撸完宝安18个新盘！打地鼠式打新来了，你准备pick谁？

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“500万在宝安买个3房，你觉得还有可能吗？”年初，朋友大C问我。
她一再强调，这个价格是她能承受的极限中的极限。
我说，在福松沙片区（福永、松岗、沙井）应该没问题，如果户型再逆天一些，80㎡出头能做到3房，西乡也有得想。
预算没问题，但大C的积分却有问题。
不到60分，在宝安的刚需热盘里估计只能被其他竞争对手吊打。
可供参照的是光明宏发万悦山，72.3分是入围线。
而且，我还让她做好心理准备：今年福松沙的货量可能不及去年。
去年到现在，宝安供应了11816套新房住宅，福永、松岗和沙井片区的占比超过六成，共计10个新盘、7433套。
据不完全统计，今年福松沙只有5个新盘潜在入市。
西乡、宝中跟新安反而更热闹一些。前提是，个别“研磨”多年的新盘愿意麻溜入市。
从踩盘的情况来看，今年宝安潜在入市的住宅新盘就有18个。
从5字头到10万+，刚需、改善、土豪，在宝安通通有得选。
如果是多选一的选房方式，我想，大C大概还有一点机会？

规划

大湾区的宝安，成为香饽饽

大C锁定宝安，一来，因为她在宝中上班，不想花太多时间在通勤上；二来，大家都觉得宝安前景好，她的从众心理犯了。
近几年，为什么热的是宝安？
放在粤港澳大湾区的坐标系下看，就很清晰了。
宝安往南，牵手香港；往北，衔接东莞广州；往西，联动中山珠海；往东，辐射惠州汕尾。
城市的进阶，不是一个更大的城市，而是一个更加协同发展的都市圈。
宝安的区位，决定了它促进珠江口东西两岸融合联动的作用；也决定了，无论在交通还是产业的规划，它都不会差。
来源：宝安区政府网站

有规划的倾斜和加持，再加上新房供应量爆发，宝安成为很多购房者眼中的“香饽饽”。
2018年，宝安新房供应井喷。
万科星城、华强城、领航城、满京华云著等一批体量超过千套的新盘入市，当年总供应量达到1.24万套。
也是从这个时候开始，宝安楼市的热度变得惊人，尤其是福松沙片区。
@深圳买房计划 统计了近三年宝安的入市新房套数，除了2019年货量腰斩外，2018、2020年的供应都破万套。
当然，交通也是重要原因。
快线11号线打开宝安福松沙片区，大批在南山科技园周边工作的刚需客挤上这条地铁线。
另外，串联宝安、光明到福田的6号线去年通车，还有在建的12、20号线，以往令购房者望而却步的交通障碍，正在逐一消解。

新盘

18个、5字头到10万+，你pick谁？

规划再好，如果没有供应，对于想通过买房来分享区域红利的普通人来说，也是白搭。
@深圳买房计划 结合深圳中原的数据和实际踩盘情况发现，今年宝安有18个新盘。
当然，进度快的要么在二季度计划入市的名单里，要么在各购房群进行宣传刷屏。

5万+：福松沙

有群友曾经说，福永、松岗、沙井，就跟打地鼠一样，哪个新盘冒头就打哪个。
宝安各片区里，福松沙的新房门槛可以说是最低，很均衡的5字头。
今年，福松沙片区有5个新盘可以期待一下，其中的3个——新世界松风明月、满京华云著、联投东方世家，在去年都有上架过住宅产品。
如果以离地铁站的距离作为衡量标准来看，这5个新盘也是存在鄙视链的。

• 新世界松风明月：步行距离800米内
  
• 满京华云著雅庭、兴围华府、恒兴御景园：步行距离1.5公里左右
  
• 联投东方世家：连销售小姐姐都承认的离地铁远，出行没法靠地铁
  

◎ 新世界松风明月
新世界松风明月靠近6/11号线松岗站，未来在这个站还可以实现12号线的换乘。
1月初，项目曾推出416套住宅，当时社保入围线为135个月，曾引发大家对“社保巨子”的讨论。
据此前销售介绍，松风明月总建面约73万㎡，分为两期开发，其中一期有877套住宅，面积段涵盖73-114㎡。
这就意味着，除了年初的这一批住宅外，还有约461套住宅可能会在今年推出，包括73㎡的2房户型。
不过，有销售称，不会那么快，可能要到下半年。
目前是28-39㎡公寓在售。


目前想在这个片区吃喝玩乐一条龙不太可能，商业比较匮乏，以后也只能靠松风明月自带的商业。
据了解，项目自带社区商业和购物中心，一二期商业总建面近9万㎡。
目前一期已经出地面有好几层。


紧挨着松风明月的，是一个垃圾转运站，在现场踩盘时没闻到异味，就不知道购房者们会不会介意了。
门前的垃圾转运站

◎ 满京华云著雅庭
距离满京华云著雅庭最近的地铁站也是松岗站，步行距离1.5公里，有社区微巴接驳，转乘一下还算方便。
这个新盘已经在住建局官宣的二季度计划入市表里。
满京华云著体量并不小，去年推出的华庭是第三期，1129套住宅，均价5万/㎡，带精装，已经卖完。
三期的满京华云著华庭

计划入市的雅庭是第四期，420套住宅，才刚出地面。
满京华云著雅庭刚刚出地面

项目周边的国际艺展中心mall式商场已经在2018年正式开业，体量有17万㎡，不过要实现100%招商进驻，还需要一段时间。
国际艺展中心

一个有趣的现象是，沿街的商铺里咖啡馆比较多，工作日的下午，也有人坐在户外聊天叹咖啡。
就现状来看，项目一二三期都有沿街底商，住在这里要满足日常生活所需，还是足够的。但想放肆买买买，还是搭公交转地铁到更繁华的mall吧。
◎ 兴围华府
这个新盘目前最近的地铁站是1号线后瑞站，步行距离在1.7公里左右，未来会有12号线黄田站，步行距离约800米。
兴围华府已经是准现房状态，尴尬就尴尬在，周边环境一般，而且因为靠近机场，可能会有噪音的影响。
当时开车到现场，当导航显示“已到达目的地”附近，我们看到的是零星散落的小型物流园，还有一个消防站，完全看不到一个在建的新盘。
当时兴围华府小区内的路还没有修好 | 深圳买房计划摄于2月

最后还是从一条小路进去，从一个小门看到的兴围华府，运气不好还遇到了一条非常凶猛的狗。
项目微信公众号透露，兴围华府推售的面积段为66-94㎡，不过体量不大。
二季度计划入市的新盘名单显示，项目只有168套住宅，相比一季度公示的402套少了234套。






兴围华府户型图 | 家在论坛

虽然还没有正式入市，但有购房者说，兴围华府已经有房子在卖，估计是回迁房，有中介曾经带他去看过房。
离兴围华府最近的小区是星航华府，步行600米可以到，政府给出的二手房参考价为5.15-5.24万/㎡。
◎ 恒兴御景园
这是离国际会展中心最近的住宅盘，就在会展湾东城斜对面，距离在建的12号线科技馆站直线距离不到800米，但如果步行，高德地图显示，要1.6公里。


恒兴御景园位在大空港集中开发的区域，区域内新建的项目虽多，但几乎没有住宅盘。
项目周边多为旧工业区和自建房，整体配套跟居住环境升级未来得靠附近招商和华侨城联手开发的300万㎡会展湾。


从建设进度来看，2月初在现场看到，机器进场正在挖地基，如果今年能入市，最快可能也要到四季度。
◎ 联投东方世家
如果你是靠地铁出行，这个盘可能买不下手。从松岗站步行到联投东方，高德地图测距是3.8公里。
但如果不考虑地铁，这边的居住氛围其实很不错。
项目自带商业联投东方PARK，这是松岗第一家购物中心，体量近5万㎡，周边还有天虹，能满足日常的购物需求。
旁边还有一所今年9月要投入使用的文山小学。
去年，联投东方三期推出1栋469套住宅，均价4.57万/㎡，5小时卖完。@深圳买房计划 在开盘现场发现，很多购房者都是松岗本地人。


而二季度马上要推的2栋，614套房，户型包括79-143㎡的2-4房。


营销中心已经开放，销售小姐姐说起现在西部打新热也是很感慨。
她说，去年1栋开盘前，他们没接触过客户，连营销中心也是为了签约才开放，客户之前根本没看过沙盘、朝向和户型。
哦豁，疯狂的西部打新人。

5-8万+：西乡、新安、尖岗山

如果看新盘供应，今年西乡+新安+尖岗山比较热闹，一共9个新盘。
当然，价格预算也要放宽很多。
西乡便宜的有5字头，但是贵的，估计也到了8万+。
新安，如果参考去年入市的招商臻府，均价8.84万/㎡。
这9个新盘里，有一个新盘的价格是确定的。
尖岗山片区的万科都会四季，去年拍的地，项目入市限价83265元/㎡。
如果按现有地铁远近来划分，

• 800米内：宏发新领域、榕江壹号院、万科大都会、大悦城25区旧改三期
  
• 800米-1.5公里：盛合天宸家园、泰福名苑
  
• 1.5-2.5公里：御品峦山、玖玖颂阁
  
• 地铁无法直达：万科都会四季
  

未来12号线开通后，这个排序也会跟着发生变化。
◎ 宏发新领域
5号线洪浪北，一出地铁站就能看到，新安妥妥的地铁盘。
营销中心已经建好，沙盘也摆好了，楼体建得很高，就等着入市了。




项目旁边是中洲中央花园，隔着创业二路，对面是勤诚达22世纪。前者二手参考价为8.71万/㎡，后者为10.08万/㎡。
要商业，附近就有中洲π mall；要公园，附近还有灵芝公园。
配套相对比较齐全。
◎ 榕江壹号院
11号线碧海湾站C出口边上，这是一个大户型的地铁盘。
根据深圳中原研究中心的资料，推售的户型为115-200㎡住宅。
从效果图来看，这个项目只有三栋高层住宅。
榕江壹号院效果图

不过，建设速度比较慢，2019年初拿了桩基础工程施工许可证，2020年初还在基坑状态，但直到今年1月才出地面几层。
榕江壹号院 | 家在深圳论坛网友@kingyue

榕江壹号院旁边就是中熙香缇湾花园，二手房参考价是8万/㎡。
◎ 万科大都会、大悦城25区旧改三期
5号线灵芝站步行距离800米内，新安的两个新盘，都是宝安25区城市更新项目。
万科大都会前身是兴业生活区，刚好被大悦城的一、二期夹在其中。
3月的万科大都会 | 图源@深圳买房计划 社群

据了解，项目包含3栋住宅、1栋回迁和1栋公寓，可售的住宅套数有600多套，主推120-144㎡住宅，预计6月开样板间，下半年会入市。


另一个是大悦城25区旧改的三期，跟万科大都会隔着第一期产品。
大悦城项目分为三期开发，二期规划有建面约15万㎡的购物中心大悦城，这也是华南首个大悦城。
现在大悦城天玺壹号还有商办产品在售，户型建面185-280㎡。三期正在打地基，暂时没有更多信息。


◎ 泰福名苑
同样在二季度计划入市的名单里，274套住宅。
从泰福名苑到1号线后瑞站的步行距离大约1.1公里，周边以自建房居多，旁边的金达花园，二手参考价为4.8万/㎡。
项目已经是封顶状态，对面是一个大货车停车场，平时货车进出可能会有噪音和交通堵塞的问题。
泰福名苑挂上了封顶大吉的条幅

目前来看，商业只能依靠壹航城。


◎ 盛合天宸家园、御品峦山
盛合天宸家园距离1号线固戍站1.4公里，靠近领航城项目，斜对面就是宝安航城学校。
2月初去看的时候，项目已经出地面。


项目已经出地面

周边还有一个新盘御品峦山，这个更靠近桃源居，跟领航城也是一路之隔。目前距离1号线固戍站2.3公里，但未来距离12号线桃源居站还不到100米。
据了解，御品峦山自2015年底停工，至今没复工。
◎ 玖玖颂阁
这个新盘跟招商臻府隔着一条小路，有趣的是，一个属于西乡，一个属于新安。
左侧是招商臻府，右侧是玖玖颂阁

玖玖颂阁距离5号线灵芝站2公里，但12号线开通后，到上川站步行只有800米，最近的商业是宝立方。


根据住建局的资料，项目计划于二季度入市，383套住宅，但具体面积户型未知，有消息称多为中小户型。
◎ 万科都会四季
如果说以上项目还能靠着12号线改善一下交通情况，这个项目就有点难了。
万科都会四季位于尖岗山片区，这是深圳有名的豪宅区。
去年11月，万科首进尖岗山，拿下地块的当天就已经进场动工。
万科都会四季已经出地面 | 深圳公共资源交易中心

这是一块限价地，宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。
据销售透露，将有800多套可售住宅，推售71-115㎡3-4房，带装修，预计5月初开展厅。
71㎡能做3房，还是在豪宅区内，有点意思。

10万+：宝中

最拖沓的是宝中，最贵的是宝中，最豪华的配套，也是宝中。
欢乐港湾、“湾区之光”摩天轮、演艺中心、图书馆、青少年宫，都在这个区域。
片区的二手房参考价，从8字头到10万+。
但区域内的待售新盘，无一不是磨磨蹭蹭。
壹方城旁边的这两个新盘泰华梧桐聚落、都市茗荟二期，再加上盛意家园，被外界称为“宝中捂盘三兄弟”。
当然，每个人对捂盘的定义不一样。
不过，泰华梧桐聚落都脱绿网了、盛意家园已经是准现房了，却还没有入市，的确让青睐宝中的购房者等到脖子都长了。
壹方城周边，是宝中住宅最集聚的区域。
论地铁远近，前述三个盘，加上泰华海逸世家，都不分伯仲，基本上在宝安中心、新安、翻身站周边。
◎ 泰华梧桐聚落、都市茗荟二期
泰华梧桐聚落早于1998年取得《建设用地规划许可证》，据网友爆料，2017年初开始动工，4年过去了，终于见到它脱绿网了。


根据之前曝光的规划图，项目共有8栋建筑，共有362套住宅。
泰华梧桐聚落旁边就是都市茗荟二期，才出地面几层。
左侧是都市茗荟二期，右侧是泰华梧桐聚落

都市茗荟也是一个有故事的新盘。
2020年6月，项目一期推售69套面积为198-239㎡的大户型住宅，当时的销售方案显示，一期还有233套中小户型，将在2020年12月12日前完成整改后再推出，不过至今未见有任何消息。
◎ 盛意家园
盛意家园可能是宝中待售新盘中体量最小的一个，只有1栋楼，目前已经是准现房状态。


旁边是富通好旺角，二手房参考价在7.5-8万/㎡。周边还有一个宝安公共文化艺术中心在建。
◎ 泰华海逸世家
以上三个新盘至少已经出地面，泰华海逸世家还在打地基。
这个新盘距离1号线新安站不到100米，跟鸿荣源西岸观邸一路之隔，早于2007年取得《建设用地规划许可证》，不过由于未签订补充合同，该许可证已经失效。
2018年，泰华海逸世家曾经施工，后因故停工。@深圳买房计划 现场看到，围挡内尘土飞扬。


不过，有动工就是好事，起码可以期待今年底或者明年初可以入市。

福松沙+西乡+新安+宝中

一次性撸尽了宝安18个新盘，

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