华侨城荷棠里。江小亭/摄

愈调愈涨怪圈正被打破，作为中国房地产市场领头羊的经济特区深圳，楼市已逐渐回归居住本源。

江小亭/发自深圳

有着“楼市风向标”之称的深圳楼市终于按下上涨神话。

经历了从上至下、涉及各参与方组合调控后，新房“打新”热降温，二手房更是直接步入量价齐跌状态，这在过去很长一段时间是绝无仅有的。从数据上来看，截至9月28日，即将结束的“金九”热销期，深圳二手房成交套数仍保持下跌趋势，仅成交1933套；新房交易热度也在下降。

不过，市场也有例外。9月24日，深圳房地产市场4个新盘齐开，共推1907套住宅，吸引4300多批购房者认筹，再次上演“千人抢房大戏”，给市场带来了一阵久违的热度。分析人士在接受中国证券报记者采访时认，这次的火爆只是深圳楼市深度调整过程中的“一朵浪花”，这些楼盘蓄客已久，总价较低，卖点突出，刚需买得起，火爆并不意外，但并不意味着新房市场红火了，也不能改写整个市场的调整格局。

“金九银十”传统热销期，深圳楼市迎来多个项目入市，伴随着投资客减少，刚需客已难以撑起往时热度。

购买力仍在，热度在下降！

过去的8月份，深圳新建商品住宅销售价格指数上涨1%，涨幅居70城第一，相比于近乎停摆的二手房市场，深圳新房仍保持着热度。

不过，在政策强力调控与干预下，行进脚步明显艰难。

过去疯狂的炒房、代持、高杠杆等行为已逐渐哑火，转向持币观望；深知市场冷暖的开发商也开始调整营销战略，如加大项目推广力度、启动转介、延长蓄客期等应对市场。

9月24日，深圳楼市迎来了久违的火热态势，一天内4新盘“日光”，一周内已有6个新盘共计2855套房源告罄，这无疑是深圳平淡的“金九”销售期新房市场中交出的最佳成绩单。

分析来看，4个新盘中，有2个总价为400万元+。其中，光明区星河天地推937套住宅，共1955批客户成功入围，项目均价约5.19万元/平方米，总价约434万元/套起；龙岗区颐安都会中央四期推375套住宅，共登记953批客户，均价约5.56万元/平方米，总价约474万元/套起。

另外，宝安区宏发玺玥共推514套住宅，登记1289批客户，均价约8.87万元/平方米，总价约734万元/套起；宝安区前海滨城花园备案81套现楼，登记约146批，均价约8.5万元/平方米。

1天4盘告罄，4343批买家涌进深圳楼市，总价400万元+到1000万元+悉数买尽，网红盘的“日光”印证着深圳楼市依旧存在的超强购买力，但“日光”背后认筹人数过少，入围积分大降则揭露着有限的市场热度。

近期几个告罄的热门新盘，坂田华侨城荷棠里最低入围积分48.9分；光明星河天地最低入围积分仅48.8分，项目上一次开盘最低积分为64.1分；龙岗大运网红盘颐安都会中央四期，最低入围积分仅39.2分。

另外宝安两大日光盘玺玥华府、前城滨海花园甚至都不用积分。

“多盘日光只能说明深圳购买力还在，但并不能改变深圳楼市已是冬天的事实，也并非深圳楼市转暖的信号。”地产从业人士表示。

地铁上盖的玺玥华府项目。江小亭/摄

其他去化优秀的项目，除了楼盘本身为片区网红盘外，严格限价下，各项目性价比也都十分突出，一二手房价倒挂明显。

如玺玥华府毛坯备案均价仅约8.8万元/平方米，彼时旁边的中洲华府、华联城市全景、勤城达22世纪等指导价已去到8.7万-10.1万元/平方米，实际成交均价更是在13万-15万元/平方米，倒挂空间较大。

再以位于坂田的华侨城荷棠里为例，项目毛坯备案均价仅5.9万元/平方米，旁边十二橡树庄园一期二手房挂牌均价约7.5万-8万元/平方米；另外，同为高层住宅的德润荣君府挂牌均价则为8万元/平方米左右。目前，十二橡树庄园一期指导价为5.31万元/平方米，德润荣君府指导价6.13万元/平方米。

“本身捂盘就捂了挺久，之前吹风价都到7万元/平方米了。”荷棠里项目附近一中介人员对记者表示，“去年12月，旁边的信义嘉御山7期入市，均价7.7万元/平方米，两盘距离大概就1.2公里。”

早于今年5月，在《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》中，官方对新房价格进行管控，明确“深圳市预、现售商品住房批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格，分批推售不能涨价，不得借装修变相抬价”。

除了价格优势外，是更低的入围门槛。

当网红盘都在悄然退烧时，深圳新房市场更是退热明显，多项目认筹人数惨淡，远不及供应套数。

如仅推出81套房源的前城滨海花园，由于套数少，加上已为现楼，即买即可收楼，惊喜拿证也成了业内普遍认为积分会很高的项目，但最终实际认筹不过146批，尚未能达到认筹人数超房源套数3倍的积分入围标准。

外界关注度较高的光明云科府开盘去化仅6成；宝安联投东方世家花园也未能如愿“日光”；与之相距不远的满京华云着华庭9月18日正式选房，416套房源去化不足4成，该项目去年12月入市时，1129套房源顺利“日光”。本就相对冷门区域如坪山，有新房开盘去化甚至不足10%。

“这种情况在去年楼市火热时是无法想象的，深圳新房市场正迎来低积分时代。”前述地产从业人士表示。

“金九银十”新房供应加大

配套成熟的前城滨海花园。江小亭/摄

“金九银十”下，房企加大了供货力度。

截至9月28日，深圳已有超20个新盘获批预售，包括15个住宅，超7000套房源供应。另据统计，接下来的“银十”，深圳计划入市住宅还将达30个，涵盖深圳本市9个区，涵盖包括久违的福田和南山。

供应加大的同时，是购房者心态的剧烈变化。一购房者对记者表示，看着这么多新盘入市，价格都低于预期，心里热度反而降低了。

“现在主要是刚需进场，从目前一些新盘认购情况来看，房子正不断靠近居住属性，投资属性正在减弱。”业内某人士对记者表示。

数据来源：深圳中原研究中心

值得注意的是，之后的第四季度还有深业中城、润玺二期、前海润峯府、深铁懿府二期、海德园等一批重量级豪宅网红盘或预备入市，套均总价千万元起。

以深业中城为例，2019年首期推售时，均价便达13.1万元/平方米，总价区间1508万-7788万元/套，高价的同时是高热度，项目192套房源吸引约2800个认筹量，中签率低至6.8%。

在严格销售价格指导下，不排除部分豪宅网红盘将以更加亲民价格入市，届时或将又掀起“打新”热，刺激相对低迷的市场。

对于购房者而言，接下来是更多的选择；对于开发商来说，随着更多项目入市，竞争态势还将更激烈，网红盘的热度能持续多久，对于整体市场带动又有何促进效果还需观望。

不过，就深圳各机构反映称，目前开发商仍然看好深圳房地产市场。

零开单，租赁生意支撑发展

新房市场不温不火，二手房交易则在指导价下一片惨淡。

“好久没开单了，现在主要靠租金支撑生意。”深圳龙岗一位于地铁口旁的中介门店工作人员杨亮无奈的表示，在记者与其交谈逾一个小时内，店内未有任何一位上门客户咨询，也未有话打进。

当谈及深圳强购买力时，杨亮表示，二手房指导价增加了首付成本与观望情绪，虽然深圳不缺乏购买力，但对于原先能拿出200万元首付，总价在600万元房子的客户，他们是不愿意妥协以同样200万元去买总价更低的小区或更偏板块。

“很多不着急的买家都在等业主降价，或者去‘打新’，但目前深圳二手房整体价格仍比较坚挺，尤其热门板块抗跌性较强。现在主要是一些泡沫较大区域可能会率先调价，但暂时没有大范围挂牌价跳水情况出现，所以买家不断观望，成交量一跌再跌。”杨亮继续说道。

继7月二手房过户量同比跌幅超8成后，过去的8月深圳二手住宅成交量仅为2043套，继续暴跌79.96%%。据深圳市住建局公布数据统计，截至9月28日，即将结束的“金九”，深圳市二手房成交套数仍保持下跌趋势，仅成交1933套（此处数据包含商办物业，本月仅住宅成交或不超2000套）。

“正常情况下，下半年二手房成交周期都会比上半年拉长，今年因为贷款利率上涨和放贷缓慢等现实性问题，时间线被拉长尤为明显。”宝安一位近期“有幸”开单的中介小刘吐槽着周期长、变数多，成交不易。

成交量上不去的另一面，是挂牌房源的越压越多，截至9月28日，深圳市房地产信息平台公布的全市二手房房源已达6.49万套，去年同期数据仅在4万套上下。

政府挤泡沫决心明显

新房市场不温不火，二手房交易一片惨淡，但深圳官方的稳预期手段没有放松。这从强化“房地联动”，通过价格引导进一步稳定市场购房预期的土地市场可见端倪。

原定于8月出让的22宗宅地，在经历了终止、调整规则后于9月28日正式出让，不过伴随着严查购地资金来源、限制准入资质、杜绝“马甲”、下调住房销售限价等规则调整，据知情人士表示，参拍房企大幅减少，尤其民企弃拍普遍。

正式出让当天，22宗宅地仅有15家房企参与，其中超7成为央企、国企，就连过往土拍战绩辉煌的龙光、佳兆业等均未现身。

“楼市预期被掐得死死的，未来几年市场都将以居住和改善需求为主，行情不稳定，不敢乱花钱，我们也需要观望观望。”一家未参与拿地的房企投拓人士表示。

值得注意的是，在本次集中供地中，政府同样加大了租赁住房供给，包括有2宗为全年期自持租赁住房用地，6宗地块在达到最高限制地价时，开启竞配70年自持市场性租赁住房，政府将同步控制租金水平与涨幅。

楼市调控从来都是多维度，多管齐下，通过加大住宅供应、租赁住房供应，推动市场平稳行进。

“金九”即将落幕，短期来看，在无进一步利好刺激下，深圳楼市或将持续保持低位运行，但长期仍被看好。

正如财经专家刘晓博所认为，“由于深圳商品房总量偏少，常住人口‘自有住房率’严重偏低，再加上深圳经济有活力、人口增长快，所以圳楼市值得长期看好。但短期看，尤其是2年内楼市僵持、横盘是好事，这有利于提升城市竞争力，有利于让更多的人‘进入深圳’。”