前文回顾：

深圳东进战略三问之1：“第三极”理想还在线吗？

深圳东进战略三问之2：带头大哥不带俺飞了？

“东进战略”推出这5年，东部楼市版图已经显见地扩大到惠州的大亚湾、惠阳，及东莞的凤岗、清溪等地。

但仅就深圳东部罗湖、盐田、龙岗、坪山4区而言，境况却难免尴尬。

一方面版图在扩大，另一方面始终叫好不叫座，就连深圳经济特区原点罗湖区也深陷落寞，边缘化成为最重要特征。

究其缘由，深圳房产突然被赋予金融属性，西部房产被资产化趋势严重，吸引资金蜂拥流进。同时，东部疆域较大，交通通行条件改善力度不足，亮点片区不多，也延滞了市民前往置业安居的步伐。

东进战略示意图

当然，这是相比于西部而言的。就自身发展情况看，东部楼市总体状况良好，成为深圳普通商品住宅供应的主要阵地；楼价相对稳定，是深圳楼市健康发展的稳定器。2020年，有楼盘喊出“深圳欠龙岗一句谢谢”口号，就是东部楼市的一个缩影。

对于东部楼市最大的威胁，除了交通环境改善速度偏慢（详见三问②），还有产业发展速度赶不上市场发展，产业转型升级未现整体性转好迹象，总体不均衡，优质消费人口增加缓慢，拖了居住品质提升的后腿。

所以，我们放眼东部区域，几无鼎成楼市标杆的代表性作品出现，楼市似乎就是专供住不起市区的工薪白领的。比如龙岗区行政文化中心龙岗中心城（包括大运片区），13年前交付的鸿荣源公园大地依然是片区的豪宅标杆。

龙岗顶豪

一个区域市场，13年无盘超越，甚至没有楼盘尝试超越，这在号称“全国楼市样板房”的深圳楼市，未免尴尬至极！

再举一例，盐田区大小梅沙，天赋山海，天生丽质可以比肩全球任何一个山海豪宅板块，但市场表现已经不能用“不佳”来说明了，简直是太差。

梅沙天长地久石

难道东部就没有豪客？显然不是。

深圳不仅有马化腾级别的国际排名靠前的顶级富豪，亿万级别的富豪俯视可见，能住得起千万级亿级豪宅的，当然不仅仅只有中西部才有。东部区域除了华为不说，起码还有一条腿已经迈入世界500强的比亚迪，产值和利润可观的企业不在少数。任正非的华为地处中轴，居地选择可以任性自不必说，难道王传福们一定要住往香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口半山？

20年前，一兵曾在《龙岗报》履职大半年，当时包括报社编制内同事和很多机关干部都不惜每天往返费时近3小时，不惧关口查证之苦，也要住在“关内”。时间过去这么久，万科、中海、金地、招商、星河、鸿荣源等十数家本土地产巨头扎堆进入，也成为保利、世茂等国内头部房企抢滩之地，居住生活环境得到极大改善理所当然。

但在高端品质人居领域，或者说在顶豪领域却集体“不作为”，这肯定不是市场因素所决定的。

在山水生态资源环境优越的东部，难道就没有生养顶级豪宅的土壤？显然不是。包括龙岗中心城-大运片区、坪山高新区、大鹏新区、盐田等地，均有符合高端居住产品打造条件的沃土。

龙城广场

坪山高新园一角

大鹏半岛

制约开发商突破向上，除了目标居住人群档次不够，也与政府在产品规划和设计方面不予扶持有关，并不仅仅是因为交通环境和配套设施的排挤。

现在的东部，仿佛天生就是刚需置业者的天堂。住不起市区的，住到东部去；东部也住不起的，买到惠湾去。就连富豪级别的人士，也要忍受通勤之苦，这样的市场，诱惑力自然减值减分。

宝宝心里苦，更与谁倾诉？

不过，这也正是东部楼市的魅力所在。因为，为刚需客群保留了买住深圳的机会。

“东进战略”规划非常庞大，1.6万亿投入本可造就遍地捡黄金的机会，刚需客群本应可以买的更放心，住的更舒心。机会仍在！

只要政府想方设法改善日常交通条件（高铁、城际不属此类），解决好布吉关拥堵、水官高速收费、地铁延至惠阳大亚湾等关键环节，降低通勤时间成本，一切都会美好起来！

另外，深圳不足2000平方公里的土地，的确很难承载3000万人口的居住，“东进战略”必须要为深圳人住往东莞、惠州的临深区域创造条件。交通是必须要率先解决的一环。

想当初，地铁11号线的开通对西部楼市的促动作用非常明显，如今，地铁14号线工程火热进行中，计划明年开通，或许会复制地铁11号线的神迹。毕竟，这两条线路相似点很多，同为快线，运营速度120公里/小时，同在福田中心区出发，运营线路总长几乎相等，均设有18个站点。所不同的是，地铁14号线比地铁11号线晚6年开通。

地铁14号线规划线路

深圳目标是建设成为“全球标杆城市”，要素高度集中，城区之间联系紧密，居于任何一个区域都有很丰富的理由。现代化集聚化的城市环境，决定了轨道交通才是人们日常通勤的主要工具。但如果真的如网友所建议，买惠湾的深圳人赶紧住过去，促进人口达标，促进地铁早日修建，那将是一个漫长的等待不说，哀大莫过心死，会让人对“东进战略”的伟大构想产生十分怀疑。

“东进战略”5年，东部各区发生不同程度的蜕变升级，有腾笼换鸟，也有凤凰涅槃，宜居指数向上趋势非常明显，不输西部。而且，相比于西部楼市，价差成为最大的优势，完全可以冲抵通勤成本，仍然非常值得向大家推荐。

“三问”收笔之际，非常感慨。关注东部楼市这么久，总算找回一点代言的感觉。囿于篇幅所限，意犹未尽。下一步，一兵创办的湾区看房帮还将深挖东部区域各种细节，敬请关注，共同憧憬“2021东方红”。