文|凯风

不要低估政策的威力。

随着二手房指导价、房贷两道红线、严查经营贷、提高房贷利率等重磅政策落地，一二线城市二手房市场普遍回落，个别城市已经出现量价齐跌的情况。

楼市，是否开启了转向之路？

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二手房成交，正在集体回落。

据易居房地产研究院发布的数据，8月份其监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

其中，二手房成交降幅最大的当属深圳。

数据显示，2021年8月，深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10%，同比下跌81.96%，逼近“1”时代。

这已是年内深圳二手房连续5个月下跌，2000套的成交量，更是创下近十年来除春节月份以来的新低。

要知道，深圳是一个常住人口超过1700万的特大城市，一个月仅有2000多套的二手房成交量，说明市场情绪无疑回到了冰点。（参阅《全国最热城市，终于下来了》）

2020年全年，深圳二手房成交总量高达9.5万套，创下近4年的新高，月均成交量8000套左右。

如今只有去年平均水平的1/4左右。

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无独有偶，北京、上海、广州以及热门二线城市，二手房成交量也出现明显回落。

北京从高位明显回落。据中原地产研究中心统计，8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7%。

上海量价齐跌。

上海链家研究院监控数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。二手房成交价环比下降8%，同比下降5%。

广州政策影响持续凸显。

据广州中原研究发展部数据， 2021年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8535宗，环比7月下降4.2%，同比大减44.1%。价格方面，8月二手网签均价为27916元/m2，环比下跌约5%。

随着二手房指导价政策落地，广州楼市热度将会进一步回落。（参阅《又一个超大城市出手！下一个是谁？》）

在二线城市里，成都等地市场明显横盘。

数据显示，成都2021年4月二手房成交量为4189套，5月份成交量为3331套，6月份成交量为3664套，7月份成交量为3558套，8月份成交量为3414套。

要知道，疫情之前的2019年，成都二手房年成交量超过11万套，月均超9000套，如今不到高峰时期的一半左右。

杭州也是如此。

8月杭州市区（不含临安）二手房成交量为5600余套，环比7月下跌约11.2%，同比去年8月则下跌了约45.4%，创下近三年来除春节月份之外的新低。

不过，杭州新房市场依旧火热，在新房严格限价之下，新房与二手房价格倒挂，楼市打新热度经久不衰。

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二手房成交量集体回落，意味着什么？

其一，政策威力体现。最严政策，造就了如今接近冰封的二手房市场。

第一记重拳是二手房指导价，目前已有沪深广、成都、西安等10个城市出台了二手房限价政策，且多数以此作为按揭贷款依据，二手房市场应声而冷。（参阅《又一个超大城市出手！下一个是谁？》）

第二记重拳是房贷两道红线。受两道红线影响，今年各大城市房贷利率普涨，房贷房贷周期普遍去年的1-2月延长到3-9个月，信贷管制让二手房市场失去流动性。

第三记重拳是严查经营贷、严打抱团涨价。仅深圳一地，就查出了20多个亿的违规经营贷，银行如果进行抽贷，那么炒房客要么耗费现金流还贷，要么卖房还贷，无论如何，都将搅动二手房市场。

其二，二手房成交回落，房价会不会跟随回落？

楼市有一个规律：量在价先。一般是成交量先行回落，然后再带动房价松动，最后量价齐跌，市场进入横盘走势。

这背后的道理很简单，最严政策之下，市场先是僵持，买方卖方博弈，谁也不愿退后一步，结果成交量断崖式下滑而价格岿然不动。

当时间持续，一些炒房客经不过资金压力，不得不降价抛售，由此带动房价回落。

深圳正在走上这条道路。

目前，深圳二手房成交已经落到冰点，房价开始出现明显松动。官方统计的二手房价指数连续3个月走低，而一些热门学区房及炒家盘，出现较大降幅，市场开始转冷。

这还只是开始。如果成交量持续收缩，房价回落则是必然事件。

当然，还有一个例外，除非再次出现大水漫灌的刺激行情，或者深圳楼市调控开始松动，这在短期还看不到。

其三，一二线城市房价会否大跌？楼市调控的目标是什么？

结论是，一二线不会大跌，三四线则难说。

楼市调控的目标，其实早已是明棋：稳地价、稳房价、稳预期。稳字当头，既要遏制大涨，又要防范大跌。

遏制大跌，并不意味着不能回落。过去几年，一二线城市房价普遍翻倍，远超GDP增速和居民收入涨幅，带来了巨大的金融风险和民生压力。

房价适当回调，既是市场涨跌的常态，也是经济金融健康发展的需要。

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楼市调控的目标呼之欲出。

用时间换空间，通过经济增长来逐步化解房价泡沫，利用横盘来消化市场风险。

有一点可以明确，楼市正在进入政府定价时代。

限制只会越来越多，市场冰封并非没有可能，别再想着一次暴涨赚得盆满钵满的时代了。