深圳一路向西，创造了不计其数的经济奇迹。

在这座城市的版图上，前海正在崛起。跟前海处于相互依存关系的南山，写字楼鳞次栉比，仅有的住宅不能足以接纳汇集着来自全国各地的科技人才，使得南山房价持续上涨，造成这些数量庞大的科技人才苦不堪言。

而靠近南山的宝安，就着南山刚需外溢的需求，“接济”了这个群体。

宝安近几年的区域规划都在兑现，特别是号称“成为下一个深圳中心”的宝安中心，房价在持续上涨，均价高达11w/㎡。

而在边上的碧海片区均价6.9/㎡，与它一个地铁站之隔的翻身片区均价更令人咂舌，仅5w/㎡。这时候大家应该要问了“宝中买不起，那碧海湾和翻身还有哪些楼盘/二手房可以入手呢？”

本次深楼市团队实地考察碧海湾片区和翻身片区，给大家解答，看看都有哪些楼盘/二手房值得入手。本次文章分为上下两篇，有大量现场照可供考究。

一.宝 安

“宝安作为深圳的国土大区，土地面积398.38平方公里。位于深圳西北部，东接龙华区，南连南山区、福田区，西临伶仃洋，北靠东莞市，是深圳的经济大区、工业大区和出口大区。”

以上是百度百科对宝安的文字介绍，如果不看官方介绍，一说到宝安可能大家的印象是：偏远、交通不便、关外等等。但是近几年，宝安发生了天翻地覆的变化，在2017年的广东GDP十强区名单中，宝安区超越了黄埔区，从2016年的第6名跻身为第5名。

随着国家建设粤港澳大湾区、广东省打造广深科技创新走廊、深圳市建设国际科技产业创新中心，宝安更是迎来重要的发展契机。可谓“士别三日，当刮目相看”

区位图▼

二.碧海版块

位于宝安区的碧海属于滨海片区，靠近宝安中心区。板块内可供休闲娱乐的有滨海公园，结缘奇石博物馆，西湾红树林等。

商业配套相对集中，有人人乐购物商场以及天虹购物中心等。交通便利，有11号线碧海湾站以及1号线西乡站，有号称最美高速的广深沿江高速以及改造中的未来第二条深南大道107国道。

区位功能配套▼

三.楼盘介绍

目前碧海片区在售新楼盘5座，本次考察以现房住宅和二手房为对象，分别到访了松茂御龙湾、松茂柏景湾、幸福珺湾、泰华阳光海、香缇花园、华丰前海湾、富通城。下图为我们了解到这几个楼盘的现状。

楼盘现状▼

◈ 1. 松茂御龙湾

· 位于碧海湾银田路与宝源路交汇处，由松茂集团于2015年建成；

· 距离地铁11号线碧海站A出口200m；

· 主力户型125-146㎡，4房。

小区入住率高，进入小区就能看到老奶奶们晒太阳、聊天、遛孩子。整体绿化属中上等，植被、灌木、乔木错落有致，目光所及之处尽是绿，区内还能看到三四个园林工人在给这些植被修修剪剪。比起一些抠门的开发商，松茂集团对小区的景观做得可算是别致且细腻了。

小区图示▼

小区引进了蒙特梭利幼儿园，我们想进去看看幼儿园的环境，但是被保安拦下，不允许外人随意出入。

于是我们在门口跟保安闲聊起来，从他口中我们得知，该幼儿园费用昂贵，光一个学期的学费就是4w。幼儿园现有学生约200人，其中小区内的孩子在这上学的仅20多人，主要学生都来源于周边小区，这个数据令我们有些意外。

幼儿园图示▼

销售带着我们看了89㎡户型的样板间，户型中规中矩。入户的左边是厨房和生活阳台，生活阳台有块区域为三角形，被隔离开不得使用，属公共区域。

销售告诉我们楼盘正在清盘，剩的数量不多，且是精装交付，要入手得抓紧了。这个89㎡小三房均价7.8w/㎡，总价约685w。

后来我们在中介那得知，这个所谓的“精装交付”实际上是业主要额外支付装修费，价格约70w左右，而这个费用是必须支付的。这就是“双合同”，是指在商品房买卖时，签订的是两份合同，一份是正常的商品房买卖合同，这个合同受到法律保护。

另外，还需要签订一份装修合同（或者装修提升合同、变更装修标准价差和增值服务合同等），这两份合同的价格加起来才是你购房的总房款金额。

随着地价上涨，开发商不会坐视利益受损，费尽心机想要抬高出售价格，但是不能在商品房合同中提高，因此就需要签订另外一份装修合同。发商为了赚钱，可真是费尽心思了！

◈ 2. 松茂柏景湾

· 前海宝源路与固戍一路交汇处，由松茂集团于2018年开建；

· 距离地铁1号线固戍站1.6km；距11号线碧海湾站2km；距固戍海滨新村公车站100m。

· 主力户型108㎡、120㎡，3房。

松茂柏景湾最大的亮点是“稀缺海景房”，地处粤港澳大湾区前海生活圈，坐落宝安中心的滨海片区，项目南面是西湾红树林公园。仅是“海景房”这三个字，就够吸引人。

虽然不是周末，但是我们一进入售楼部就看到接待区几乎坐满了前来看房的客户，当下感受到了“三四月份的小阳春”。

跟着销售穿过展示中心，左拐右拐的来到样板间。样板间同样也很有人气，一波波客户跟着引导在参观。我们看的是89㎡的小三房，户型方正，利用率高，从客厅及主卧向南望去便可看到大海，视线开阔，打开窗海风扑面吹来。

样板房图示▼

目光转向次卧的儿童房，窗外的风景却大不相同，进入眼帘的是参差不齐的农民房，还有一些小工厂，放眼望去杂乱无章。销售告诉我们，这些农民房未来将会改造，不会一直保持现状。

看完样板间，我们了解到89㎡的户型均价为5.6w/㎡，总价为550w，价格相对来说较低，性价比高。

项目所处区域内生活氛围成熟，但临近区域以城中村为主，整体环境面貌需靠后期旧改提升，商品房较为稀缺。虽说是价格洼地，但是作为投资项目，柏景湾还是占据了一定优势。且整个西乡片区，已再无可开发用地，项目升值空间大。

◈ 3. 幸福珺湾

· 位于前海西乡大道与兴业路交汇处，由深圳市福中福房地产有限公司开建；

· 距离地铁11号线碧海湾站1km；

· 主力户型63㎡、88㎡，2房2厅。

小区距碧海小学500米左右，宝安第一外国语学校800米左右。进入小区的时候发现小区前的小公园杂草丛生，且部分小土坡上的草皮已经被踏平，露出泥巴。

小公园内的小道和儿童游乐设施处的铺装是沥青地板，十分差劲！销售给我们的解释是，因入住率还没达到标准，所以物业没有进行维护。等入住率达标之后，就会开始维护。听完解释，只能说开发商真的太抠了！

小公园图示▼

等电梯的时候销售告诉我们一会要看的这个户型有赠送面积，可扩建为次卧。一进门看到了入户花园，空间较大，可利用率高。进门之后，在客厅就能看到海，且前方没有高大的建筑物遮挡，视野开阔。在主卧旁边的阳台，我们看到了销售所说“赠送面积”。

当然，我们要告诉你一个真相，买房赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。在现行的建筑设计规范中规定：入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的。

而开发商利用这些，设计“赠”给买房者，增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。

E、D两栋过道较窄且冗长，但得房率高。3梯13户，居住密度大。楼间距小，影响居住舒适度。

现房毛坯交付，89㎡均价6.8w/㎡，总价620w。总体来说项目拥有地段优势，价格相对周边楼盘较低，周边配套已经发展成熟，即买即住，适合自住客群。

看完新楼盘我们接着看了几个有二手房源的楼盘，在看分析之前我们先来看一组数据：

4月16日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据，值得注意的是，深圳新房与二手房数据呈现出的却是相反的态势。尽管数据方面深圳新房的表现并不突出，但从各大中介的市场反馈来看，二手市场也逐渐活跃

◈ 4. 富通城（二手房）

· 位于西乡大道与兴业路交汇处，由深圳市富通房地产集团公司开建，项目分6期开发；

· 距离地铁11号线碧海湾站910m，距1号线西乡站1.1km。

· 主力户型

富通城项目分六期开发,一期于2006年开盘。截至目前，整个项目已无新楼盘，但有大量二手房挂卖及出租。

富通城全景图示▼

走近富通城，我们发现一个亮点：这里的培训机构相当多！在一期项目的外部有一个规模较大的教育城。有早教、文化补习班、乐器、舞蹈、国学等等。

大概因为是周末，放眼望去小广场上都是小孩子。周边有人人乐、天虹商场等大型购物超市，有金逸国际电影城、肯德基、社区医院，等等配套十分完善。

教育城及周边配套图示▼

都说富通城的绿化率高，可是刚进来的时候并没有感觉到传说中的“绿化率之高”，但越走进小区内部，越能体会到！

小区图示▼

随后我们前往在售的户型，等电梯的时候我们发现电梯贴着一张令人啼笑皆非的寻物启事，上面写着“自家晒在公共区域的大部分衣物都丢失了，望收错的户主可以及时归还”。看到这个不禁暗思：这得是多少人都占用了公共空间呀！

等我们上到楼层，也理解了那张“有意思”的寻物启事。且不说别的，光是公共过道就已经被完全霸占，每家每户门前都摆放了鞋架、箱子等等各种东西，显得十分拥挤，仿佛群租房。中介告诉我们，富通城有很多租客，人员较杂。

在售户型多样，均价为6.3w左右。出租率高，租客也多，人员流动性较大且杂。我们还发现小区周边的车位都停满了车，照这趋势，晚上下班较晚的有可能找不到停车位。

但是中介告诉我们，小区地下停车场有很多车位可停且大部分租客无车，不用担心没有车位。小区内配有幼儿园，泳池等设施，加之周边配套很完善，总的来说，自主方便，是一个比较接地气的生活小区。

◈ 5. 泰华阳光海（二手房）

· 位于宝安西乡宝源路和西乡大道交汇处，由金荣台房地产公司于2008年建成；

· 距离地铁1号线西乡站600m；距11号线碧海湾站335m；

· 主力户型97-169㎡，4房2厅。

泰华阳光海总建面33万平方米，是整个片区最大的一个花园社区，采用环岛型设计。

整个小区由8栋高层洋房以及32栋小高层洋房组成，居民人口约为2000户。

小区图示▼

由于项目交付时间较长，属老社区。进入小区能感受到浓浓的生活氛围，许多退休的叔叔阿姨聚在一起在搓麻将，遛小孩，聊天。社区的树木茂密葱郁，但由于养护不到位灌木们参差不齐。

一路上能看到许多人工湖，但大部分都是干涸的池子堆积着落叶。单元门前划有停车位，停放着电单车、自行车等，杂乱无章。

进入单元，公共区域设施及电梯陈旧。房子看上去年代感十足，户型跟当下设计风格有较大差距，主卧大小跟次卧差不多，置入家具后略显拥挤。优点是阳台很大，视野开阔，采光通风绝佳。

中介告知我们，房子总价为585w,税费约30~40w。加起来总价约为615w。这个价格已经逼近现房价格！但社区周边有人人乐、沃尔玛、华润万家等大型商场，商业丰富；社区内部还配套有宋庆龄阳光幼儿园和老年人活动中心。

总体来说，小区地段好，交通便利，加之内部环境好，配套完善，是生活的好选择，但是房价偏高，我认为是改善型住户的好选择。

◈ 6. 香缇湾花园（二手房）

· 位于西乡街道金海路25号，由中熙投资集团开建；

· 距离地铁11号线碧海湾站290m，距地铁1号线西乡站470m；

· 主力户型82-89㎡，3室2厅。

香缇花园在2009年开盘，至今已有10年的楼龄，但外观较新。小区共五栋建筑物，楼间距较开阔，以板楼为主。进入小区门卫比较严格，需要登记才能进入，里面也有挺多老人带着孩子在玩耍。小区是围合式的，绿化环境较好，还有水景，但是也处于干涸状态。

小区图示▼

我们去看了89㎡的户型，总价650w左右。户型略差，户主将落地窗改造为储物柜，造成光线较昏暗，室内采光不足。可能是错层的原因，这个户型不是客厅出阳台，是从房间出去的，阳台也不算大，日常生活没那么方便。

户型图示

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但是香缇湾紧靠罗宝线西乡站和西乡天虹综合体，与海湾双语幼儿园、西乡中心小学、海湾中学与项目一路之隔，出行、上学、购物娱乐都非常方便快捷，且整个小区四面没有靠近大马路，比较安静。是自住的不错选择！

◈ 7. 华丰前海湾（二手房）

· 位于前海兴业路和共乐路交汇处西侧，由深圳市宝安东海实业有限公司开建；

· 距离11号线碧海湾站直线距离600米左右；

· 在售一期二手房源主力户型为88-89㎡，3室2厅。

对前海湾印象最深的是工作严谨的保安。在进入小区前，保安谨慎的问了许多信息，并且联系户主，需要登记才能进入。帮助开门，进门之后十分有礼貌的问候，服务到位。小区楼间距小，公共区域较小，有花园景观，部分单位可以看海景。

海景视野图示▼

房子户型较差，主次卧户型小，且三室只有一个卫生间，生活起居相对没有那么便利。但是阳台外是无敌海景，站在阳台就能看到大海。

值得一提的是，华丰前海湾物业公司是仲量联行，仲量联行一直作为豪宅物业的标配。装修比较奢华，例如，德施曼指纹锁、德曼木业的木门、博夫曼整体橱柜、松下空调、TOTO马桶等。89㎡的户型均价7.9w/㎡，总价约650w。

周边以商品小区为主，片区成熟，所以各方面配套都非常齐全。500米范围内有家大型人人乐,1公里左右有碧海湾公园及西乡体育中心。地处前海经济区和宝安中心交界处，为沿海高端改善盘。

四个小区看下来，我们发现碧海片区的二手房选择更多一些，而且楼龄也会比较新。四个小区都属于11号线碧海湾站地铁口物业。自住家庭可以考虑富通城、泰华阳光海和香缇湾花园，都是花园小区，居住氛围浓。周边的商业配套完善，作为过渡住房可以考虑，涨幅较缓。

四.总 结

经过一天的考察，我们发现碧海片区已无新楼盘，大部分楼盘处清盘状态，所剩不多且可供选择的户型极少；而二手房的价格包含各种税费、手续费总价逼近现房价格，但二手房较多，且产品多样，可选择性较高。

整个碧海片区因靠近机场而产生飞机噪音。飞机一经过上空，在室外抬头就能看到飞机呼啸而过；在室内依然能听到轰隆隆的噪音。但是不得不提醒大家的是，过去的市场证明，噪音并没有影响西乡碧海和宝中的物业增值。最佳例子就是富通城。

宝安区一直被贴着“价格洼地”的标签，随着近几年区域内规划越来越完善，房价节节攀升。“地铁一响，黄金万两”，途经碧海湾片区的地铁11号线通车后，更是加快了周边楼盘的涨幅。所有的事实证明“洼地”并不“洼”！