深圳的购房者可能会迟到，但绝不会缺席。

9月29日，前海招商领玺2期（嵘玺家园）开盘，诚意登记的657位客户选255套房源，当日房源全部被选完。

五天前深圳四盘齐开也上演了同样的戏码。9月24日，宝安宏发玺玥、宝安前海滨城花园、光明星河天地、大运颐安都会中央4大新盘同时开盘，共推出1907套住宅，据市场机构统计，本次四个盘全部售罄。加上之前开盘的荷棠里与金地峰境瑞府，深圳9月末已经有7个项目实现了开盘即清盘的好成绩。

自从调控政策层层加码之后，深圳楼市已经很久没有出现过这样的热闹。尤其是上月深圳二手房量价还在不断探底，这种“冰火两重天”的境况让市场出现了两种声音，部分人认为深圳市场并未真正降温，另一部分人则认为火热只是暂时的。

但这更像是一场可以预料得到的“戏剧”，票数是由观众决定的。龙岗某案场销售告诉记者，深圳某些项目很难不售罄，并不能由此推断市场热度。

网红盘热度不减，下半年行情仍将持续

决定热度的是位置、价格以及环境，西部片区的宝安、南山、光明，以及东部的大运片区的认可度更高。

据深圳房地产信息网数据，宝安宏发玺玥推出514套住宅，共1289批客户完成登记；光明星河天地推出937套住宅，共登记1955批客户；宝安前海滨城花园推出约81套，登记约146批；颐安都会中央共推375套住宅，共登记953批客户；荷棠里推出365套住宅，共登记803批客户；金地峰境瑞府推出583套住宅，登记1068批客户。加上领玺2期，共6871批客户选3110套房，约2.2人选一套房。

其中，宏发玺玥、前海滨城花园、招商领玺2期都是西部的项目，而星河天地、金地峰境瑞府同属光明，颐安都会中央是东部核心板块大运的项目，另一边荷棠里也是坂田较为成熟的住宅区范围内，周边轨道交通比较便捷。

除此之外，从具体产品来看，这些盘的卖点同样很吸引购房者。

比如招商领玺2期是前海湾首期入市的产品，项目本身规划了大体量的商业和教育配套。据了解，招商领玺1期于19年11月开盘，项目推出456套房源，备案均价10.8万元/平，当时吸引了1306人认筹，中签率仅35%，招商领玺1期也不负众望地实现了日光，并且创造了“每3分钟卖2套房”的市场热点。

而接近两年的时间，项目2期推255套住宅，备案价约8.58-12.2万/平，均价10.25万/平，还比1期产品便宜了5500元/㎡。

已诚意登记但是没选到房的王女士告诉记者，虽然二期是毛坯交付，不过一方面二期的户型设计和产品力做得更好，另一方面这个价格对比前湾和桂湾动辄10几万的单价还是很香的，只可惜她与此无缘。

王女士还透露，朋友去年已经摇中了前海天健悦桂府的房子，准备等交房就搬到前海那边住，而自己还在苦苦寻找上车盘。接下来她准备关注颐湾府二期、前海润峯府。

记者了解到，前海颐湾府同样位于妈湾19单元，和招商领玺2期同属于一个片区。一期已于今年6月25日交房，二期更名为颐城栖湾里，目前展示中心装修招标中，预计离入市不远了。而旁边的前海润峯府已经开放城市展厅，预计推出建面约110-150平，总共约743套。

深圳楼市分化加剧，国庆购房需谨慎

熟悉深圳市场行情的业内人士告诉记者，当前宝安前海片区楼市较为火热的一部分原因是前海深港合作区扩容。“从市场层面来看，购房群里非常认可政策的倾斜度并且愿意为之买单”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表达了同样的观点，“前海扩容对宝安是利好的，有人会把这种利好跟楼市联系起来，尽管这不一定是理性的”。

当下的市场环境，的确更需要购房者保持理性。

深圳新房市场7盘售罄的另一边，更多楼盘仍面临着认筹和去化不理想的现状。

比如9月18日，龙华的鹏瑞颐景府开盘去化28.5%；同日宝安的满京华云著雅庭开盘去化也只有32%。

另一边东部盐田以及坪山的楼盘去化情况就更不理想。9月20日开盘的盐田臻湾云庭 当日去化仅4套，去化率约0.7%；9月21日开盘的坪山龙光玖誉雅筑，当日去化18套住宅，去化率为6%。

而从登记人数远低于房源数来看，购房者对这些项目的热情都不高。比如坪山的怡瑞达云秀府96批购房者选290套房、中海万锦熙岸华庭32批购房者选264套房。再往前追溯到8月，深圳上个月共6个住宅项目入市，无项目开盘售罄，整体开盘去化不足五成。

当记者以购房者身份去咨询坪山怡瑞达云秀府的销售情况时，对方表示目前小户型69平户型卖得不错，可以做到精装三房，属于整个深圳最刚需的上车楼盘户型。项目销售告诉记者，“国庆假期人比较多来看房，这个刚需户型会比较抢手，国庆可能会有些活动可以当天过来看下”。

国庆前两天，南都记者也收到了不少惠州、东莞的销售人员打来的电话，“火爆新盘”“最后18套”这样的词营造出项目十分抢手的情景。

另一方面，国庆前记者发现某展会服务的从业人员在朋友圈发布了不久前为某些项目开盘刻意安排暖场人员的照片，最新发布的朋友圈是服务项目，内容涵盖地产行业的会议重场、人力供应。

越是市场出现波动的时候，越需要购房者冷静不跟风。某资深房地产从业人员告诉南都记者，“卖得好的那些项目蓄客比较久，卖点又很突出，火爆起来很正常，购房者更需要警惕的是那些营销过度但是卖得不好的项目”。

国庆期间深圳刚需主力入市，还有王炸在后面

记者注意到，截至9月30日，深圳共有27个新房楼盘获得预售许可证，预计推出了近万套新房住宅。而国庆前，光明的中海明德里、宝安沙井的万丰海岸城、龙岗的合正方洲、大鹏的卓越蔚蓝铂樾府已经拿证准备销售。

另外根据乐居的统计结果显示，国庆长假期间，深圳共26个楼盘售楼处仍开放营业，众多项目加紧推盘，部分新盘还有特惠促销活动。除了以上4个备案并入市的楼盘以外，国庆期间还有10多个纯新盘有了动向。

例如深铁懿府二期展厅开放中，即将推出全新产品，户型建面约100-120㎡3-4房；湾上一品花园「石湾金塘胜宴」城市展厅将在10月1日开放，首批入市建面约99-117㎡ 2+1、3+1房，新品登记中；还有华润前海润峯府在9月26日开放了城市展厅。

这其中市场热度最高的还是宝安沙井的万丰海岸城。

万丰海岸城于9月27拿到预售证。本次产品主力是瑧园1、2栋，共1025套住宅，均价5.75万/平，总价约429万/套起。当晚万丰海岸城便在官微公布了销售方案：项目将于9月28日-9月30日进行意向登记；10月3日-10月4日进行保证金冻结；10月6日，进行公证摇号；10月8日，进行线上选房。这个销售方案的环节贯穿了整个国庆假期。

回顾2021年2月，万丰海岸城入市推售玺园和锦园共计721套房，当日开盘就全部售罄。值得注意的是，经过筛选之后，万丰海岸城一期最终入围客户数量2114批，最低入围的社保年限为278月。

而本次沙井海岸城发布了新规定，须社保未中断、无补缴纪录。分析人士认为，此举有利于深圳真正的刚需上车，不过按照市场的热度来看，社保入围年限仍将维持一个较高的水准。

采写：南都见习记者 孙阳