深圳最顶级的学区，香蜜湖深高学区房，最近一套房子被法拍，比市场价少了500万，却依然流拍。

很难想象，这是一年多前房价魔幻上涨、排队打新的深圳。

学区房的跌落，让这个“房价永不跌”的城市，终于跌下了神坛；那个惊动7个部门的男人——深房理，用亲身经历告诉大家，在深圳炒房能“上天”，也能入刑。

不同于以往的任何一次调控，从限购升级、二手房指导价出台，到严查深房理、经营贷、打击学区房，深圳人熟悉的炒房链条被一一斩断。

人们终于意识到，调控对炒房的打击，已经上升到了前所未有的高度；深圳对房地产的态度，也发生了巨大的转变。

真正的房住不炒，到来了。

二手房变天

最近，深圳业主有点丧。

京东拍卖上，一套位于深圳香蜜湖片区港中旅花园的豪宅学区房，起拍价不到2000万，因无人竞价流拍。片区中介透露，该小区同面积房源的报价都在2500万元以上，这套房相当于降了500万。

阿里拍卖上，同样顶级的百花片区长城花园，首次起拍价1084万，也是流拍收场。片区中介表示，同小区房源报价13万元/平方米，这套比市场价便宜了300万左右。目前二拍，又降200多万，接近市场价6折，共有5人报名。

不仅是法拍，不仅是学区房，深圳大部分二手房业主，都感受到了寒意。

福田区一名业主，把一套150平的改善房，含泪降价了60万，却无人问津。中介小伙两手一摊，告诉他，如果急卖，这个力度不行，“没有降价一百万以上，都不好意思推给其他客户。”

一位资深中介人士说，不少业主的心态已经松动，默默把前几个月上调的价格，又给降回去了。这对于强硬惯了的深圳业主来说，是一个不小的让步。

而年初放言，大不了晚点再卖房的业主，也把房子挂上网了。据深房中协统计，四大中介平台的7月挂盘总量达13万套，达到今年最高值。

这在过去两年，是无法想象的场景。

二手房作为炒房链上的最后一环，正在失去流动性；调控还在补刀，深圳拟推行大学区的消息，杀向了“硬通货”学区房。

还没到秋天，深圳楼市却处处透着凉意。深圳业主再也无法淡定说出那句，“不要怕，只是技术性调整。”

深圳市房地产中介协会预计，上半年全市关停的中介门店，已经达到500间左右，占总数8%。

截至8月19日，据深房中协统计，深圳二手房成交量，已经连续5个月跌破5000套的荣枯线。7月仅成交3300多套，而去年7月为2.1万套，同比暴跌84%。

价格方面，据国家统计局，深圳二手房价结束了23个月的连涨，在5月开启下跌，环比跌幅从0.1%，扩大至7月的0.4%。

中国房价行情网数据显示，去年7月，深圳二手房均价74322元/平方米，位于全国第一；而今年7月，二手房出售均价66903元/平方米，同比跌幅10%。

去年轰轰烈烈的打新、抢房，也盛景不再，新房市场冷冷清清，近日宝安西乡的山海御园，据购房者透露，弃购率超过40%。

种种迹象显示，几个月过去，深圳楼市买卖双方心态逆转。

这背后的原因是，自7.15新政以来，密集、精准的调控政策，将过去市场熟悉的假离婚、代持、哄抬房价和炒作学区房等路径全部封堵，这套组合拳，几乎密不透风。

而近期严查“深房理”和经营贷，更释放了不鼓励炒房的强烈信号。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市过去的杠杆化炒房是痼疾，严查深房理，正是动了楼市投机的“七寸”，未来的调控，将由金融部门、市场监管、住房管理三大部门密切配合，尤其是金融体系内部的配合，实现无死角的穿透式监管。

底层逻辑变了

深圳，全国楼市的风向标和高地，自2015年以来，一路上涨，引领全国，即使其他城市出台调控而下跌，深圳都未曾被影响，始终站在全国房价的顶端。

6年来，深圳的人口持续涌入，各行业资金运转灵活，吸引了大量投资者、投机者涌入，可以轻易落户的便利，让限购隐性地开了个口子，年轻人们源源不断地从全国各地，甚至从北京、上海来落户深圳。

直到2020年的7.15新政，升级限购，落户也要三年才有资格，这才算堵住了这个缺口；之后，深圳又祭出了全国首创的杀手锏：二手房指导价，将炒房链条切断了。

现在，随着多项调控政策的落地，深圳楼市显然进入了下行周期，但调控的常态化、长期化，没有人知道新一轮回暖在何时。

许多人都感到，这一次不同于以往。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁说，2020年是一个分水岭，深圳房地产和楼市的底层逻辑，真的改变了。

“深圳已经形成了历史上最严的管控格局”，宋丁认为，新房、二手房、小产权都被纳入严格的监管范围，在土地供应增加、投机资金退潮的大背景下，炒房者很难有下手的动力和空间，深圳整体房价将进入长期横盘格局。

从“炒房氛围”最浓厚，到调控政策最严厉，深圳的角色转变，也是房地产行业从高度市场化，转为解决结构性供需矛盾的背景下，必然的结果。

理解这一背景，也就很难再问出，“什么时候房价触底反弹？”之类的问题。

“深圳是全国楼市的风向标”，李宇嘉指出，深圳的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期，它体现着政府的决心和信心。在真正实现去泡沫之前，深圳的调控都不会放松。

在房住不炒、共同富裕的目标下，未来的深圳，会致力于增加住房供应，实现在2035年前新增建设筹集170万套住房的任务。

住房供应结构也将发生改变，安居房、租赁房将占据更多的供应比例。

深圳的长远目标，是学习新加坡模式，让60%的深圳市民住到人才住房、安居型商品房、公租房等公共住房中，商品房只占住房供应总量的40%，真正实现“居者有其屋”。

或许到那时，“炒房圣地”将成为深圳遥远的回忆，而“来了就是深圳人”才能被真正诠释。

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