现象：西部楼市以南山为首，成交火热；东部却哑然熄火，楼市不温不火？

故事要从2015年深圳全面普涨说起，在2015-2016年这一轮中，东部的龙岗、坪山涨幅并不比其它区域差，特别是坪山，从2015年以前的1万多，变成了现在的3-4万，翻了一倍多，确实让之前瞧不上的人眼前一亮。

接着在2016年初，深圳市马书记又提出东进战略。建设龙岗、坪山中心，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，促进资源均衡分布。

受之前东部涨幅、还有低价吸引，更多人想上车。在2016年后杀进龙岗、坪山来买房的，大部分没赚钱，有的还亏利息。

特别是操作低首付，高评高贷买入的，楼市不涨，基本在亏钱。

但为什么西部抬头涨价，东部却不温不火？

一、横盘调整，价值回归

因为自2016年开始，深圳的楼市进入调整期，特别是10.4新政，社保3改5年，打响了降温的第一枪，一个接一个调控政策出台，大行情整体横盘，成交下滑，价格或微跌。

例如在2017-2018年，以学位房，特别是老牌学位房，价格领涨，2018年表现最好的区域是深圳湾、香蜜湖两个豪宅片区。

这2个区域，都是占据着深圳的好地段，位置和环境好，商品房集中居家纯粹，并且有好学位加持，旁边都在新建公园，香蜜湖公园、深圳湾人才公园，也是这2年建成使用的。

当楼市涨的时候，龙岗、坪山区域由于有新增利好，价格可能涨幅更多。但楼盘调整，行情下跌的时候，就回归自住需求，离高端产业近，租金高的区域，相对保值；而离市中心偏远的区域，则反之，价格下跌可能更大。

二、东进暂缓，重点建设西部、产业集聚

东进是2016年提出的，受政策风向影响，通常是先涨为敬。

然后好景不长，东进的进展提的少了，重点还是先建设西部，主要指沿海填海的区域，比如前海自贸区、深圳湾后海总部基地、宝中、沙井太空港，填海后的白地，建设起来方便多了，当然会先建设，还有科技园的写字楼也如雨后春笋般冒出。

而南油南头、老城区的面貌，其实也没什么不大，但好处是受产业人群的外溢。

东部本身高端产业缺乏，加上离原关内的距离远，通勤外溢的购买群体有限。产业要等大运，地铁期待14号快线。

三、好学位抗跌，保值

好学位房，这几年价格稳中有涨，学位紧张的深圳，好学位更是稀缺资源。

南山虽然没有一所四大名校，但是南山自己的教育集团办的有声有色，育才、南外、南实、南二外，早期4大教育集团，还有深中南山创新、深圳湾、南山文理，基本涵盖了2/3以上的楼盘。所以学区房涨，南山大部分楼盘都受益。

再加上南山的科技、产业集聚，改善换房的越来越多，好生源集聚，有的学校没出成绩，也会被寄以厚望或期待。

（上图中考430万以上前40名，南山占据10所，龙岗仅2所，坪山只能一所。第一名百外是私立，没有地段生）

龙岗和坪山，找好学校，就像在矮子里面拔将军。稍微好点的学区：坂田的深圳实验、科技城外国语，龙岗的深中龙初、龙外、龙城，龙实；坪山的实验学区。虽然不是名校，但是片区内好学位少，本地购买力也在，成交价格也是稳中有涨。

罗湖的学区房为什么涨的也不多，一路向西是一部分，原因是罗湖的学区房大部分都是老旧，而且还有一个原因是，好的小学学区，和好的初中学区没重叠，不是九年制。

四、2012-2019年，东部没有新增地铁

这7年时间，深圳新增3条地铁线，7号西丽线、9号梅林线，11号通沙井线，还有南山的5、9号延长线，沿线物业的价值和租金提升，而东部没有一条新增线路。

中部的6、10号线明年通车。东部建设中的14、16号线，要2022年通车，届时将也会带动沿线的交通。

五、三价合一，低首付优势降低

记得在2015-2016年的时候，东部是做低首付，买老破大的高发区。当房价上涨高于利息的时候，确实能自有本金最大化，但是在横盘的时候，不涨就是亏利息。

三价全一后，多贷款就要多交税，大面积做高评的优势降低。

近期双11减豪宅税政策，对于豪宅楼盘利好大，而龙岗、坪山本身成交就是350万内的占大多数，豪宅税减免对刚需盘影响小。

还有就是龙岗、坪山，是新房供应的主力区域，购房者更愿意选择新房，不过目前的新房位置越建越偏，中心区位置的新房少。

综上所述：

以上概括5点，简述了2016-2019年，楼市西强东弱的大方向原因，局部会有分化。

西部热点多，先行示范区、前海双扩区等，填海区域好规划，肯定先建设西部，未来深圳的核心将定型，也就是福田中心区—南山前海，投资的眼光还是关注西部多。

但不要盲目追高，因版块轮动，市场自有调节，近期东部成交量在缓缓上升，刚需盘受豪宅税影响小，价格亲民。如果资金不多的情况下，总价200-400万，想要2-3房，南山买不到什么盘，东部其实也是个上车选择，不过建议选择地铁沿线，14、16号线可以关注。与您有约

对于首次置业的刚需购房者，“如何选择？”成了最高频的顾虑。人生的第一套房产可能是改变一生的关键，刚需购房者在深圳龙岗上车，如何甄别最合适的房子？

12月14日下午14:00，房产大象特邀14年房产资深经理人曾文锋老师，教您如何选择专属于您的房子。

当然东部发展是一个长期的里程，等到西部沿海区域建设差不多的时候，东部建设也将加速，毕竟深圳就2000平方公里。

引用一句话：城市不动产的价值，就是其所在区位公共服务的投影。直白点说，就是跟周边投入的配套建设，特别是有没有市政配套，比如学位、公园、地铁、高端产业等。

▌免责声明：本文不代表公众号观点，仅供读者参考

▌文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除往期精彩视频

看懂好房，买到好房