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今天，是2022年上班第一天，就大家关心的楼市，我们从城镇化及出生人口的角度和大家进行一个简单的交流。因为，城镇化和人口数量是对房价产生变量的长期因素，也是决定性因素之一。第一财经1月3日报道说，从公布了2020年出生率数据的14个省份中发现，其中10个省份低于1%。在出生人口方面，户籍人口第一大省河南首次跌破了100万大关。 换一句话说，人口大省河南也在2021年“躺平”了。 很显然，出生人口的快速减少，对于正处于寒冬中的楼市来说，长期来看，不太乐观。 但是，短期楼市的稳定却不用担心。 短期楼市之所以能够稳住，主要有两方面的原因。一是楼市对经济的重要性再次得到强调，并明确为支柱。特别是，前几天，上海社会科学院副院长王震更是直言道：“房地产行业不会停止增长。一个健康的房地产市场在中国是必须的，因为它对国民经济和财政收入具有着重要的意义。”另一方面的原因是央行对房地产的融资管控开始精准放松。央行2022年工作会议指出“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理的住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。  楼市短期会在部分城市触底回升，少数几个一、二线城市会有明显的回，但从长期的角度看，房地产再也回不到过去。特别是大家所喜欢的“普涨”更没有机会到来。 为什么这么说，我们来看两组数据，一是城镇化率，二是出生人口。 2020年开展的第七次全国人口普查结果显示，中国居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%。社科院报告预计，2035年后进入相对稳定发展阶段，中国城镇化率峰值大概率出现在75%至80%。 据此，有专家认为，2035年之前还将有约1.6亿农村人口转移到城镇，每年大约会有1200万农村人口进城。 我们认为，单纯地看数据可能忽略了两个事实。 1、很快年轻的农民群体已经在城市买房并定居，只是户口并没有迁进城。 2、老一辈的农民在农村走完自己的一生之后，城镇化率会有一个自然的提升，而且在数据上是倍增。 所以，不能以每年还有1200万农民进城这个潜在数据就想当然地认为住房的新增潜力大。即便有这么多人进城，对于大部分城市来说，住房已经足够。以国家统计局公布的2020年商品房销售面积176086万平方米为基础计算，人均一套都绰绰有余。 就出生人口来看，目前已经有14个省份公布了2020年出生率数据，其中10个省份低于1%。在出生人口方面，户籍人口第一大省河南首次跌破了100万大关。河南在1987到1990年连续四年出生人口超过了200万大关。仅仅30多年的时间，河南出生人口数量就减少了一半。 从实际的出生率来看，贵州、广西、甘肃和海南都达到了1%，高于全国平均水平。天津、北京、重庆、江苏、山西、内蒙古和湖北出生率低于全国平均水平。至于辽宁、吉林和黑龙江，出生率减少已经持续多年。  正是从第七次人口普查中发现出生率的严重性，促进三孩的政策迅速出台。从各地落地实施办法来看，基本都围绕“生、养、教、住”，这几个居民关心的痛点展开。 辽宁、湖北、云南、江西、四川、贵州、海南、湖南、宁夏等开始设置育儿假，并增加产假时间。产假最长可延至350天，男性陪产假最长可延至35天。同时还规定3周岁以内的孩子父母两人各自享受每年10天的育儿假。 当然，产假、育儿假对于促进生育都有好处。 但是，正如经济学家马光远所说，增加几天假期是不能促进多生孩子的，还得有全方位的配套措施。 从最近一些在市的新办法来看，三孩生育开始拿出真金白银，给予了买房补贴。 例如： 甘肃临泽，对生育二孩、三孩的户籍常住家庭，在集镇购买商品房时给予3万元的补助，在县城区购买商品房时给予4万元的补助。 江苏南通海安市规定，子女未满18周岁(截止2022年2月28日)的二孩、三孩家庭，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭400元的支持。 相信，今年，会有更多的城市，拿出真金白银从买房、入学、医疗等方面为促进三孩而努力。
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