春天终于来了！40年轮回，深圳老大哥——罗湖迎历史性时刻

很多朋友说，淘哥你经常写南山、福田、前海、宝安、会展新城、光明、龙华，什么时候也分析下罗湖？
今天罗湖来了。
首先淘哥要告诉大家的是，对罗湖要有信心，罗湖在最新的城市空间格局中，依然是深圳大都市城市核心区的一部分，这种地位意味着，政府和社会会投注巨大的资金和精力于此，最终会决定其城市价值和楼市价值。
其次，罗湖过去确实有诸多不足，但是我们要看到，这些年，其实罗湖是知耻而后勇，一直在努力改变，这些努力，终归能实现量变带来质变。
第三，2020年开始，在约4200亿总投资额、2300万体量旧改、4大千亿产业片区的城市趋势下，罗湖迎来了前所未有的新价值兑现期。
这几年和未来几年，包括华润、万科、华侨城、招商、恒大、中海、京基、佳兆业、深业泰富、宝能、仁恒等知名房企，在罗湖都有项目，星星之火，可以燎原，罗湖的城市面貌将在此过程中逐渐改善。其中，光华润置地，今年就有湖贝旧改等四大项目，总投资约1000亿。
第四、在粤港澳大湾区、先行示范区，以及最近提出的“深圳都市圈”、“大深圳统筹合作示范区”（二者主要指深圳、东莞、惠州、河源、汕尾五市）等利好背景下，罗湖的城市地位和价值需要重估，或许会有一些出乎意料的利好。
第五、淘哥要强调，罗湖接下来的发展是“以点带面”、“以线带面”，人民南、蔡屋围、笋岗、清水河、湖贝等重点片区，深南大道、红岭路两条主干道，将诞生很多地标性项目，罗湖未来将越来越好。
01.
规划跨境免税购物区
深圳建“世界级购物中心”的野心
今年是深圳特区成立40周年，40年沧海桑田，深圳经济特区已经从一个小渔村发展成为现代化的国际大都市。作为中国改革开放的窗口，深圳经济特区的发展速度备受瞩目，而罗湖曾经就是“深圳速度”的代名词。
1985年，刚刚建成的国贸大厦
1982年，备受瞩目的国贸大厦开建，创下了“三天一层楼”的深圳速度！
国贸大厦位于罗湖区人民南路，总高160米，53层，1985年建成后，成为当年中国最高楼。也因为深圳速度，成为中国最知名的高楼，被誉为“神州第一楼”。
国贸大厦顶层设计为旋转餐厅，也是当时中国最高的旋转餐厅，曾风靡一时。老深圳人当年印象深刻的场景是：很多来深圳旅游的人，都要去国贸大厦打卡留念，逛逛国贸商场，或者到顶层旋转餐厅一睹深圳的全城风光。
国贸大厦，顶楼旋转餐厅
此后，地王大厦、京基100大厦等众多高楼拔地而起，共同撑起了国贸-东门-蔡屋围几十年金三角的繁荣，奠定了罗湖深圳中心的地位。
曾经，罗湖是许多深圳人眼中“永远的主场”！
深圳首个火车站是罗湖火车站
深圳首个连接香港的口岸是罗湖口岸
深圳首个地标建筑是罗湖地王大厦
深圳全民阅读的起点是罗湖深圳书城
深圳人第一个高端商场是罗湖万象城
……
如今，多中心的发展，福田、南山、前海的陆续崛起，新中心风头正盛，罗湖似乎逐渐被遗忘。
不过，40年轮回，深圳老大哥罗湖，终于迎来了历史性时刻！
近期，陶哥发现，南方都市报等多家媒体报道，市口岸办等部门回复政协提案：罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区！
根据罗湖区《深港口岸经济带罗湖先行区发展规划》，罗湖口岸、文锦渡口岸片区将建设免税购物区，优化口岸免税店品牌布局，支持国货精品进入口岸免税店，丰富口岸免税商品种类。
通过口岸“人文景观+免税购物+商业配套”相关制度供给和基础设施升级，释放口岸“免税载体”、“城市名片”等商业、形象功能，在保障口岸通关功能基础上，将口岸片区打造成深圳国际化城市名片和特色旅游消费极点。
这就意味着，深圳将在罗湖实施“跨境购物免税”政策。
注意这里的表达：深圳国际化城市名片、特色旅游消费极点！在深圳特区40周年即将来临的背景下，深圳的野心已经表露：要打造国际消费中心！
其实，深圳的消费零售业一直是一个“短板”。
在2019年社会消费品零售总额上，深圳竟然只全国排名第七，不仅落后于北上广，更是比不上重庆、成都、武汉。要知道，深圳的GDP仅次于上海、北京，位列全国第三，深圳也是众所周知的富豪、老板聚集地。
但消费零售业为何排名靠后呢？其实，就跟免税政策有关，深圳隔壁就是全球著名的购物天堂——香港，可以说，深圳社会消费零售有很大一部分份额，被香港抢去了。
因为是免税自由港，在香港购买的全球各地的商品都可以享受更便宜的价格，因此，吸引了很多深圳人到香港赴港“买买买”。
从奶粉、纸尿裤、化妆品到名包名表、手机数码，从打酱油到打疫苗，深圳人赴港消费早已经成为一种消费习惯。
数据显示，2018年，访港的内地游客就达到约6514.75万，给香港零售业带来约4800亿港元的销售额。这其中，深圳人就贡献了相当一部分份额。
但是从去年开始，动荡的局势以及疫情的封锁导致的封关，极大地阻隔了深圳人赴港的旅游、消费，使得香港零售业旅游业迅速凋零。
受新冠疫潮冲击，香港陷入深度衰退！
据香港最新公布的数据显示，一季度，香港GDP初值按年收缩8.9%，为1974年有记录以来最大跌幅，远差于市场预期的下跌6.5%。
香港特区政府统计处公布的最新数据显示，3月零售业总销货值临时估计为230亿港元，同比大跌42%，且是连续两个月跌幅超过40%。香港零售业已经连续下跌14个月。
其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物零售额按年暴跌75.2%，相比2月下跌58.7%进一步恶化；
药物及化妆品销售则同比锐减63.8%，较2月的42.6%跌幅显着扩大。
香港著名零售企业——莎莎国际5月5日在香港交易所发布公告称，预计本财政年度亏损5-6亿港元。
很多年轻人因为去不了香港，开始转向国内的很多免税店采购进口商品。这带来的直接影响是香港购物天堂的地位已经出现了动摇，这也给深圳带来了机会！
今年是粤港澳大湾区、先行示范区“双区规划”建设元年，在这样一个历史契机下，发展深圳的消费业，通过建设免税区，打造国际消费中心成为一项重要历史使命。
2020年深圳市政府工作报告提出，要“加快打造国际消费中心城市，建设国际化核心商圈”。2018年发布的《深圳国际消费中心城市建设行动计划（2019-2021年）（征求意见稿）》，也明确提出将深圳建设成为国际消费中心城市的目标任务。
在这样一个背景下，我们重新审视“罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区”这个政策，给罗湖带来的历史契机！
02. 免税的魔力全球购物天堂之争
国内免税政策实施最早的要数海南，早在2011年，海南就实施了离岛免税购物政策。
近日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，提出“放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类”。

• 岛内居民购买的进境商品免征进口关税、进口环节增值税和消费税。
  
• 离岛免税购物额度调高至每年每人10万元并增加品种。
  

在全球疫情影响，出国消费受阻的背景下，海南出台的免税额度提高政策，在网上引发强烈关注。
据统计，自2011年4月20日海南离岛免税购物政策实施以来，政策效应不断扩大。截至2020年第一季度，海关共监管销售离岛免税品7200.1万件，销售金额550.7亿元人民币，购物人数1609.7万人次。其中，2019年全省离岛免税销售额136.1亿元，同比增幅超过三成。
随着近些年离岛免税政策的不断放宽，不仅拉动了海南消费业，也有力地推动了海南经济社会发展，为打造海南国际旅游岛发挥了重要作用。

• 大大降低了消费者购物消费的成本，带动海南游客人数不断增长，拉动当地的旅游消费，有效刺激了海南的旅游经济；
  
• 免税购物政策还带动了海南的旅游景区、航空、酒店餐饮等相关行业的联动发展，提升了海南旅游业的国际竞争力。
  

在全球视野下，跨境免税政策或者离境退税政策，给区域消费和旅游业的拉动作用，同样非常明显，全球购物天堂如：新加坡、迪拜、中国香港等，都是如此。
在香港受到疫情和局势的影响下，谁会成为中国下一个国际消费中心？
想要获得“免税牌照”并不容易，除了已经获得“尚方宝剑”的海南岛外，“免税消费”一直是北上广深的必争之地。

• 2019年，北京计划三年内完善市内免税店税收政策，积极配合相关部门推动对市内免税政策的试点突破，促进入境游消费；
  
• 今年4月，上海市官方文件提到，“支持免税品经营企业增设市内免税店，在免税店设立一定面积的国产商品销售区，推动国产自主品牌走向国际市场”；
  
• 5月份，广州市也提出，将积极争取政策突破设立市内免税店，引导消费回流，释放免税消费潜力。
  

众所周知，近年来，随着中国人民收入的增加，中国人出国消费已经成为重要的一股拉动消费的力量，从而成为全球众多消费热点区域争抢的消费人群。如果国内免税政策有效实施，将极大地转化内需，拉动城市经济发展。
因此，在这个背景下，我们再看“罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区”的规划，就能感受到，深圳要打造国际消费中心的野心。
03. 40年轮回罗湖“金三角”迎来新契机
40年历史的轮回，深圳打造国际消费中心，再次选择了罗湖！
过去的40年，国贸大厦、地王大厦、京基100等高楼大厦拔地而起，缔造了深圳第一个城市中心，也是深圳商业最初的发源地。
作为深圳早期持续多年的中心区，罗湖沉淀了非常多的酒店、购物、休闲娱乐等设施。包括很多知名的美食街、老店等都藏身在罗湖老街、人民南等街巷里。加上众多的KTV、酒吧等，罗湖区的夜生活指数在全深圳非常靠前。
滴滴出行联合第一财经发布的《珠三角城市智能出行大数据报告》，其中2016年1-7月珠三角夜生活指数最高的十大商圈榜单中，深圳占了3个席位：No.1 人民南、No.8 东门、No.10南山中心，福田没有商圈上榜。
也正因为这点，罗湖口岸是最受香港居民喜爱的通关口岸之一。同时，罗湖区交通极为便捷，摊开深圳地铁线路图，会发现罗湖区是深圳地铁轨道交通密度最高的区域之一。地铁1、2、3、5、7、9等众多地铁线路交会在罗湖，同时罗湖站还将改造成高铁站，又有大量香港居民每天来往罗湖口岸，因此，免税区择址在罗湖，尤其是夜生活指数排名珠三角第一的人民南商圈，就很容易理解了。
并且近期，罗湖落实多个重大利好，释放了重要信号！
利好一：罗湖口岸高铁站改造
罗湖区政府已于2018年12月启动了深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划国际竞赛，推动深圳火车站融入国家高铁网络，新增联络线引入赣深高铁、厦深高铁、南向接入广深港高铁，预留东铁线接口，将深圳火车站打造成大湾区高铁枢纽，规划采用“站城一体+对周边区域城市更新”模式。
利好二：东门老街改造运营
去年12月，华侨城宣布正式签约东门老街改造运营项目。华侨城能操刀“东门老街”改造，无疑对于东门老街将产生“质”的飞跃。华侨城以操刀高端商业而驰名，旗下的南山“欢乐海岸”，是深圳具有代表性的高端商业街，而正在建设的宝安“欢乐海岸”——宝安滨海公园，更是让宝安人民所津津乐道。
东门老街改造后，被罗湖人民期待，很有可能迎来“罗湖版欢乐海岸”。必将极大提升罗湖"金三角“商圈的品质与影响力。
利好三：深圳市国有免税商品（集团）有限公司到深物业集团考察交流
近日来，有关“免税区落地人民南”的消息开始在坊间传播。这种推断并非空穴来风。5月底，深圳市国有免税商品（集团）有限公司到深物业集团考察交流，目的是希望未来双方能在地产开发与商业模式相结合，推动双方寻求合作空间。
根据报道，深物业集团董事长重点介绍了国贸大厦及人民南商圈的发展历史，以及国贸大厦一体化改造的整体计划。他希望双方争取在商圈改造提升，打造新消费极方面实现合作共赢。
市场永远是敏感的，此次会晤让“免税区落地人民南”的传闻不绝于耳。
40年前，同样是在人民南，国贸大厦开创了“三天一层楼”的深圳速度，彰显了改革开放的巨大成果。
40年后，深圳打造国际消费中心的历史重任再次选择了人民南国贸商圈。
人民南国贸商圈区位图
人民南国贸商圈，紧邻罗湖口岸，每天有大量香港居民通过罗湖口岸往来深圳，因此，这个叠加了香港居民、内地消费者的商圈云集了：罗湖万象城、金光华广场、佳宁娜购物广场等著名商场，其高档次的精品潮牌定位，也带动了罗湖商圈的层次。
以前，人们总说北京有王府井，上海有南京路，深圳就有人民南，因为曾经能到人民南免税店买到一些进口商品，是一件很体面的事。也正因为人民南特殊的地理位置，汇集了众多金融企业、外资企业、港资企业，因此，该片区的消费能力非常高。
国际消费中心，一定要便捷的交通支撑，市发改委、市交通运输局透露“计划将深圳火车站打造成大湾区高铁枢纽，引入赣深高铁、厦深铁路，南向接入广深港高铁，预留东铁线接口”、“规划一条轨道交通线路，联系莲塘口岸、文锦渡口岸和罗湖口岸”。
如今，随着罗湖火车站及人民南商圈的升级改造和区域规划，依托罗湖口岸枢纽的人民南的高端消费服务自然会更加成熟。如果以后真的成为免税区，那么罗湖的区域价值也会发生一个本质性的变化。无论是全国乃至世界的人流、物流、资金流都会在此产生交汇。
04. 未来免税区核心罗湖“金三角”优质新盘来了
在未来人民南免税区核心区域，多年来没有新楼盘入市，近期终于有新项目了。
作为占据罗湖“金三角”核心、深南大道头排的兆鑫汇金广场，独享国贸、湖贝、老街、蔡屋围罗湖金三角板块核心地段。伴随着未来跨境免税政策的落地，未来将享有该区域全球视野的强大消费人群，这将带来强大的租住需求。
效果图
同时，紧邻罗湖最著名的金融中心，众所周知，金融行业从业者日常工作强度较大，他们对居住环境要求更高，不仅要离公司近，还要住得舒适，最好是服务的方便，配套到位！
因此，金融从业人员的承租能力非常强！
根据Wind统计的各上市公司2019年年报数据：非银金融（包括证券、保险、多元金融三个细分领域）以40.91万元的人均薪酬强势登顶，银行金融紧随其后37.12万元，人均薪酬超60万元的有7家金融机构。
数据来源：Wind
从全行业来看，金融（非银金融和银行）收入水平处于领先位置，这也意味着金融人才拥有更多可支配的薪资，承租能力强！
兆鑫汇金广场作为紧邻蔡屋围金融核心区的项目，面临着强大的高端租赁需求。
兆鑫汇金广场推出59-70平米的绝版soho翻倍空间，项目综合体拥有250米高的天际地标。其所在的片区，拥有全市唯一的九条地铁，三个口岸，以及高铁站和火车站，半小时即可覆盖整个粤港澳大湾区生活圈。
同时，该项目所在的片区，区域面临整体改造，未来发展潜力巨大， 兆鑫汇金广场是罗湖十大重点城市更新首发项目。在项目周边，总投资超700亿，体量超200万㎡华润湖贝旧改已动工，预计后年入市，必将拉高整个区域的价值。
作为规划的人民南免税区内唯一在售新盘，兆鑫汇金广场最有希望成为人民南商圈落地跨境免税政策的绝佳载体，从而率先带动罗湖板块的价值回升。
曾经，罗湖作为深圳的绝对中心，展示了改革开放最优秀的成果。
如今，罗湖因为福田、南山、前海等新中心的崛起，被质疑没落。
未来，乘着免税区的东风，罗湖必将重新回归中心、重现繁华、承载国际消费中心的重大使命！
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