时辰 ，如许 操纵 还有人买单，但此刻 市场预期欠好 ，不管是规范仍是 不规范的方法 ，都不起感化 了。

中介们陷进 了苍茫 ，看不到远景 ，便选择分开 。张媛估量 ，此次 去职 潮后，将来 有人再回来，可能会发明 这个行业已经产生 了改造 。“这不是洗白，也不是改进 ，而是要与曩昔 彻底做切割”。

起源 ：中国消息 周刊

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