房价永远不会跌，买到就是赚到！

深圳房价的神话一直让人艳羡不已。

现在，情况完全不一样了，深圳房价正在大变天。

成交暴跌80%，超50%房源下跌

深圳是经济发展最快的城市之一，也是不断创新的一线城市。

不过，随之而来的却是房价的不断暴涨。

《2020年316个城市房价排行榜》数据显示，2020年12月底二手房均价同比上涨超34％，站稳8万元大关，蝉联全国榜首的同时再创历史新高，均价比北京贵23236元，比上海高近50％，2.2倍于广州2.6倍于杭州。

在涨幅榜上，在本就高居第一的基数上，再次高居全国第二，涨幅仅仅次于暴涨的东莞，同比涨幅高达34.25%。

在过去十年中，深圳的涨幅接近200%，遥遥领先所有城市，第二名的北京不到100%。

2021年以来，情况不一样了！

最新数据显示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超过80%。成交面积为24.02万平方米，同比下跌79%。

这是什么概念？

2020年，深圳楼市最火热的时候，每个月二手房的成交套数在8000套上下。

在深圳楼市里，有这样一种说法，二手房成交套数代表楼市的活力和温度，如果二手房每月成交高于6000套，则表明楼市温度偏高，如果低于6000套，则预示楼市有明显降温趋势。

可深圳七月份的二手房成交套数只有可怜的2557套，同比暴跌81%，而且这已不是偶然情况，已经连续四个月下滑。

之前是一房难求，现在是房源众多，可以随意选择。

深圳某“网红”小区，全部房源大概有接近2000套，去年根本没有质押，换一套出来成交一套，价格不论多高都成交，但到现在放盘量已经涨到50-60套，依旧没人看房，更不要说没人接盘。

深圳二手房大降温不再是预言，而是已成既定事实。

除了成交量暴跌，深圳的房价也开始松动，下跌趋势明显。

涨幅超过10%的区域为零，下跌幅度在5%到10%的区域高达54%。

深圳的学区房更是遭遇雪崩。

在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

中介彻底悲剧

成交量暴跌，二手房超过50%下跌，最喜闻乐见的当然是有购房打算的刚需客。

最惨的是炒房客，以前是买到就是赚到，现在是买到就亏到。

除了炒房客，还有一个悲催的群体。

没错，就是房产中介。

今年以来已经有超过2000名的星级从业人员离开了房地产行业，根据深圳中介协会显示去年年底深圳星级从业人员有47,840人，截止到7月1日的数据为45,458人。

实际情况可能更为严峻。

因为数据显示的只是星级从业人员数量，还有很多没有登记的地产中介从业人员也可能离开了这个行业。

现在深圳的大街小巷，中介的门店明显减少，以前只在店里打电话的从业人员，现在已经在马路上举牌发传单了。

中介离职的还一个重要原因可能是国家对中介行业的出手整顿。

前不久，一张 " 最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资 3 倍 " 的截图在网络广为流传，引发房地产行业热议。

这是什么概念？

以杭州二手房套均500万总价的成交来计算的话，以杭州本地2020年的平均工资计算，中介佣金可能只有0.2%！

如果以此计算，上海市的每套房屋中介费大约4万元，以前一套千万的房子就是30万，现在一套的中介费相当于缩水了近十倍。

对此说法，链家、我爱我家、中原地产、21 世纪不动产等多家大型中介公司表示，目前没有接到 " 房屋交易中介费不得超过当地社平工资 3 倍 " 的通知，" 一切以政府信息发布为准。"

所谓社平工资，就是城镇非私营单位在岗职工的月平均工资，各个城市会在每年的7月1日公布上一年度该市的社平工资，并以此作为社保缴费基数的标准。

湾叔查询了一下，2020年深圳市的社平工资是11620元，如果这一传言属实的话，那么到明年6月30日之前，深圳的房屋交易中介费将不能超过34860元。

如果真的这样搞，那么对于深圳的房地产中介行业来说，就不止是晴天霹雳了，而是犹如遭到了原子弹打击。

因为现在深圳的房价太高了，房屋交易时中介费动辄就要10万元以上，如果每笔限制在34860元以内，那么深圳房地产中介行业的整体收入势必要暴跌七成。

很多事情不会空穴来风，譬如前段时间的教育培训行业，就是如此。

即使最后的力度可能不如网上的传言，但对中介行业的整顿已成共识，只是时间早晚的问题。

教育培训行业之后，下一个整顿对象可能就是房地产中介了。

因为一切不利于生育的行业都将被打击，教育培训负担过高，生了二胎，三胎教育开支过大。

同样，买房的压力更大，其中一部分原因是中介推高房价，还有就是过高的中介交易费用，因为这个费用完全虚高的。

真是这样，房地产中介就要彻底悲剧了！

现在是买房好时机吗？

深圳二手房成交量为何会暴跌？房价又为何会降温？

一方面是深圳房价畸高，连续多年上涨。

世上从来没有只涨不跌的商品，房子，深圳的房子亦是如此。

还有一个重要的原因就是深圳楼市调控。

去年七月深圳向长沙取经，出台了史上最严的楼市调控政策，限贷，限购，限价。

不过，效果并不明显，经过短暂的调整之后，深圳房价甚至出现了加速上涨态势，2020年，全年涨幅超过30%。

确实有些嚣张。

不过，此举必然会引来更猛烈的调控。

2021年2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

量变终于引起了质变！

二手房参考价的威力开始显现，深圳楼市大降温。

不仅如此，由于效果奇佳，宁波、成都、西安、绍兴、无锡等城市也开始跟进。

那么问题来了，深圳房价大降温之后，现在是否是出手的好时机？

炒房客就不用说了，打击的就是炒房客。

2021年下半年，有购房打算的刚需是否可以出手了？

答案是肯定的。

深圳房价降温，但可以看出，房价下跌的区域最多也没有超过10%。

楼市调控只是为了防止房价过快上涨，从来都不是为了让房价下跌，深圳地少人多，市场供需依然失衡，未来房价大幅下跌的基础并不存在。

指望房价大跌再买入，可能性不大。

后疫情时代，全球经济复苏态势明显，此前宽松的货币政策有望逆转，降息周期将会转为加息周期。

现在LPR已经连续很多个月没有变动，未来LPR利率升高的可能性要远远大于降低的可能。

也就是说，未来买房，利息成本极有可能比现在要高，相对于降价幅度，购房成本将会更高。

开发商当前的日子都不太好过，现在有打折降价销售的冲动，这对刚需也是一个利好，一旦开发商渡过难关，融资重新顺畅，打折优惠的力度将不如现在。

无论从哪方面看，现在或许是刚需出手的好时机。

作者 | 湾叔