深圳置业必看！深圳各大片区购房投资指南

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"[size=".(7 - 1)."]"深圳的优势

房尖上的深圳，必然是中国最具投资潜力的城市，没有之一；
[quote]1.全宇宙唯一一个社会主义“先行示范区”；
2.全国唯一一个多CBD、多核心的一线城市；
3.粤港澳大湾区GDP第一+核心城市；
4.全国人口增量第一；
5.中国人口最年轻的城市，平均年龄32岁；
6.人口密度全国第一；
7.一线城市中GDP增速第一；
8.福布斯中国最具创新力城市全国第一；
9.联合国全球城市竞争力指数全国第一；
10.社科院中国城市综合经济竞争力排名全国第一；
11.宜居城市世界第五，全国第一；
12.摩天高楼200米以上数量全国第一；
13.新建高楼数量全国第一；
14.公园数量全国第一；
15.财政收入全国第一；
16.上市企业总市值全国第一；
17.全国379家上市公司，全球第一
18.人口吸引力全国第一；
19.创业密度全国第一；
20.落户最宽松的一线城市；
21.金融政策最多样、灵活的一线城市；
22.政府最舍得花钱的一线城市；
23.全国最不缺购买力的城市；
[/code]深圳平均年龄32岁

"[size=".(7 - 1)."]"深圳各区的历史由来

（深圳各区分布图）

[quote]★ 深圳2018年常住人口1300万以上，管理人口 2500 万人以上，户籍人口 415 万，28.8%的家庭资产超过1000万以上。
★ 深圳总面积仅1996 平方公里，2019年新增人口流入 65 万。
[/code]1980年，深圳经济特区正式成立，罗湖依仗毗邻香港的优势，成为深圳最先发展的区域，另一个发展要地则在南山的蛇口；深圳的野蛮生长，也留下了大量的城中村；
关口的由来
[quote]1986年，为了保证“特区的改革不冲击内地”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，当时罗湖、福田、南山、盐田属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；
[/code]2004年，市政府搬迁，市民中心启用，确立了福田成为新的市中心；并于同年大力发展宝安、龙岗两区农村城市化进程，龙华当时还属于宝安，所以宝安靠近南山和龙岗靠近罗湖的商品房大部分都建于2004；
2007年，大运会申办成功，带来了龙岗中心城区域快速的发展，所以龙岗中心的房大多在2007年之后建成；光明新区同年成立；
2010年，经济特区范围扩大到全市，关内关外一体化，带来宝安龙岗的进一步发展；
2012年，龙华新区挂牌，龙华开始起步；2013-2017拍出6个深圳地王，近几年房价涨幅惊人，被深圳人成为“宇宙中心”；大鹏新区同年挂牌；
2017年，龙华正式成为行政区；坪山区正式成立；
2018年，国务院终于批准光明正式成为行政区；
2019年，深汕合作区成立；


"[size=".(7 - 1)."]"深圳各片区主要板块



[quote]★ 2019年深圳红本住宅总量约 197万套；
★ 去掉政府福利房、安居房、廉租房、公租房等，可以在市场流通的红本住宅房约 162 万套，流通率 6 %
★ 2019年全深圳新增住宅约 4.3 万套。
[/code]（南山后海CBD，华润总部大厦）

南山区：
南山区是深圳的龙头，GPD全国第一，购买力最旺盛，说南山支撑了深圳一般的购房需求应该不为过；南山单粤海街道办的GDP就能碾压一些二三线城市，再加上前海湾、后海CBD、深圳湾总部基地、留仙洞总部基地的快速建设，成为大粤湾的核心，南山的未来不可估量；和福田-罗湖的差距只会越来越大；除了高生产力的产业聚集，南山还拥有深圳最佳的海域资源和市区最佳的自然景观，必然成为所有人的焦点；
焦点就意味贵，南山的房子也是深圳最贵的，品质小区如果加上好学区，那房价简直飞上天；所以相比南山中心的独栋大厦4、5万单价无人问津，深圳湾的单价18万+也能有比较好的流通性，像翡翠海入门级面积常年出于缺货状态。
[quote]深圳湾：刚需户型+次新+品质板块+热点学区=金领的首选；由于准确地集中了金领的G点，去年一口气涨了至少30%。在未来还没有出现新片区超越深圳湾之前，深圳湾一定会长时间出于风口浪尖独领风骚。
前海：国家重点规划，全国的面子工程，目前住宅主要集中在规划边缘，除了在妈湾的前海时代，招商领玺，颐湾府三个住宅项目外，规划区内部几乎没有住宅。虽然很热，但由于规划没有落地，产业没有转移，上行通道任还处于启动爬升阶段，现在谈价格透支，下结论过早。目前5年来看，算是南山最有潜力的板块之一；目前主要的住宅集中在前海北和前海南，前海北整体楼龄偏旧，如阳光棕榈园，心语家园，前海南的诺德假日，鼎泰丰华等等，是目前除自贸区以外，离受益最近的片区。
华侨城：深圳唯二的豪宅片区，学区起不来，配套进不去，但是你爹妈始终是你爹妈，不与大众争宠依然有特定的喜好人群。如果说深圳湾的曲风像周杰伦，毫无疑问华侨城则更像张国荣。
南山中心：大量的独栋大厦，虽不算老但小白领不喜欢，南山中心名字听起来很核心，但价格上在南山相对亲民，基本不具有过山车行情。
...........（篇幅有限，蛇口，西丽，科技园，后海，南头等片区均会在圈子里分享或搜素主页里内容获知）
[/code]（福田CBD，平安金融中心）

福田区：
福田是深圳的市中心，政府所在地，GDP全国第三；福田CBD也是中国三大CBD之一，遍布各大市政项目，医疗教育也是深圳第一；所以福田是目前综合实力最好的行政区；但是福田的主要问题在于未来，深圳最新的16个重点开发片区中，福田只有两个，规划面积很小且不是高生产力行业，整体上处于缓慢平稳；目前福田的中学学位在深圳普遍整体较高，虽然均价小于南山，但其实仔细分析就可以发现：福田是非常适合400-800的学位和家庭改善的首选之地，如果说好一点的，基本就香蜜湖竹子林一带，但是门槛较高。
福田区: “一核三带一轴八组团”

一核：中央金融商务区
三带：
北部智能科技产业带
中部深圳国际金融产业带
南部深港创新合作带
一轴：
一核三带产业集群总部经济轴心
八组团：
中央活力区、香蜜湖片区
车公庙-天安片区、金地-沙头片区
梅林-彩田片区、八卦岭片区
华强-上步片区、河套-保税片区
福田的几个概念板块：1.香蜜湖金融街 ；2.大金沙旧改 3.深港河套创新合作区 4.福田海岸城
[quote]香蜜湖：深圳豪宅NO.1，也是深圳地铁最密集、好学校最集中的地方；由于深圳豪宅稀缺，香蜜湖一带也有福田最利好的金融街规划，所以香蜜湖至少不会跑输大势；
福田南：包含了上下沙、石厦、保税区等区域，是福田最具性价比的区域，淘笋的去处；但收益预期在4-5年之后。
百花：深圳著名的学区房片区，学位No.1，都是2000年左右的刚需盘；学校其实是看生源，随着深圳重心向西发展，百花的生源鱼龙混杂，好的老师也会吸引到更有钱的地方，所以我私认为该片区不值得长期投资；
...........（篇幅有限，景田，莲花，竹子林，新洲，梅林等片区均会在圈子里分享或搜素主页里内容获知）
[/code]（罗湖大剧院，京基100）

罗湖区：
罗湖身为深圳老中心，GPD只能排到全国第12位；港式建筑最多的片区；当然作为老城，罗湖的教育、医疗、购物都不算落后；较同年代同品质的房子，罗湖的价格普遍只适合刚需上车，板块的潜力主要靠学位和旧改支撑。目前罗湖的整体产业主要以贸易，珠宝为主，相比高新科技和金融，相形见绌。只有罗湖重回一哥的地位，旁边的盐田才有像宝安一样的翻身机会。
罗湖区:“一河六圈三带”

一河：布吉河
六圈：
蔡屋围高端商业核心区
东门大众时尚消费区
人民南（火车站）口岸消费区
湖贝现代商业综合区
水贝-布心黄金珠宝产业集聚区
笋岗-清水河时尚特色商贸区
三带：
红岭创新金融产业带
大梧桐新兴产业带
口岸经济带
（宝安中心区规划）

宝安区：
宝安是一个潜力股，GDP全国第8位；一是和关内连成一片，毗邻南山，能自然享受南山福田需求的外溢，不担心缺乏购买力；二是宝安拥有深圳最长的海岸线，地处大粤湾核心，毫无疑问会在很长一段时间成为深圳甚至国家的发展重点区域；宝中、大铲湾属于前海湾规划，大空港也是政府最重点的建设区域；虽然由于起步较晚，宝安目前各方面的配套相对比较贫乏，但3-5年后将会发生质变，潜力不输南山，几乎所有版块都能跑赢大势；
[quote]宝中：宝中是前海重要的组成部分，也是前海最成熟的片区，以目前的规划来看，宝中应该会定位成前海购物休闲娱乐的中心，未来比肩后海深圳湾应该就差一个好学位了，是改善需求不多的选择之一。
碧海：碧海定义为宝中的核心居住区，由于品质还行，离南山不远，刚需户型为主，自然成为了目前小白领的心头好啊。是深圳横盘的三年里涨幅可观的片区。机场的第三跑道改建，被人诟病的飞机噪音问题会得到很大的改善。
沙井：沙井定义为大空港新城的核心居住区，旧改很快，大量的配套在建，11号线解决了距离问题，未来3-5年会有翻天覆地的变化，沙井海岸城，深外学位入驻，是深圳最具潜力的板块之一，赢得不少小白领的关注。只是二手房选择不多，去年也有不小涨幅，到空间依然很大；如果能抢到限价的新盘，基本都是赚到。
...........（篇幅有限，翻身，西乡，新安，福永等片区均会在圈子里分享或搜素主页里内容获知）
[/code]（龙华红山片区规划）

龙华区：
福田的后花园，被当做另一个福田养着，深圳北CBD、的商务中心、市政场馆、多条地铁线交汇、名校入驻，想不火都很难，所以连续拍出多个地王很正常了，在地产界被称为宇宙中心。GDP全国第15位；
但龙华核心区域可以建设的空地实在是不大，旧改难度不小，也没有福田的地理优势，所以可能只有个别红山上塘等有“将相之才”。
[quote]红山：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到10万可见一斑；但由于没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，红山四馆还未兑现，预期依然存在，只是目前期望过高。
上塘：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区；
...........（龙华中心，观澜，清湖等片区均会在圈子里分享或搜素主页里内容获知）
[/code]（龙岗大运城）

龙岗区：
龙岗是一个很大的行政区，需要分成四部分来看，一是临近龙华的坂田区域；二是罗湖和东莞之间的布吉、平湖区域；三是龙岗中心城区域；四是龙岗中心和布吉中间的横岗区域；
[quote]坂田：因为华为总部带来的大量需求，去年坂银隧道的开通，以及毗邻龙华中心，机遇和风险可以参考龙华；该区域围绕华为有市重点规划的坂雪岗科技城的高新科技产业园规划；但华为走了，坂田估计要凉凉一阵子了；所以坂田用一句话总结：“一顿利好猛如堆，涨跌全靠任正非”


布吉、平湖：和老中心罗湖在相同时间建设，所以房子都同罗湖一样比较老旧，但相比罗湖价格较低，深圳东站周围有大量的旧改项目，算是一大利好；至于重点规划，平湖会建立一个是重点规划的服务业总部基地，感觉更多是为了辐射东莞；深圳人民对“老破大”的接受程度会是布吉面临的最大问题；


龙岗中心：深圳口中狭义的“龙岗”，为深圳东部副中心，是深圳东进战略的桥头堡，经过近10年的快速发展，是几个副中心里配套最完善的（特别是教育配套，仅次于福田罗湖）；大运城作为是重点规划将进一步发展；同时龙岗中心进一步往东辐射，除了坪洲，还有坪洲北面的坪地区域；


横岗：主要是倚靠罗湖和龙岗中心的辐射效应，优势就是比龙岗中心更接近市区，但是配套很弱；


龙岗中心以及横岗的缺点在于未来的不确定性，距离主中心太远，随着罗湖的落寞和龙华的崛起，关内外溢的需求会越来越少，届时不知道是否有足够的需求来承接更高的房价；深圳东进的决心相比于西进还需要时间来检验；
[/code]（盐田大梅沙海滨公园）

盐田区：
盐田有深圳最美的海岸线，然而也并没有什么用，由于大山把盐田和罗湖隔开，交通不便，也没有太多可开发用地，基本只能搞搞旅游业了；旅游地产没有二手市场，在加上匹配不上任何一种主流需求，所以奉劝各位千万别去投资；
光明区：
光明分两块区域：公明和光明中心；公明是老城区，而且是没什么发展的老城区，基本就6线城市的样子，买房的除了小老板还是小老板，未来只能靠光明中心辐射了；光明中心（光明凤凰城）是一个城市副中心，目前还在大规模建设中，3到5年会发生质变，前途无量；后面会单独介绍；
大鹏新区：
大鹏可以理解为小盐田，几乎只能依靠旅游业支撑，相比盐田离市区更远，所以生活配套都完全没有到适合居住的程度；所以还是一样，旅游地产几乎没有二手市场，不能碰；
坪山区：
目前看起来未来不明朗，而且价格也并没有很低了，未来的发展要看深圳东进的决心，依靠龙岗的带动，但本身龙岗的产业优势就不明显，所以带动效应有限，所以坪山可以当做“小龙岗”来理解；
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[quote]愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。
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