深圳土地市场曾经拍过一个岛

拿地（岛）的并不是一家开发商，而是IT巨头，腾讯

更玄幻的是这座岛上未来不仅有腾讯总部，还有酒店、会议中心、科技展览馆、学校教育设施、体育活动中心...

这意味着腾讯不仅仅要会开发QQ、微信、王者荣耀，还要会做开发商

作为腾讯的第一份地产作业，这块地被选定在深圳前湾的大铲湾岛，土地面积将近80万㎡，而周边二手公寓的较好楼层，均价都在20w/㎡

前湾就像上海的浦东，是深圳的双中心之一，在这里落位项目，要求可不是土地出让金的高低

今天我们站在前湾任何一个建筑高层视线都绕不过这个岛

而我脑中也有绕不过去的疑惑，为什么是腾讯，为什么可以是前湾

不过想最先八卦的还是，腾讯的项目会长什么样子

公众号：真叫卢俊

认认真真聊地产，实实在在谈买房。

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世界上真的会有这样的地方么

腾讯拿地后的第一件事就是全球招标设计方案

结果一家美国设计公司方案顺利通过，主题是网络城市，灵感就来自互联网的分布式网络

这个方案的最大特色，就是超级连接

地面，通过空间分层，将人和各类交通分布在不同层，不为别的，这样可以实现全岛无人驾驶

来源：腾讯视频“互联网+未来科技城城市设计方案”

IT出身的腾讯，在全岛交通环节，会使用一个叫“小南极AI智脑”的智慧交通模块，它可以调度交通，让找车位耗时降低90%，高峰打车成功率提升100倍

这是平面交通连接，我们来看看纵向垂直会怎么连接

楼顶利用光伏材料，实现太阳能全覆盖，地面有传感器实时监测海平面上升情况，更厉害的是地下的雨水循环系统+土地管网，可以回收50%以上的雨水

动图效果来源：抖音号zz26502650

楼顶、地面、地下，三个连一起实现了城市纵向自循环

而它最大的亮点，是它是“活”的

怎么说呢，有点像一个有机生命体，甚至有一颗自己的大脑

每一栋房子的入住率、碳排放量、水质量、空气质量、还有每一辆无人驾驶汽车的位置，都被大脑实时监控，存在一个叫信息广场的地方

动图效果来源：抖音号zz26502650

是不是感觉在说大话，就拿碳排放量来说

岛上的大厦主体是号称“世界上最聪明的砖头”南极砖

它是古代榫卯结构，内置了腾讯星星海服务器3.0，这样的砖头其实是一个个小型服务器集群

来源：腾讯产业互联网

砖表面覆盖了腾讯自己研发的“碳捕捉层”，它可以吸收岛内员工生活工作产生的二氧化碳，并转化为能源再重新利用，酷不酷

而这些只是这座岛很小的一个切面，更全面些的描述应该是，在这里各种智能终端在这个岛上最大程度的实现虚拟互联

科技公司做项目，真的是自带互联网基因

不过它对城市的意义还不止这些

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关于建这座岛的更深意图

我第一次看到腾讯买岛这个消息的时候，第一反应就是太有钱了

第二反应就是腾讯是不是受不了地产诱惑，要进军房地产了

其实是也不是

大铲湾这块岛地，在土拍中心的编号是A002-0076地块

拍地这一年岛地所在的宝安区一共拍出7块地，其中住宅用地溢价率达到45%+

但这块地溢价率为0，因为这是产业用地，且规划非常具象

✓ 土地用途工业用地（新型产业用地）

✓ 公共管理与服务设施用地+交通设施用地

✓ 准入行业类别战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业）

而且早在2016年9月，在深圳市政协召开的一次会议上，当时的深圳政府班子就透露消息说

大铲湾1.2平方公里的地，按照产业政策，让马化腾在这里打造一个互联网+产业科技园拉动这个产业，不要在全国各地东盖一栋楼西盖一栋楼

也就是说，这块岛地是给了腾讯，腾讯也确实是有总部在这里

但这背后更关键的词，是产业

产业只有IT吗，为什么开发商不能做产业

我们可以来看看IT公司来了可以做什么

IT公司来了，盖好房子，它不用吸引企业总部入驻，它自己就是企业，盖房子的部分目的也就是要把自己的总部放在这

其次，这些企业来了，也不会光着手来，等它入驻后就会像块磁铁一样，吸引上下游产业链企业不断集聚

所以，类似腾讯岛的存在是被城市需要的

它不仅意味着智慧城市，更意味着产业发展

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所以腾讯做开发商不可能是个例

打开这个思路之后，我们就会联想起很多事，比如上海

我们就从近半年开始说起

放眼全国，百度、小米、网易、阿里，都以拿地或者买楼的形式进入地产行业

所以IT进军地产这件事，如果用“求个明白”的思路去看的话，真不是只有赚钱这么简单

它们天生自带的互联网基因和产业属性，和城市发展休戚相关

城市主体也逐渐好奇，IT企业是不是比开发商更胜任开发商

与此同时，IT企业也以不同的“智慧城市”方案开始内卷

比如擅长即时通讯的腾讯，会通过APP、城市服务、小程序等众多微端工具，通过微信这个综合移动入口，来到我们每个人身边

阿里的出发点落在城市大脑上，而且身份比较多元，全身上下，除了电商，还有金融企业、云计算，然后通过大计算能力去挖掘数据背后的价值

如果把这些IT巨头关于“智慧城市”的布局点放在一张地图上，几乎出现在了全国东西南北的各大、中城市中，有的城市像上海，更是被多点布局

所以逐渐的我们就看到，IT巨头们一手抓智慧城市、一手抓产业，身后的那条赛道也逐渐清晰

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你听说过2.5产业吗

我们有没有想过城市土地在批复给这些IT企业的时候，是以什么名义

工业用地？还是商业用地？好像都不太合适

我们以腾讯岛为例，当年深圳在腾讯岛上单块地的混合利用方面，创造性的设立了一种以前没听过的用地属性

创新型产业用地

这个地方未来可以融合研发、创意、设计等多种创新型产业功能，然后可以适用于第二和第三产业之间的中间产业

有个非常有趣的代号，叫2.5产业

正因为介于第二、第三产业之间，所以既配置了大片产业，又配置了商业、宿舍、酒店、会议中心等服务设施

也就是说，既能搞研发生产，又能同步过好生活，更重要的是，这可以提升片区土地利用综合效益

说到这，我们就会发现，这件事已经不仅仅是一个城市的选择

任何符合这个方向的一切条件和要素，都会被虹吸过来，服务于这个目标

换句话说就是，未来可能会有越来越多的土地，越来越多的“腾讯们”，会被组合起来，从事更为智慧的城市开发模式

根据互联网中心发布的《全球半年度智慧城市支出指南》中预测

未来3年，智慧城市支出占比将达到城市建设支出的将近35%

而且这件事早几年很难触及，因为智慧城市的建设离不开大规模、高规格基建水平

随着我们的基础设施的不断完善、政策导向，以及物联网、人工智能等技术的成熟，智慧城市才被真正的按下开始键

而这对于目前的城市开发现状就意味深长了

最后

当我们以为互联网巨头想进入地产行业的时候

可能他们的目光还不止于此

他们凭借物联网、云计算、人工智能、大数据等新兴技术全面而深刻的颠覆着我们的生活方式，进而影响了整个城市的运营模式

这么来看的话，颠覆地产行业可能只是捎带手而已