育才二中、育才三中和南海中学的学位房，该怎么选？

上一篇，我们给大家分析了南山四大顶级名校，到底该怎么选？的思路及建议。


有粉丝向我“抱怨”，熊大，不是所有人能买得起南山“四大”名校的学位房，除此之外还有没有其他的选择呢？






今天我们继续聊聊，南山其他名校的学位房该怎么买？


有三个学校在南山的热度，都稍逊于四大名校（南二外海德初中部，南外高新中学，南外文华中学以及南山实验麒麟初中），但它们综合实力也非常能打，分别是：


育才二中、育才三中和南山实验南海中学。


备注：咱们以2020年6月29日乐有家的数据为依据（以实时最新数据为准）


1
供应量情况


首先，从供应量来看，这三所学校的选择，明显比四大名校多出很多。


目前学位房在售数量共有608套，而南山四大名校的供应量只有215套，学位房供应量多出将近3倍。






其中南山实验南海中学的二手学位房供应数量最多，光这一学校的供应量，已经反超出“四大名校”二手房学位房市场的供应量总和。


具体来看，南海中学1房30套，2房100套，3房77套，4房及以上33套。


而育才二中和育才三中的供应量也同样不少，其特点是：1房，相当稀缺；2房稍多；3房及以上户型供应量，占主导地位。


2
价格情况


讲完了供应量，接下来，来讲讲这三所名校学位房的价格情况。


三个学校里，目前入门门槛最低的，是南山实验南海中学的学位房，即福海苑总价260万，面积26.1㎡，单价9.96万/㎡的1房。


跟同一学区内的楼盘，如瑞景华庭25㎡300多万的单间价格相比，福海苑的这套单间小户型，还是有比较明显的价差优势。






价格排第二的，是育才三中最低门槛的学位房，为花果山小区36㎡的1房，总价400万，单价11.11万/㎡，楼龄比较老，已经34年了。


育才二中学位房的最低门槛价格，来自于紫竹园55㎡480万的小2房，单价8.73万/㎡，不过也是1989年的房子，楼龄很老。


与南山四大名校学位房相比，南山三大名校的学位房的门槛还是比较低的，价差至少相差200万以上。


从这个角度来看，对于财力有限，但又想追逐名校资源的家庭来说，这其实也是一种“低配”的福音，依旧值得买入。


但具体要不要选这三套，是否还有更安全更赚钱的选择，欢迎大家可以找我们免费咨询。


3
1房置业建议


先说结论，南山实验南海中学的1房，承包了三大名校里“最低门槛”，400万以下的小户型都在这里。


如果你计划购置400万以下的名校学位房，只需要看南山实验南海中学学区里的就对了。


400万以下1房的南山名校，除了南海中学，基本没有其他选择。


想在这个预算内淘育才二中和育才三中的学位房1房，希望都很渺茫，四大名校就更加不可能了，完全不用想太多。


所以，只要你的预算只有400万，那就直接跑去南海中学学区里淘房就好，力气花在这里还是值得的。






那如果你的预算，在400-700万间，想买1房怎么办？


这三大名校之间对比，占比也是不分伯仲。


如果你要在这个价位区间买套1房的房子，重要的参考标准，就是在好楼盘里精挑细选。


什么是好楼盘呢？首先，看外表较新、楼龄没有超过15年的楼盘，都算是好楼盘，但具体到内部，房子的性价比高不高就另外再说。


700万的1房，几乎集中于诸如高档小区兰溪谷二期10栋，这类房产性价比不高。
另外，表格里有一个楼盘，需要跟大家重点提示——深华园。


深华园的产权年限是50年，鉴于1994年建成的参考数据，其批地时间完全有可能是1994年或者更早。


从银行批贷乘数的角度来看，此类房产的评估价值，很可能会被打个很大的折扣比例。


要不是因为有南山实验南海中学的学位带来的溢价，这类老房子的评估折损率应该会更大。






考虑到南海中学的综合实力还不是顶级，未来学位价值红利带动楼盘的升值能力，我个人还是不太看好的。


简单来讲，选学位房，好的学校+好的房子，才是最优选。


深华园很明显属于好的学校+可能最差一类物业的组合，所以深华园能跑上如今的价格高度，已经算是相当难得。


如果是投资，我个人不太建议关注该楼盘，而如果是自用学位，这个也可能存在一定的风险。


4
2房置业建议


三大名校学区里，2房供应量和价格，也出现了比较明显分化。






500万以下2房的房源，占比极少，只有4%；500-700万房源占比47%，700-1000万有38%的房源供应量，甚至1000万以上报价的2房供应量，都占比到了11%。


这个时候，正确的选筹思路是：


500万以下的2房，万一没有合适的房源，可以耐心等一等。


不过基本这种2房，大部分是50㎡以下改的小两房，少部分原始户型就是2房的房子，一般肯定不会是规规矩矩60-70㎡的方正户型。


这类价格的房源，主要集中在南山实验南海中学里。


500-700万淘2房，建议可以横向对比南山实验麒麟初中学区。


700-1000万，在三大学区里淘电梯3房吧，或者去四大学区里淘1房或2房。


1000万以上，个人不建议在三大学区里淘2房，直接去选南山的四大名校。


5
3房置业建议


再看3房的情况，供应数量方面，1000万以上的3房占比47.09%，700-1000万的3房占比38.83%，500-700万的3房占比13.59%，500万以下的3房占比0.49%。






其中，我个人觉得部分房子报价，已经有虚高风险的征兆，给大家做几个简单的提示：


1、育才二中的爱榕园住宅楼，3房，户型面积82㎡，总价1000万，单价12.20万/㎡，年代1997年；


2、南山实验南海中学的汇宾广场，3房，户型面积129.96㎡，总价1100万，单价8.46万/㎡，年代2002年。


3、南山实验南海中学的太子山庄，3房，户型面积66.35㎡，总价750万，单价 11.30万/㎡，1996年。


简单说一下理由：前两套房源的报价，比最近或近期一次同户型的成交价，高出了30.2%和51.5%。


另外太子山庄这套，66.35㎡的户型，应该是2房改成了3房，750万的总价已经比1个月前80㎡的成交价，高出了24%的涨幅。


短期内，我认为价格有点涨得太高，可能要横盘调整一会。


另外，刚刚列举的房源列表里，除了有些房源放盘价虚高之外，也有很多性价比较高或隐藏未公示的笋盘房源。


如果感兴趣的，欢迎来找我们咨询，有专业的学位房专家给你对应的建议。


6
总结


总的来说，并结合上一篇的四大名校情况，我们认为：


和南山的顶级四大名校相比，南山三大次优名校，整体入门门槛还是相对比较低的，尤其在1房和2房的选择上比较明显。


所以，预算有限但又想买名校学位房的购房群体，南山这三所学校的学位房，值得你们选择买入。


尤其是当你发现，在南山四大顶级名校无房或无合适房源可选的情况，比如花个1000多万只能在四大名校买个2房学位房，实在是下不去手。


而用同样的价格你可以在三所名校里，精挑细选出优质3房，这样对比下来，育才二中、育才三中和南海中学的学位房，吸引力还是挺香的。


最后，提醒一句，选择名校学位房的时候，对于自住自用学位的家庭来讲，更应该重视楼盘的宜居品质，好学校+好房子应该视为标配。


毕竟，未来是强者恒强的时代。