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备受关注的深圳福田学位房风波仍在继续发酵。

事情起因是深圳市福田区8个小区业主今年递交的小升初申请被深圳高级中学南校区驳回,理由是房产证用途一栏写的不是商品房,而是单身公寓。而“被降级”的小区,房价基本都在10元/平方米以上。于是家长们集体去当地教育局拉横幅维权,甚至还传出他们偷偷潜入相关单位找“证据”。

深圳福田区今天发布情况通报称,“跪求学位”7人中 无一人今年有孩子需申请学位,今年福田区学位有充分保障,所有福田户籍的适龄儿童可入读公办学校。

深圳香蜜湖“豪宅学区房”降级
8个小区申请学位遭驳回

这起学位房风波起于5月底。

5月29日,在深圳高级中学南校区小升初申请审核的最后一天,该地段部分小升初家长发现孩子的入学申请审核结果为“初审不通过“。

除显示“初审不通过”信息外,还写着, “第一类要求住宅用途商品房,请出示住宅用途商品房相关证明”。也就是说,入学积分认定为第一类的,房屋类型需是住宅用商品房,“

之后,学校周边8个小区——泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区的多位业务也遭遇了相同的事情。

公开信息显示,深圳高级中学南校区日前将泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区的入学积分由第一类(基础分80分)降至成第三类(基础分70分)。






据深高校方相关人士透露,今年初一计划招收630人,而实际申请人数超过1000人。竞争如此激烈,8个小区突遭降分,以深高南学位的紧张程度,被降为三类意味着他们的孩子或将无缘深圳高级中学南校区。

5月29日,初审结果公布后,家长们也迅速向福田区教育局反馈了这一情况。也有小区的家长火速维权,去教育局扯起了横幅要讨个说法。





基金君在Q房二手房网上查询到,这些小区的二手房每平米价格在10万元至13万元之间。竹园小区为二手房均价为11.43万元/平,泰康轩均价为10.5万元/平。







历史遗留下来的“特殊房产”

事实上,8个小区学区房认定遭降级,主要是由于土地性质、房屋用途上不甚明确,以及“公寓”概念的模糊界定。

据了解,这些遭降级的小区中,部分小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地,房屋用途为单身公寓、办公楼或者宿舍。按照相关规定,依照相关规定,商业公寓是明确不授予学位的。





这几个被降分小区既不属于住宅,也不在现行的住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓之列,处于一个“模糊地带”。

据《深圳市城市规划标准与准则》2019年修订版本规定:

关于目前市场中常出现的“公寓”,如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明:城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定,对于以各种政策用途、服务人群来分类,以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

据业内人士,“当初开发商拿到这块地的性质是商业或工业用地。但由于早年监管不力,开发商变更了土地年限和土地性质,由50年变更为70年,建成了住宅却没有补交地价。这就造成一些地块性质上并非纯粹的居住用地,仍然以“住宅”身份存在。”

这种情况下,房产证的土地用途仍标注为商业或工业用地,却按照住宅销售,多年来房管局认定为住宅,入学也按住宅性质申请学位。”

按照6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表的沟通结果,被降分的小区被认定为“特殊房产”。

其共同点是产权为70年,但土地性质不带“住宅”,例如财富广场老版房产证的土地用途为“商住混合用地”,2016年之后更改为“单身公寓”;阳光高尔夫大厦为商业、办公、单身公寓,杭钢富春大厦为商住混合用地,泰然公寓在2004年之后变更为工业用地。

福田区教育局介入
仅三个小区恢复一类学位

在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后,福田区教育局6月3日给深高南发函,表示泰安轩、泰康轩与竹园小区仍属一类,而泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地,只能按特殊性质房产申报,也就是基础分降为三类。

对此结果存在异议的业主,已经以集体或个人名义向教育局提交材料提出申诉。

根据知情业主透露,会上教育局有明确说明:居住用地上的单身公寓,与住宅并属于一类,规划上都有配套学位。

教育局实行三居住要求:房产证明上土地性质属于居住用地,房屋用途属于居住用途,以及业主实际在此地居住。

然而,被划为三类的泰然公寓业主表示,与其余四个小区不同,泰然公寓的土地性质是居住用地,只不过土地用途被划分为工业用地。据业主提供的材料,泰然公寓小区1998年、1999年的房产证,土地用途一栏显示是住宅用地;但是到了2004年,性质却变成了工业用地,用途变成了单身公寓。

这变动让他们在这次事件中被归入三类房产。因此,泰然公寓业主就住宅土地用途变化,要求深圳市规划和自然资源局福田管理局出函说明原因。

被降级的5个小区的业主6月4日均收到一条系统短信,称业主的房产已确认为归为第三类特殊房产,并要求业主按此重新提报学位申请。





据财联社,6月10日一早,福田区财富广场门口还有数位业主举着印有“同产同权”、“就近入学”的A4纸站满了三级台阶。

福田区政府通报:
学位充足,“跪求学位”者中无一人今年申请学位

据深圳市福田区人民政府官方微博今早通报,近日,辖区深圳高级中学(初中部)学区部分业主因对房产积分资格审查存在异议而多次聚集,个别人采取过激和违法行为,引起媒体和社会关注。





区委区政府高度重视群众对学位保障的呼声和对优质教育的期盼,全力做好学校建设和优质学位供给,公正公平开展相关调查核实,依法依规开展处置。现将有关情况通报如下:

一、今年福田区学位有充分保障,所有福田户籍的适龄儿童可入读公办学校。

截至目前,申请福田区公办小一学位共计18991人,6年级毕业14406人,新增学位需求4585人;申请福田区公办初一学位共计15557人,初三年级毕业9219人,新增学位需求6338人。

而今年福田区通过学校新改扩建等措施新增学位约2万个,完全能满足辖区义务教育学位需求。

二、2013年开始,福田区教育局制定并实施《义务教育阶段积分入学办法》,2020年仅“计生加分项”按照法定程序进行了调整,其他项目均没有变化,各个学区范围也没有变化。

但政府部门按照既定程序,因应投诉、申诉或家长申请,适时对有投诉的有关问题,如对具体楼宇性质等积分因素进行甄别,是完全合法、公正和必要的。

部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化,但这只是回归该物业本身应有的积分待遇,而不存在所谓因今年“政策变化”而“降低待遇”或者“损害权益”的问题。由此要求所谓“讨还学位”或“恢复权益”的依据不足。

三、对于辖区居民和学生家长提出的意见,十分愿意倾听,后续将深入小区和群众进一步听取意见,但所有沟通对话应当在依法有序的轨道上运行。

四、经初步调查,前期造成人员反复聚集的小区和片区,存在有人借所谓“名校学位”炒作以抬高房价的现象。

公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法作出治安处罚;在6月1日所谓“跪求学位”的7人中,也没有一人今年有孩子需申请学位。





区住建部门日前已组织开展学位热点片区中介机构专项检查,并将会同公安部门对核查发现的辖区涉学位高价房进行梳理,对显著高于历史成交价格的房源进行下架处理,并对涉事中介机构依法作出相应处罚,以整治相关行业乱象,坚决践行“房子是用来住的,不是用来炒的”理念。

最新进展:
业务仍在等待最后转机

据财联社报道,截至目前,财富广场仅一户重新提交了申请材料,杭钢富春大厦、阳光高尔夫大厦等多个小区无人提交,业主们还在等待最后的转机。

此时距离福田区公办小一年级新生报名的复核修改截止时间仅余7天,距离初一年级新生报名修改截止仅20天,就学问题已迫在眉睫。

深圳市土地房产交易中心和美联物业的数据显示,深圳的“商务公寓”成交量统计最早在2006年。而被降分小区的建成时间约在1990年只2005年,成为模糊地带。值得注意的是,目前深圳还有40多个小区有类似历史遗留问题。

而6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表三方座谈还透露了一个重要信息:此次确定的积分政策面向的是福田全区。

深圳已有6个行政区推行“大学区”。

事实上,深圳已经步入公办学位供应的紧缺期。

据深圳市教育局公布的数据,2019年深圳中考报考人数有78300人,公办普通高中录取35531人,计算出录取率为45%,相较2018年的47%进一步下降。与此同时,教育部门于2018年测算的2020年深圳小一学位缺口达到4.95万个。

2018年,坪山开始设大学区,至此,全市共有6个行政区跨进“大学区”的门槛,即多校划片的学位申请办法:住房在大学区内,家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。这就意味着,一个小区对应多所学校,其房产不再直接挂钩某所学校的学位。

这意味着学位供应也将发生较大变化,同一套学区房,可能分到名校,也有可能分到普通学校。

来源:中国基金报

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