本文来源：时代周报 作者：刘婷

9月过半，深圳共有11处新房楼盘获得预售许可证，预计推出5892套新房，预售套数超过八月总额。传统楼市旺季“金九银十”，在新盘供应大潮中拉开序幕。

光明星河天地四期、龙岗华侨城荷棠里、坪山花样年·旭辉好时光……深圳刚需购房者王悦（化名）的待选楼盘清单不断增加，选择困难症越来越重。王悦的买房预算是首付120万元，以此为标准，东部、西部和中部均有新盘可供选择。

“去年这个时候，我还因社保年限不够买不了新房而干着急。没想到今年这么多楼盘可以选，如果最终没有符合心意的楼盘，我会放弃认购等待下一批新房。”9月17日，王悦告诉时代周报记者，“打新热”褪去后，她有了更多选房空间，将结合区位、户型、配套和朝向选择最满意的房子。

刚需购房者迎来“买房冷静期”背后，是深圳新房市场降温。

近日，多个楼盘陆续公布认购结果，中签率较去年明显提升。其中，鹏瑞颐璟府524人选1655套房，中签率高达316.6%。网红区域宝安的满京华云著雅庭推出416套房，共209人参加摇号，中签率接近200%。

深圳中原研究中心数据显示，8月深圳开盘去化率略高于四成，已降至年内最低值，无一项目开盘售罄。

与此同时，深圳二手房交易量创下十年新低。深圳房地产中介协会数据显示，2021年8月，全市二手房过户套数为过户1979套。跌势仍在持续，9月前两周，深圳二手房周均成交跌破500套，“金九”开局成色不足。

打新热不再

“已经签约云科府的要退房重新打新吗？”9月13日晚间，一名购房者得知光明新盘集中入市后，纠结于是否要放弃订金重新打新。

近期，有同样困惑的购房者不在少数。一方面，新房扎堆入市给予购房者更多选择，“一房难求”盛况不再；另一方面，深圳将于9月28日推出第二批集中供地，普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，稳定市场预期。

9月17日，美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示，根据深圳住建局披露的数据，今年第三季度深圳市预计有36个项目入市。但7月、8月开盘项目少，部分项目因预售价不及预期而延迟入市。进入9月，留给开发商的时间减少，因此出现新盘集中开卖的情况。

“第二批集中供地降低新房最高售价，购房者对未来房价预期降低，买房迫切性大幅减少，‘打新热’降温。”何倩茹认为，第二批集中供地增加供应、降低房价，对新房市场起降温作用。但住宅市场不会出现开发商降价卖房情况，公寓和商办类产品或将有一定程度的让利。

政策从供需两端进行调控，市场迅速从卖方市场切入买方市场。

9月17日，深圳某房地产中介公司负责人梁煜（化名）告诉时代周报记者，最近不少已交订金购房者，甚至是已交首付款的购房者都在跟开发商协商退房，申请退房的理由不一，有房屋质量问题、学位纠纷、配套不如宣传效果等，但本质原因都是价格。

事实上，深圳已有退房案例发生。今年8月，中海汇德里业主认为开发商建设标准“货不对板”，提出退房要求。8月21日，中海汇德里发出《关于汇德理项目的严正声明及限期解约通知》。为减少讼累，节约交易成本，中海汇德里无论业主的撤销权是否过了法定的行使期限，统一解除双方签订的合同。

值得注意的是，中海汇德理是去年深圳最热销的楼盘之一。去年8月，该楼盘销售均价约为7.5万元/平方米，同期周边二手小区鸿荣源尚峻均价约为8.4万元/平方米，中海锦城均价约为10.8万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。

时代周报记者从一名中海汇德理业主处获悉，该楼盘开盘时一房难求，当天即售罄。很多业主认为“买到即赚到”，连样板间都没看过就下单了。

“铜九铁十”已至

“2·8”新政落地已有半年，政策威力已显现。目前，二手市场成交量下滑至低谷，在大学区推进的不确定性以及全国密集调控背景下，深圳二手房成交持续低迷，短期内成交量或出现进一步下探。

乐有家研究中心数据显示，2021年8月，深圳二手住宅过户1979套，环比下跌23%，同比下跌83%。自2008年以来，深圳二手住宅月度过户量低于2000套的月份仅有6次，且大多为春节时期。

除过户外，网签数据也下滑明显。深房中协的数据显示，8月全市二手房网签2361套（含自助），环比下跌29%，同比下跌67%。原关内片区二手房成交量领跌全市，宝安过户量环比跌幅最大，达到34.1%；罗湖环比跌幅为27.4%。

9月17日，海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示，今年九月深圳开发商集中推盘，且大多都是刚需盘，刚需购房者将集中涌向新房市场，进一步导致二手市场遇冷。此外，在二手房参考指导价格机制之下，深圳二手房首付明显增加，首次置业购房者资金不足，无法支撑成交量，预计今年“金九银十”会变成“铜九铁十”。

二手房成交量遇冷已引发房产中介离职潮。深圳房产中介约为45458人，8月二手房成交1979套，人均仅有0.04套。目前，深圳多家房产中介公司因成本过高而选择关门，不少房产经纪人连续多月未开单而选择转行。

深圳房地产中介协会研究人员认为，目前的行情是对从业人员进行“新陈代谢”，如果这个时间持续较久，真正能经历市场洗礼而留下来的人，才是这个行业真正需要的人才。而对于店东与企业主而言，在非常时期，应该是全行业盘点各家“人才库”的好时机。毕竟，在讲究服务品质的当下，行业竞争必定将聚焦在“人才”竞争上，而拥有稳定且专业的经纪人队伍，才是决胜未来的砝码。