买房是个技术活，城市、板块、价格、户型，方方面面都要考虑到。一旦买错，要交的学费实在有点高。
放眼深圳，东有龙岗坪山，南有福田南山，西有宝安，北有光明，中有龙华，还有沿海的盐田大鹏，选择之多，让人眼花缭乱，到底该选哪里？
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：
1、可以从区域定位、交通布局和人口分布这三大要素分析片区前景，且这个逻辑是放之四海而皆准的。
2、在深圳买房，西部优于中部，中部优于东部，南部优于北部，主中心优于副中心，副中心优于组团中心。
3、第一优选南山、福田、宝中、光明；次选罗湖、龙华、龙岗和坪山；慎选大鹏、盐田和深汕。
01
深圳中心到底在哪？
1997平方公里的深圳，说大不大，说小也不小，买房该怎么选？
有人说，买房就买城市中心，可谁能准确定义深圳城市中心在哪？
 深圳行政区划图
南山，科技创新高地，有“中国硅谷”的美誉，2020年GDP达6502.22亿。
截至2020年底，南山上市企业总数达180家，有“世界500强”腾讯和恒大，也有行业翘楚迈瑞医疗等，更有不少细分行业的“领头羊”企业坐落于此。
这里汇聚了深圳乃至全国最密集度高科技人才，房价也是深圳最高的，均价9.93万/㎡。
“南山搞科创，福田搞金融”是一句深圳人耳熟能详的话。
福田，是高端服务业和现代金融业高地，2020年GDP达4754.22亿。
这里金融总部林立，86栋高楼税收过亿，“含金量”全国第一，深圳第一高楼——平安国际金融中心，就在福田。
福田也是房价仅次于南山的地区，均价9.12万/㎡。
紧随其后的是龙岗，这个小老弟定位深圳东部中心。
2020年GDP达4744.5亿，产业发展方向主要为生物医药、新一代信息技术、智能制造、新材料等，最新房价4.2万/㎡。
宝安，是深圳的国土大区、人口大区、产业大区，是深圳西部发展的“带头大哥”，未来规划打造珠江两岸融合发展引领区。
2020年GDP达3846.9亿，赫赫有名的“鹅厂”腾讯，未来将落地宝安西部大铲岛，推动地区产业升级。
目前，宝安最新房价约5.98万/㎡。
龙华，是深圳北部门户，2020年GDP达2492.9亿，未来努力打造为先进制造、时尚创意、智能经济高地，成为深圳北部经济增长极。
目前，龙华已有27家上市企业，房价也去到5.7万/㎡。
可以预见的是，未来深圳肯定是多中心多极化发展，没有绝对中心。
这可难坏了买房人，这么多中心，如何挑选？有两个判断标准：
一、当前看经济实力。
经济实力越强的区域，资产保值增值能力越强。
不过，这些区域价格都比较高，子弹不够的买家，慎重进场。
二、未来看产业类型。
我们研究发现，高新技术产业、金融业对房价的影响最大，高新技术产业与房价的相关性高达0.88。
高新技术产业带来大量“三高人群”，高知、高薪、高消费，区域价值更大。
上海张江高科技园、广州知识城、深圳南山科技园、东莞松山湖等地区，都是典型案例。
02
最强买房线路曝光
“要想富，先修路”，交通是城市发展的命脉，城市区域发展程度与交通通达度息息相关。
衡量一个地区的房屋价值，也离不开交通影响。交通越发达的地方，房子价值越高。
地铁已经成为市民出行的主要交通工具。
离地铁站越近，房子价格越高，3公里范围内，向外每辐射1公里，房价下降6%—9%。
新增地铁线路的开通，能让周边已有物业迎来一波升值。
离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%，远郊区物业价值提升10%—15%。
地铁站经过的地铁线路越多，房价涨幅越大。
多线站点周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨快近一倍。
目前，深圳已经有11条地铁线路，地铁运营网络总里程达到411公里，城市轨道交通线网密度达到0.21公里/平方公里，位居全国第一。
未来（到2035年），深圳将拥有33条地铁线路，总里程达1335公里，轨道交通网将覆盖全市，并加强深圳与周边城市之间的联系。
 深圳市轨道线网总体方案（2016-2035）
 深圳市轨交线网总体布局一览
这些地铁线路，也许就是最合适的买房指导路线图。
尽管如此，大鹏、盐田、深汕仍然是地铁最不照顾的区域。
盐田主城区只有8号线；大鹏远期仅有32号线；深汕合作区目前还没有地铁动态，只有高铁。
交通的限制，让这三个区域的房价，落后于其他区域，资产价值亦如是。
03
人口决定房价天花板
交通连接区域，归根结底，连接的是区域内的人。
正所谓，房地产发展，短期看政策，中期看规划，长期看人口。
从人口数量看，深圳赢家非南山、福田莫属。无论是人均GDP和人口密度，这两个区域的数据都遥遥领先。
从人口质量看，南山和福田也是深圳人才密度高地。
南山拥有科技园、后海等高科技产业密集的区域，高学历人群也集聚，大学生学历比例约46%，每10万人中拥有大学文化程度人口为46175人。
其次是福田，大学生比例约41%，每10万人中拥有大学文化程度人口为40507人。
王波博士认为，人口密度值或速增比较快的区域，多数房产保值性较高，而高收入人群聚集的区域，房价上涨速度较快，且幅度较大。
最后，一句话总结：城市中心、交通枢纽、人才高地，是房子保值、增值的三大逻辑，也是永远不会买错的地方。 |
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