这里，可能是深圳宝安最后的洼地

来源/帮你找房
文/大先生



大先生有一朋友，最近诸事不顺，想在深圳摇号买套新房，废了老大功夫，却一个新盘都没摇到。


无奈之下，他专程坐地铁去了一趟“翻身”地铁站，对着站牌，和许多专程来打卡的年轻人一样，双手合十，深鞠一躬，希望在这里乘车后能够“咸鱼翻身”，时来运转。


我不禁哑然失笑，这个地铁站，开通也有十来年了，咋突然就莫名其妙走红，成了专门用来“转运”的网红打卡地了？


最主要的是，它的人生并没有和名字贴合，而是命途多舛。


翻身并不是什么荒凉之地，它就在红得发紫的宝中隔壁，属于宝安最核心的地段之一。


而且和宝中同属于新安街道，中间仅隔了一条30米宽的宝安大道，就让两个片区的房价和配套，一个天上、一个地下。


若不是这波意外走红，翻身恐怕早已被深圳人所遗忘了。




贝壳找房数据显示，8月宝安二手房挂牌均价83672元/平，其中最贵的宝中131262元/平，而紧挨着宝中的翻身，仅为74693元/平。


其中，诸如洪福雅苑、泰华锦绣城、泰安花园这些90年代末、00年代初的房子，均价都在60000元/平上下。翻身这破7的均价，还是被挨近宝中的卡罗社区拉高的。


占据“前海统筹区内，107国道旁，宝中隔壁”地利优势的翻身，现在却成了整个宝安房价，最后的倔强。


但对很多购房者来说，宝中随便一套单价都上10万了，不到百米外的翻身却还能以6万多的单价买到，还能享受宝中配套，看起来不失为一个诱人的选择。


最近大先生也接到很多购房咨询：翻身能买吗？翻身的房价，未来能“翻身”吗？


01


夹在宝安新老两个中心之间，地段极好，地位却比较尴尬，是翻身房价跑输宝中的重要原因。


1、交通很憋屈，2条地铁都绕开了翻身


在交通上，其实翻身是很憋屈的。宝安大道和107国道，把翻身牢牢“夹”在了中间。


除了5号线设置的一个翻身站，长期没有新地铁线规划，1号线因为宝安大道避开了翻身，12号线也因为107国道绕过了翻身。


虽说未来穗莞深的城际快线可能经过，但其并非地铁线，对上班人士来说远远不够。


2、地势低洼经常看海，老小区、大户型居多


翻身地势虽平坦，但此前因排水系统没做好（现在已修好），遇大雨路就被淹，翻身路创业路一带、翻身地铁站、107国道经常出门“看海”，出行极其不便利。


我有个住翻身的朋友，就是暴雨天开车去上班，开到半路车子进水了，幸亏买了涉水险，不然光修车就不是一笔小钱。


他后来跟我开玩笑，你现在知道，为啥翻身很多老小区都以“海”命名了吧，海韵花园、海天花园、碧海花园、滨海广场、海景花园、海云轩……就因为一下大雨就能免费看海！


此外，翻身90年代的小区占据了80%以上，这些老小区没有任何支撑，而且设计的都是些大户型，单价低总价却高，刚需要不起，改善更不会选老小区，成交不活跃，房价自然也难有大的提升。


3、被城中村、工业厂房包围


区域内小区规划杂乱，高低不平，给人乱糟糟的感觉；道路狭窄、人流多，经常发生交通事故。


很多小区租户居多，生活群体复杂，保安形同虚设，外人进出自由，住家安全、宜居性一般。


翻身还有个特色产业——五金建材店云集，翻身路左右两边清一色都是各类五金店，乍一看像来到了五金批发市场。


4、公办学校短缺，学位十分紧张


翻身不仅缺学位，还特别缺公办学校，因为学位问题业主们一直都在闹。


仅有的公办学校屈指可数，分布在创业二路东南区域（深圳海滨中学、安乐小学），创业路西北区域虽然翻身小学转为公办了，但中学学校还是民办的，挨着宝安大道的小区要读公办只能去宝中一带上小学。


37-40区一带挨着宝安大道的几个盘，虽然可以享受宝安实验的学位，但随着宝中住宅逐渐增多，未来学位有脱离的风险。


教育贫乏成了阻碍翻身房价上涨的一个绊脚石，未来即使有好的学校入驻，由于片区内人口结构的问题，生源也会是一个不稳定的因素。


5、老旧城区通病：旧改、棚改周期漫长


翻身要“翻身”，只能靠旧改或是棚改。


翻身片区其实有不少已公示的旧改项目，像37区、43区、45区、47区等都有旧改规划，其中不乏鸿荣源、卓越等知名开发商参与。


但目前除了38区和39区两个政府主导的棚改项目已开建外，其余的旧改项目均无动静，进度非常缓慢。

02


从上面的分析来看，翻身当下的房价和短期内尴尬的现状是匹配的。


但从长期来看，享受自贸区辐射和宝中外溢的翻身，具有非常不错的升值潜力。


首先，翻身的地段一点也不差，紧邻宝中，还能享受宝中的优质配套，这在深圳实属难得。


一路之隔的宝安体育馆、5分钟路程的壹方城购物中心，挨着宝安大道的小区居民都能享受，再远点的宝安滨海公园也是周末休闲好去处。


靠近前海自贸区，早在2015年就被纳入了前海统筹范围。宝中承接不下后，翻身势必辐射受益。




从交通来看，5号线穿翻身而过，虽然只有一个站点，但兴华一路至裕安一路一带的小区基本是步行10分钟内能靠地铁出行。


自驾也有107国道、宝安大道这两条直通南山、福田、罗湖的交通要道，加上宝安大道2018年修缮后，道路景观和通畅情况大大改善，上班根本不用担心拥堵。107国道市政改造，对翻身来说也是一项利好。


未来连接穗莞深的城际快线，也会南沿到前海，刚好经宝安大道，可以直接在地铁5号线翻身站换乘，并预留与规划地铁9号线换乘条件。


从宜居性来看，虽然翻身都是老小区，带花园的比较少。宝中的房子是新，户型结构也好，但是宝中10万+的价格，早已超出了很多人的承受能力。


相比之下，翻身与宝中共享生活配套，翻身的房子价格优势明显，而且老小区普遍容积率低、公摊少，得房率很高，对于家庭人口多、预算有限的购房者来说，是非常不错的上车机会。


值得多提一嘴的是，住在宝安区尤其是机场附近的人最大的困扰就是飞机的噪音。而翻身背靠宝安机场，又远离飞机航道，偶有飞机飞过，也根本感受不到飞机的噪音。


在宝安，有没有飞机噪音，将极大的影响房价涨幅。


从升值潜力来看，翻身现在的价格确实不行，但小区老的另一个潜在价值——旧改、棚改概念会越来越浓厚。


随着大范围的旧改规划推进，未来翻身的城市面貌和居住环境将向宝中看齐。片区面貌脱胎换骨之时，即是翻身扬眉吐气那一天。


03
翻身的缺点虽然很明显，但目前的价格确实还属于洼地，对那些卡在预算上的购房者来说，翻身是不二之选。


但由于翻身片区的面貌比较复杂，大部分楼盘很难同时满足地铁、配套、学位三个需求，毕竟鱼与熊掌不可兼得。


综合各个区域之间的特点，大致可以划分出三大块区域，分别满足不同的需求侧重点。有些楼盘的价格还比较适合预算不多的家庭，下面我列出部分楼盘及房源供大家参考。


"[size=".(7 - 1)."]"买学位：37-40区





翻身以甲岸路为界，甲岸路以北为海滨中学的学位，甲岸路以南为宝安区排名第二的宝安实验的学位，37-40区属于该校的学区范围内。


学位之差也是涨幅之差，带宝安实验的几个小区，涨幅不输宝中，远超带海滨中学的小区的涨幅。


以带宝安实验的标杆小区新锦安雅园三期为例，72平的两房，去年8月份挂牌价价在500万左右，目前挂盘价已经要近800万，涨幅高达60%。


而带海滨中学的标杆小区泰华俊庭，62平的两房，去年8月份挂牌价385万，目前挂盘价530万，涨幅不到40%。


但要注意的是，买宝安实验的学位房，这其中也存在一定对赌的成分。




目前，39区规划的一所九年制的学校已经开建，明年就将完工。由于新学校的东面隔了107国道，根据学区划分的大路原则，翻身本来值得投资买入的带宝安实验的学区房，可能被划出学区。


"[size=".(7 - 1)."]"买地铁：43-46区



43-46区以及紧挨着这几个区域的楼盘，属于配套和地铁的直接受益区，步行十分钟基本可以到达，可不过度依赖其他片区的配套作为支撑，在租金上会有明显的优势。


并且，这几个区的少部分楼盘可以就读宝安中心区的学校，具有一定的优势。


对于年轻刚需，最推荐购买的是卡罗社区和泰华俊庭，买来过渡很合适，短期投资的话，也是建议这两个小区。


"[size=".(7 - 1)."]"买宜居：48区



48区是翻身片区商品房最集中的区域，也是唯一一个没有农民房的区域。


48区的优势在于居住氛围比较好，商业配套也能满足日常需求，小区内的人流量相对不大，内部还有一个小公园可作为老人、小孩休闲娱乐的好去处。


如果是靠近宝安大道附近的楼盘，步行10分钟左右即可到达体育馆、1号线宝体站、5号线翻身站。


但要注意的是，翻身的这些笋盘可能都有各自的不足，但相较于优势来说，还是可以接受。


那些拥有好学位的优质楼盘，大部分在总价上并不占有太大的优势，而总价看似较低的楼盘又不够宜居。


那些靠近地铁的盘，大部分周边人流量较大，学位相对一般，加上楼龄偏旧，靠近马路还会有一定的噪音。


04

最后，给想买翻身的购房者两点重要的提醒。


1、如果想买翻身的老旧小区搏旧改，资金足、耗得起也可以参与，不过还是不建议。


必须认识到，旧改、棚改不是一般的漫长，这个周期可能得有10-20年，聪明人都是让资金流动起来，而不是套进去几十年。


此外，一定要考虑好风险和收益的问题。翻身旧改进展快的区域，价格也已经比较高；目前还只是概念的区域，赌博的风险又很大。


这里提供一个实用的建议。棚改由政府主导，拆迁进度一般要比由开发商主导的旧改快很多。因此，可以优先考虑有棚改规划的区域。


2、翻身有些房子，虽然便宜，但涨不起来也卖不动，千万不能买。


翻身有些小区，是正儿八经的住宅，但里面很多房子却用作了商业。因为人员杂乱，居住体验奇差，往往很难卖上价。


比如，富源商贸中心这个盘，就属于这种情况。


从外部条件来看，小区配套相当不错。地段上，靠近宝安中心，到壹方城步行只需10分钟；商业配套好，楼下就是天虹商场；交通便利，到翻身地铁站零距离。


然而，这个盘价格就是上不来，交易也不活跃，是片区内的“冷盘”之一。目前的均价只有6.4万，跟附近90年代、没有电梯、且离地铁更远的老破楼在一个水平上。






而同属翻身片区且与之建筑年代、小区维护、小区规模差不多的海云轩已经去到7.3万。






因为买家但凡预算高一点点，都不会考虑这种小区：小区谁都能进，没有任何私密性可言。有一些做小生意的租客，一天恨不得来几十个客人，这谁受得了？


因此，即使它是住宅性质、70年产权、带学位、水民电，也很难卖上价。