最近,坪山的几个新盘——和城里、燕澜和鸣、花样年旭辉好时光、怡瑞达云秀府、龙光·玖誉雅筑,开始陆续放出消息了!
处于深圳地板价的坪山,到底能不能买呢?
前几年看坪山,很多人认为它就是一块龙岗分出来的边角料,地方很偏,还靠近惠州,对比起惠州不到2万/m²的房价,性价比不高。
士别三日,当刮目相看。
今日的坪山新盘“日光”已经不是什么新鲜事,坪山中心区的某些楼盘一二手房,价格倒挂甚至超过了2万+/m²。
坪山城市面貌实拍
前几天,报哥踩了一遍坪山,给我的感觉是——整个区在破旧立新,农民房在拆除中,高楼在耸起,尤其是坪山中心区开始有城市核心地段的样子了。
坪山:深圳配套起来了!
我认为,放弃房价便宜一半有多的大惠州而选择在坪山置业,在于——属于深圳的配套起来了:
1、优质学校配套:
宝安引入“四大”之一的深圳外国语成就了万丰海岸城的千万流量,坪山在燕子湖片区也引进了“四大”之一的深中。
目前,坪山落地+规划的中学一共有12所,口碑最好的是坪山实验学校,两所新校——深中坪山创新学校、东北师范大学附属坪山实验学校下个月(9月)就正式开学。
还有坪山高中园、大学城,以后住在坪山可以直接解决幼儿园到大学的就读问题。
2、地铁明年开通
14、16号线将在明年(2022年)年底开通,开通带来的物业升值不用报哥多说,同时也填补了高铁/自驾的通勤缺口。
3、市政配套落地:
坪山“六馆一城”规划已落地,其中行政中心区有演艺中心、美术馆、展览馆、文化馆、图书馆和书城等,而CBD商务区则是企业总部基地,现在世茂、泰禾、华侨城等已经入驻。
4、产业落地:
略提一下坪山的产业,“西有南山,东有坪山”,这句口号也在兑现了。
目前,坪山已集聚700多家生物医药企业和一批公共服务平台生物医药、集成电路智能网联汽车以及新能源汽车作为坪山的主导产业。
简单解构一下坪山的城市规划。
简单解构一下坪山的城市规划。
根据现在的这版规划,坪山的空间架构分为三大组成部分:
两城——坪山中心城、碧湖深港国际生命健康城;
两区——深圳高新区坪山园区、慢生活生态休闲区;
三带——坪山达到现代都市发展带、坪山河风情带、现代都市农业观光带。
住宅主要集中在坪山中心城和碧湖深港国际生命健康城,高新区坪山园区也有少量住宅用地。
坪山空间结构示意图
素材来源:坪山发布公众号
总体来讲,坪山虽小,五脏俱全,居住、产业、景观等等该有的都规划齐全了,可以说得上是产城融合。
现阶段坪山的发展重点片区可以归纳为“1+7+N”:
“1”就是燕子湖片区,可想而知片区地位之重;
其余7个片区分别是:站前商务片区、高新北片区、高新南片区、龙田片区、碧岭片区、坑梓片区、老城片区。
坪山重点片区
图片来源:坪山发布公众号
坪山应该怎么买呢?
整个坪山,现阶段呼声比较高的片区有两个:
第一,坪山最精华的部分在坪山中心区,整个坪山的行政中心、CBD都在这里,现在“六馆一城”的市政配套也在这里落地了。
坪山中心区地图
红色部分为行政中心区、CBD片区大致范围
第二,最有潜力的是正在重点发展的燕子湖片区,这里被规划定位为东部城市新客厅。在坪山中心扩容之后,燕子湖区域将与坪山中心融为一体。
目前,燕子湖国际会展中心和深中坪山创新学校已经落地,但整个片区依然是农民房遍地,有待更新。
当然,考虑到坪山承接了南山、福田的外溢人群,只要是通勤方便(如:地铁盘)、学校不弱、户型实用,二手房流通都是有保证的。
坪山9月或有五盘入市
时至9月,第三季度计划入市的5个坪山项目或会扎堆入市。
图片截取自:深圳住建局
项目位置
五大项目卖点如下:
和城里:坪山实验学区范围,近高铁站
燕澜和鸣:燕子湖加持,深中一路之隔
花样年旭辉好时光:双地铁交汇,中心区配套齐全
怡瑞达云秀府:户型极致,69平可以做三房
龙光·玖誉雅筑:马峦山+大山陂水库+体育中心景观资源
以下是各盘解析:
1、和城里:深实验学区内,距离地铁/坪山站不远
和城里在这五盘当中,地段优势相当突出:坪山实验学校和16号线新和地铁站都在500米范围内,坪山高铁站在1.5公里范围内。
对于外溢刚需,可能出家门坐地铁、坐高铁去上班,孩子可以走路上坪山实验。
户型:
65-67平-2房2厅1卫
81-84平-3房2厅1卫
92-97平-3房2厅2卫
114-118-4房2厅2卫
121-122平-4房2厅2卫
131-132平-4房2厅2卫
162-163平-4房2厅3卫
2、燕澜和鸣:一路之隔,就是深中
燕澜和鸣是由佳兆业和新城控股合力打造,也是佳兆业携手新城首进坪山。
案名以“燕”字打头,不难猜这个项目就在燕子湖片区。但如前文所说,燕子湖仍有很大旧改空间,“打新”是切切实实的“打新”了。
燕澜和鸣最大的卖点是——一路之隔,就是深中坪山创新学校。而16号线地铁站石井、燕子岭东,距离项目也就1公里内。
深中坪山创新学校实拍
户型:
78平-三房两厅一卫
88平-三房两厅两卫
94平-三房两厅两卫
115平-四房两厅两卫
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3、花样年旭辉好时光:中心区配套,近14/16号线交汇站坪山围站
花样年旭辉好时光是坪山大盘,上次开盘在去年年底,857批选512套,开盘当日仅剩下40套左右,成绩在东部来说是相当不错。
与和城里一样,项目处在坪山中心区,地段配套比较成熟,还有14/16号线交汇站坪山围站加持。
学校方面虽然不是深中、坪山实验这些有口碑的学校,但中山学校升学率可以在坪山排前五。
总体来说,如果和上一批房源一样卖4.2万/m²的均价,可以算得上是一个性价比不错的盘。
花样年旭辉好时光展示中心实拍
户型:
70㎡两房一卫
80㎡三房一卫
95㎡三房两卫
100㎡三房两卫
110㎡三房两卫
118㎡四房两卫
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4、怡瑞达云秀府:69平做三房,刚需低总价上车
能把69平做三房的空间,在深圳市场上绝对罕有,这样的面积算上总价也不过“2”字头,简直是上车深圳的最低门槛。
对比很多项目,79m²只能做到三房两厅一卫的样子,云秀府78/79m²可以做到两卫的配置。而92m²更是可以做到四房,适合三胎之家,也适合把父母接过来一起住。
这个盘位于坪山的高新区,前文说过坪山在高新区规划的住宅用地并没有中心城、健康城多。
不过,这个项目通勤方面不是特别友好,距离14号线坑子站直线距离有1.4公里,考虑通勤的话这个地段更多适合在坪山高新区上班的人。
户型:
69m²三房两厅一卫
78/79m²三房两厅两卫
92m²四房两厅两卫
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5、龙光·玖誉雅筑:马峦山+大山陂水库+体育中心硬核景观资源
同样有通勤尴尬的还有龙光·玖誉雅筑,距离14号线沙湖站直线距离有1.1公里。同时,项目最小面积在96m²,刚需或许会认为偏大了点,这个盘更多面向坪山本地改善客群。
但玖誉雅筑却是这几个项目中景观资源比较突出的,一路之隔就是坪山体育中心,另一面还有马峦山以及大山陂水库,自然气息浓厚,不算热闹但胜在安静。
龙光·玖誉雅筑沙盘实拍
户型:
96㎡/99㎡三房两厅两卫
101㎡三房两厅两卫
114㎡四房两厅两卫
117㎡四房两厅两卫
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